ÖZET

Bu makale asli konusu bağımsız bölümler meydana getirmek olan; taraflara yükledikleri edimler, hukuki nitelikleri, türleri ve şekil şartları bakımından farklılaşan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin bu yönlerden karşılaştırılması hususunu ele almıştır. Makalenin temel amacı, yapılacak olan karşılaştırma neticesinde kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin hangi durumlarda yüklenici ve/ veya iş sahibi için daha elverişli olduğunu ortaya koymaktır. 

I. GİRİŞ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, 2000’li yılların başından itibaren Türk ekonomisinde önemli bir yeri olan inşaat sektörünün hukuki altyapısını oluşturan inşaat ve gayrimenkul hukukunun iki önemli sözleşmesidir. Bu bağlamda, Türk hukukunda önemli bir yere sahip olan, ülkemizde özellikle 2010 yılından sonra yaygınlaşan ve günlük yaşamın bir parçası haline gelen “kentsel dönüşüm” olgusu bağlamında sıklıkla kullanılan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin yapıları, hukuki nitelikleri, şekil şartları ve taraflara yükledikleri edimler bakımından karşılaştırılmaları hususlarını ihtiva etmektedir. “Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin arsasının belirli paylarının mülkiyetini, yüklenicinin arsa üzerine inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği, geçerliliği resmi şekle bağlı, kural olarak ani edimli, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, çift tipli bir karma sözleşme” olarak tanımlanmaktadır1. Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri ise yüklenicinin, sözleşme kapsamında meydana getirmeyi taahhüt ettiği yapıyı inşa etme ve bağımsız bölümlerin pazarlanması ve satışına aracılık etme borçlarını yüklendiği, buna karşılık arsa sahibinin bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satmayı vaat ettiği ve yüklenici tarafından inşa edilecek bağımsız bölümlerin satılması sonucu elde edilecek geliri yine yükleniciyle paylaşmayı borçlandığı iki taraflı bir sözleşme olarak tanımlanmaktadır2.

II. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

A. Sözleşmenin Yapısı

1. Tanımı ve Unsurları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; uygulamada “inşaat sözleşmesi”, “arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi”, “kat yapımı sözleşmesi” gibi farklı isimlerle de bilinmekte olup, 8049 sayılı Türk Medeni Kanunu (“TMK”) madde 1009’da “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak bahsedilmektedir. İşbu sözleşme kapsamında bir taraf (yüklenici), diğer tarafın (arsa sahibi) arsası üzerinde ve arsadaki belli payların mülkiyetine karşılık bağımsız bölümler inşa etmek suretiyle bütünlük arz eden bina yapma borcu altına girmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,  her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme niteliğini haiz olduğundan, öncelikle arsa sahibi ile yüklenici arasında bir anlaşmanın bulunması ve bu anlaşmaya binaen arsa sahibinin arsa paylarını devir borcu altına, yüklenicinin ise inşaat yani bağımsız bölüm yapma borcu altına girmesi unsurlarını ihtiva etmektedir.

2. Hukuki Niteliği ve Özellikleri

a. Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; ihtiva etmekte olduğu üç esaslı unsurun tümü bakımından kanunla düzenlenmiş bir sözleşme olmadığından, atipik ve çifte tipli karma bir sözleşmedir. Zira, işbu sözleşmede taşınmaz satışı ve eser sözleşmesinin unsurları bir araya gelmiştir.

b. Özellikleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin uygulamada kullanılan çok sayıda çeşidi bulunmakta olup, bunların başlıcaları; i. sözleşmenin belli arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilmesi, ii. arsanın tamamen yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilmesi ve iii. arsa paylarının inşaattaki aşamaya göre devri suretiyle gerçekleştirilmesidir3. Sözleşmenin, belli arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilmesi durumunda, arsa sahibinin haklarının muhafaza altına alınması için yükleniciye devredilmiş olan belli payların teminat ipoteği altına alınması söz konusu olup arsa sahibi, arsa paylarını satış yoluyla yükleniciye devretmeyi borçlanmakta, buna karşın bir bedel aldığını beyan etmekte ve kendisi için yapılacak olan bağımsız bölümlerin teslimi için, sözleşme uyarınca yükleniciye devrettiği paylar üzerinde lehine ipotek tesis edilmesini sağlamaktadır. Sözleşmenin, arsanın tamamen yükleniciye devri suretiyle gerçekleşmesi durumunda ise arsa, tapuda bütünüyle yükleniciye devredilmekte olup sözleşme uyarınca yüklenici tarafından yapılacak olan bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı, niteliklerinin ne olacağı gibi sözleşme şartlarının kararlaştırılması da mümkündür. Belli arsa paylarının yükleniciye devri suretiyle gerçekleştirilmesi ile arasındaki temel fark, arsa payı üzerinde kat irtifakının kurulmasının gerekli olmamasıdır. Sözleşmenin, arsa paylarının inşaattaki aşamaya göre devri suretiyle gerçekleşmesi halinde ise, ilk iki opsiyondan farklı olarak satış veya satış vaadinden söz edilmeksizin, hangi pay ve bölümlerin yükleniciye, hangilerinin ise arsa sahibine ait olacağı belirlenmekte ve arsa sahibi, sözleşme kapsamında yükleniciye bırakılan payların, inşaatın belli aşamalara ulaşması durumunda üçüncü kişilere satışı için vekalet verme taahhüdü altına girmektedir.

B. Sözleşmenin Şekli

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerlilik Şekli

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temelinin, esas itibariyle taşınmaz mülkiyetinin devri veya devrinin vaat edilmesi nazara alındığında, Türk Medeni Kanunu kapsamında bu sözleşmenin yapılış şekli, sözleşmenin geçerliliği noktasında önem arz etmektedir. Eğer yüklenici tarafından meydana getirilecek bağımsız bölümlerin karşılığı olan arsa payları tapuda yükleniciye devredilmişse, şekil ile ilgili hukuki bir sakatlık meydana gelmeyecektir. Şekil sorunun gündeme gelmesinin söz konusu olabileceği durumlara; arsa üzerinde kat irtifakı kurulamamış veya kurulmuş olmasına rağmen bağımsız bölümler yükleniciye devredilmemiş, inşaatın yapımına karşılık devredileceği şartına bağlanmış olması gibi örnekler verilebilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hukuki nitelik bakımından eser ve taşınmaz satışı sözleşmelerinin unsurlarını ihtiva eden karma nitelikte bir sözleşme olduğundan, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik şeklinin değerlendirilmesi noktasında, işbu tip sözleşmelerin geçerlilik şekline ilişkin hükümler dikkate alınmalıdır. Bu noktada eser sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) madde 12/1 uyarınca geçerlilik şekli noktasında şekle bağlı değilken, taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin geçerliliği Türk Medeni Kanunu madde 706 hükmü uyarınca şekle tabi niteliktedir. Zira söz konusu hükme göre; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”. Bu hükümden anlaşıldığı üzere Türk Medeni Kanunu, taşınmaz satışını geçerlilik şartı bağlamında resmi şekle tabi tutmuştur. Buna ek olarak 2644 sayılı Tapu Kanunu (“TK”) madde 26’da taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin, tapu memuru huzurunda yapılması gerektiği, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin resmi belgelerin de ancak tapu memurları tarafından düzenlenebileceği açık hüküm altına alınmıştır. 

Bu açıklamalar ışığında kat karşılığı inşaat sözleşmesi, her ne kadar geçerlilik şekli bakımından herhangi bir şekil şartına tabii olmayan eser sözleşmesinin unsurlarını ihtiva ediyor olsa da kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin borcunun arsayı teslim ve belli payların mülkiyetini devretmek olduğu nazara alındığında, işbu nitelikteki sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerekmekte olduğu sonucuna varılmaktadır. 

TBK madde 237/2 “taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz” hükmünü haizdir. Dolayısı ile bu noktada Türk Borçlar Kanunu’nun, taşınmaz satışında olduğu üzere taşınmaz satış vaadini de geçerlilik şartı bağlamında resmi şekle tabi tuttuğu anlaşılmaktadır. Taşınmaz satışı ile taşınmaz satış vaadi arasındaki fark, 3456 sayılı Noterlik Kanunu (“NK”) madde 60 uyarınca taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmenin, tapuda değil noter huzurunda yapılması gerekliliğidir. Ancak bu durum da taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmelerin geçerliliğinin de şekle tabi olduğu gerçeğini değiştirmemektedir. Bununla birlikte yüklenicinin, arsa sahibi ile akdetmiş olduğu  kat karşılığı inşaat satış vaadi sözleşmesi kapsamında kendisine devredilmesi taahhüt edilmiş olan arsa paylarını üçüncü kişilere devretmek istemesi halinde, buna ilişkin sözleşmelerin adi yazılı şekle tabi olması yeterli olacaktır. Bunun sebebi, yükleniciye kat karşılığı inşaat satış sözleşmesi vaadi ile devredilmesi taahhüt edilmiş olan payların mülkiyetinin arsa sahibine devrinin gerçekleşmemiş olması sebebi ile henüz bir “alacak hakkı” niteliğinde olması ve bu durumdan ileri gelerek yüklenici ile üçüncü kişi arasındaki sözleşmesinin alacağın temliki sözleşmesi niteliğinde olacak olmasıdır.

2. Şekle Uyulmamasının Sonuçları

Bahsedildiği üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerlilik şekli bakımından resmi şekle tabi bir sözleşme olduğundan, TBK madde 12/2 uyarınca sözleşmenin, geçerlilik şekline aykırı biçimde akdedilmesi halinde sözleşme kesin hükümsüz olacaktır. Ancak TMK madde 2 nazara alındığında, bazı durumlarda sözleşmenin şekle aykırılık nedeniyle kesin hükümsüz olduğunun ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması kapsamına girebileceğinden, şekle aykırılık itirazı ileri sürülemeyecektir. Buna göre, şekil şartı dikkate alınmaksızın akdedilen bir sözleşmede, taraflar sözleşme kapsamında kararlaştırılmış olan edimlerini müştereken yerine getirmişler ise, sonradan taraflardan birinin sözleşmenin şekle aykırı olduğunu ileri sürmesi iyi niyet kuralına aykırılık teşkil edeceğinden, buna ilişkin itirazın böylesine bir durumda kabul görmesi mümkün olamayacaktır. Bu bağlamda şekle aykırılığın iyi niyet kuralı ve/ veya hakkın kötüye kullanılması yasağını hangi durumlarda ihlal edeceği kanun koyucu tarafından peşinen öngörülemeyeceğinden, buna ilişkin belirleme hakimin takdirinde olacaktır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun bir kararında, kökleşmiş içtihatların aksine resmi şekilde yapılmayan sözleşmenin yok hükmünde sayılacağı ve böyle bir sözleşmenin borç doğurmayacağı, doğmayan bir borcun yerine getirilmesinden söz edilemeyeceği, bu durumda TMK madde 2 gereği hakkın kötüye kullanılması yasağı prensibinin uygulanamayacağı sonucuna varılmıştır. Bu konuya ilişkin Yargıtay tarafından verilen farklı kararlar sebebiyle içtihadı birleştirmeye gidilmesi gerektiği ileri sürülmüş ve Yargıtay da bu başvuruyu haklı bularak, 30.09.1988 tarihli ve E. 1987/2 K. 1988/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıyla; 

“Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği”; “bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tâbi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının ona malik gibi kullanılmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre bâkimin TMK’nın 2. maddesini gözeterek açılan tescil dâvasını kabul edebileceği4” şeklinde bir görüş benimsemiştir. 

Bu sonuca bağlı olarak, gerekli şekle uyulmadan yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kural olarak tarafları bağlamaz ve taraflara diğer tarafı sözleşmeye uyması için yasal zorlama imkânı vermez. Geçersiz sözleşme ile kabul edilen cezai şart gibi fer'i yükümlülükler de geçersizdir. Fakat sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmenin yukarıda belirtilen durumlardaki gibi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirileceği durumlarda, geçerli bir sözleşmenin bütün hüküm ve sonuçlarını şekle aykırı sözleşmenin meydana getireceğini de kabul etmek gerekir.

C. Tarafların Borçları

1. Arsa Sahibinin Borçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında arsa sahibinin iki temel borcu bulunduğundan bahsedilebilir. Bunlardan ilki, sözleşmeye konu arsayı her türlü borçtan ari ve kullanıma hazır bir biçimde yükleniciye teslim etmek; ikincisi ise yüklenici binayı arsa sahibine teslim ettikten sonra sözleşme kapsamında kararlaştırıldığı üzere yükleniciye ait olması planlanan bölümlerin mülkiyetini yükleniciye devretmektir.

a. Arsayı Teslim Borcu

Arsa sahibinin öncelikli borcu; kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olan ve üzerine inşaat yapılacak arsanın müteahhide teslimidir. Bu noktada arsa sahibinin işbu sözleşmeden doğan borcunu eksiksiz ifa edebilmesi, arsanın inşaat yapmaya elverişli ve ayıpsız şekilde teslimi halinde söz konusu olabilir. Aksi takdirde, arsayı teslim edememesi veya etmemesi sebebiyle arsa sahibinin temerrüdü ve sorumluluğu söz konusu olacaktır. Bu hususta Yargıtay’ın görüşü de aşağıdaki kararlardaki gibidir:

“Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi istemine ilişkindir. Taraflar arasındaki 09.04.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin "teslim zamanı" başlıklı bölümünde, inşaatın, ruhsat alımından itibaren 12 ay içinde teslim edileceği, sözleşmeden itibaren beş ay içerisinde ruhsat alınmaz ise bu durumun arsa sahipleri için haklı bir fesih nedeni sayılacağı, binanın iki ay içinde boşaltılacağı ve yüklenicinin de bu duruma göre inşaat yapacağı kararlaştırılmıştır. Buna göre, arsa sahiplerinin öncelikli edimi, arsayı inşaata elverişli olarak davalı yükleniciye teslim etmektir. Borçlar Kanunu'nun 81. maddesi uyarınca, iki tarafa borç yükleyen akitlerde kendi edimini yerine getirmeyen tarafın, karşı taraftan edimini yerine getirmesini istemeye hakkı bulunmamaktadır. Davacılar tarafından binayı boşaltmama gerekçesi olarak, binayı boşalttıktan sonra oturacakları yerlerin kirasının davalı yüklenici tarafından ödeneceği konusunda anlaştıkları ileri sürülmüş ise de taraflar arasındaki sözleşmede bu doğrultuda bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu itibarla mahkemece, arsa üzerindeki binayı sözleşme tarihinden itibaren iki ay içerisinde boşaltmaya yönelik edimini yerine getirmeyen davacı arsa sahiplerinin, davalı yükleniciden teslim ile ilgili edimini yerine getirmesini istemeleri ve dolayısıyla bu edimin yerine getirilmediği gerekçesiyle sözleşmeyi feshetmeleri haksız olup, davanın reddi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır.5” 

“Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan kira kaybı ve eksik iş bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Somut olayda, arsa sahibi olan davacıların 23.08.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca öncelikle arsalarını inşaata elverişli şekilde davalı yükleniciye teslim etmedikleri, ihbar olunan E. K. ile yaptıkları sözlü anlaşma doğrultusunda E. K.'ya vekalet verdikleri ve E. K. tarafından 01.03.2001 tarihinde inşaat yapı ruhsatı alınarak, inşaatın tamamlandığı ve sözleşmeye göre davalının payına düşen bağımsız bölümlerin tapusunun davalıya verilmediği anlaşılmıştır. TBK'nın 1. maddesi uyarınca, öncelikli olarak kendi edimlerini yerine getirmeyen davacıların karşı taraftan ediminin ifasını istemeye hakları bulunmamaktadır. Bu itibarla mahkemece davanın bu sebeple reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmamıştır6.” 

Arsa sahibinin sözleşemeden ileri gelen arsayı teslim borcu, söz konusu arsanın, inşaat yapmaya elverişli olarak teslim edilmesi gerekliliğini de içermekte olup sözleşmeye konu arsa üzerinde yıkılması gereken bina ve bina içinde de kiracının bulunması halinde, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, kiracının arsa sahibi tarafından tahliye ettirilmesi gerekir. Yüklenici bu konuda arsa sahibini zorlama imkanına sahiptir. Eski binanın yıkılması ise, yine aksi kararlaştırılmadıkça yükleniciye ait olmalıdır. Ancak bu konuda taraflar arasındaki sözleşmenin yorumu ve somut olay dikkate alınarak değerlendirme yapılması gerekir. Örneğin yıkılması gereken bina ile ilgili arsa sahibi tarafından yapılması gereken bir takım hukuki işlemlerin bulunması ve bu konuda da yükleniciye yetki verilmemesi durumunda, arsa sahibinin temerrüde düştüğü kabul edilmelidir7.

b. Meydana Getirilen Bağımsız Bölümleri Teslim Borcu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin yükleniciye karşı taraflar arasında akdedilen sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarının mülkiyetini sözleşmede kararlaştırılan şekilde devretme borcu altına girmesi, sözleşmenin en temel unsurlarından biridir. Nasıl ki sözleşmesinde arsa sahibi, yükleniciye belli bir bedel ödemeyi kabul ediyorsa, burada da ödeyeceği bedelin taahhüdünü vermektedir. Bahsedilen devir, toptan veya aşamalı, ifadan önce veya sonra gerçekleştirilebilir8.

2. Yüklenicinin Borçları

a. Yapıyı Meydana Getirme ve Teslim Borcu

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin öncelikli borcu, sözleşmeye konu inşaatı tamamlamak ve sözleşme kapsamında arsa sahibine ait olacak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmek olup; bu noktada teslim borcu, kural olarak açık veya örtülü biçimde inşaatın tamamlandığına ilişkin bildirimin arsa sahibine yapılması ile ifa edilmiş sayılacaktır9. Teslim borcunun ifa edildiği anda, uygulamada sıklıkla rastlanan bir durum, teslimin, yapının iskanının alınması şartına bağlanması halidir. Bununla birlikte; yapının teslimi ile inşaatın kabulü de birbirlerinden farklı kavramlardır. Yapının teslim alınması için özel bir teslim iradesine gerek olmamakla birlikte; inşaatın kabulü, arsa sahibinin, yüklenicinin meydana getirdiği binayı sözleşmeye uygun gördüğüne ve ayıp iddiasında bulunmayacağına dair bir irade açıklamasıdır10. Dolayısıyla bağımsız bölümlerin sözleşme kapsamında arsa sahibi tarafından fiilen teslim alınmış olması, mutlak olarak binanın kabul edildiği anlamına gelmemektedir.

b. Sadakat ve Özen Borcu

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi bağlamında yüklenicinin sadakat borcu TBK’da açıkça düzenlenmiş olmasa da TBK md.357/3’te yüklenicinin bildirim yükümlülüğü geniş bir biçimde düzenlenmiştir. Bildirim yükümlülüğü, sadakat borcunun bir parçası olup buna göre yüklenici, işin sözleşmede kararlaştırılan zamanda ve eksiksiz bir biçimde tamamlanmasını engelleyebilecek tüm durumları arsa sahibine derhal bildirmekle yükümlüdür. 

Bu noktada kat karşılığı inşaat sözleşmesi bağlamında özen borcunun görünümü, Karayalçın’ın ifade ettiği üzere bu hususa paralel olarak TTK’da düzenlenmiş olan “basiretli bir iş insanı” ölçüsünde olduğu gibi, tecrübeli ve uzman bir müteahhidin davranış biçiminin ölçü olarak alınmasıdır11.

III. HASILAT PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

A. Sözleşmenin Yapısı

1. Tanımı ve Unsurları

Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, hukukumuzda ilk olarak, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı’nın (“TOKİ”); Satış, Devir, İntikal, Kiraya verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği’nin (“TOKİ Yönetmeliği”) 4/1/ç hükmüyle12 uygulamaya geçmiş, “arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı” olarak belirtilmiş ve tanımı yapılmıştır. Bu tanım; “gelirin şartnamede tanımlanması kaydıyla, idarenin maliki bulunduğu arazi ve/ veya arsada, idarenin uygun göreceği proje uyarınca, müteahhidin proje maliyetinin tamamını karşılayacağı inşaat veya inşaatların bölümlerinin satışından sağlanacak gelirin, sözleşmede belirlenen esaslara göre idare ve yüklenici arasında paylaştığı sözleşmedir.” şeklindedir. Doktrindeki bir tanıma göre hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, “Yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirme ve bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşme”dir13. 

Belirtildiği üzere hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri, hukukumuza öncelikle TOKİ Yönetmeliği maddesi ile girmiş, daha sonra özel hukuk kişileri tarafından da akdedilmeye başlanmıştır. Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi de tıpkı kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme niteliğini haiz olduğundan, öncelikle arsa sahibi ile yüklenici arasında bir anlaşmanın bulunması ve bu anlaşmaya binaen arsa sahibinin bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek geliri paylaşma borcu altına girmesi, yüklenicinin ise inşaat yani bağımsız bölüm yapma, ayrıca işbu bağımsız bölümleri arsa sahibi adına satma ve alıcılara teslim borcu altına girmesi unsurlarını ihtiva etmektedir14.

2. Hukuki Niteliği ve Özellikleri

a. Hukuki Niteliği

Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, hukuki niteliği itibariyle öncelikle sonuca katılmalı bir sözleşme türüdür15. Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, sözleşmenin her iki tarafının da karşılıklı borç altına girmesi sonucunu doğuran bir sözleşme türü olduğundan rızai, sinallagmatik ve karma nitelikli bir sözleşme niteliğini haizdir. Bu noktada hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinin karma nitelikli olması; kanunda unsurları düzenlenmiş satış, eser, taşınmaz simsarlığı ve adi ortaklık sözleşmelerinin unsurlarını ihtiva etmesinden ileri gelmekte olup, bu unsurlar kanunun öngörmediği şekilde bir araya gelerek kanunun düzenlemediği başka tipte tek bir sözleşme meydana getirmişlerdir16. Bunun sonucu olarak, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinin isimsiz sözleşmeler üst başlığı altında, karma nitelikli sözleşme olduğu sonucuna varılmaktadır17.

b. Özellikleri

Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinin uygulamada kullanılan çok sayıda çeşidi bulunmakta olup, bunların başlıcaları; “genel arsa satışı karşılığı”, “asgari gelir taahhüdü içeren arsa satışı karşılığı”, “ayni paylaşım koşulu içeren arsa satışı karşılığı” ve “tapuda pay devrini öngören arsa satışı karşılığı” şeklinde tezahür etmektedir. hasılat paylaşımı yöntemini sonlandırıp, satılmamış olan bağımsız bölümlerin ayni paylaşımını kararlaştırabilirler. Bu gibi durumlarda paylaşma usulü de çoğu zaman sözleşmede gösterilir.

i. Genel Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi

Genel arsa satışı (satış vaadi) hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, bu tür sözleşmelerin en yalın halini oluşturmaktadır. Buna göre yüklenici, arsa sahibi tarafından sağlanan arsada bağımsız bölümler meydana getirecek, bunların satışı için gerekli faaliyetlerde bulunacak ve bağımsız bölümler satıldıkça, satıştan elde edilen gelir, sözleşmede kararlaştırılan şekilde ve oranda taraflar arasında paylaştırılacaktır18.

ii. Asgari Gelir Taahhüdü İçeren Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi

Bu tür hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin unsurları öncelikle; yüklenicinin bağımsız bölümleri oluşturması, oluşturduğu/ oluşturacağı bağımsız bölümleri arsa sahibi adına pazarlayarak bu bölümlerin satışını yapması ve arsa sahibinin elde edeceği asgari kazancı üstlenmesi, buna karşılık arsa sahibinin de bağımsız bölümlere tekabül eden arsa payını üçüncü kişi olan alıcılara devretme taahhüdü ile elde edilecek kazancı yüklenici ile paylaşması ve neticede tarafların bu hususlarda anlaşmasıdır. Bu unsurların bir arada meydana gelerek oluşturduğu asgari gelir taahhüdü içeren hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi uyarınca yüklenici, arsa sahibine karşı üstlenmekte olduğu asgari geliri, sözleşme kapsamında meydana getirdiği bağımsız bölümlerin satılmış olmasına rağmen elde edemese dahi ödemek mecburiyetinde olacaktır. Yüklenicinin beklenen gelirin elde edilememesi durumunda aradaki farkı kapatma yükümlülüğü bu kapsamda söz konusu olmakla beraber, belirlenmiş olan asgari gelirden fazla gelir elde etmesi halinde, bu fazla gelirin yükleniciye kalması söz konusu olmayacak, bu gelir sözleşme kapsamında taraflarca belirlenmiş olan oran üzerinden arsa sahibi ile yüklenici arasında paylaşılacaktır.

iii. Ayni Paylaşım Koşulu İçeren Arsa Satışı Karşılığı Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi

Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinin tarafları, sözleşme kapsamında inşa edilecek olan bağımsız bölümlerin bir süre satılamaması ihtimalini de değerlendirerek hasılat paylaşımı oranını, sözleşme akdedilirken belirlemek istemeyebilirler. Bunu sağlamak amacıyla, belli bir süre sonunda satılmamış bağımsız bölümler olması halinde, taraflar hasılat paylaşımı yöntemini sonlandırıp, satılmamış olan bağımsız bölümlerin ayni paylaşımını kararlaştırabilirler. Bu gibi durumlarda paylaşma usulü de çoğu zaman sözleşmede gösterilir.

iv. Tapuda Pay Devrini Öngören Arsa Satışı Karşılığı

Arsa satışı (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye tapuda bir pay devri söz konusu değildir. Sözleşme koşullarına göre yüklenici bağımsız bölümlerin satışından elde edilen gelir üzerinde hak sahibidir. Ancak sözleşmedeki koşullar dahilinde; inşa ettiği/ edeceği bağımsız bölümlerin satıcısı/ ortağı konumuna gelen yüklenicinin, müşteri olarak tanımlanabilecek üçüncü kişilere tapuda pay devrini arsa sahibinden talep edebilmesi sözleşme ile mümkün olmaktadır.

B. Sözleşmenin Şekli

Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, muhteviyatı itibariyle taşınmaz satış vaadi edimi içermektedir. Bu noktada taşınmaz satış vaadinin, taşınmaz satışına ilişkin sözleşmenin ön sözleşmesi niteliğini haiz olduğu göz önüne alındığında, TBK madde 29/2’de yer alan “kanunlarda ön görülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği ileride kurulacak asıl sözleşmenin şekline bağlıdır” hükmü nazara alınmalıdır19. Taşınmaz satış vaadine ilişkin TBK madde 237/2’de diğer ön sözleşmelerden farklı olarak bir istisna öngörülmüştür ve kanun hükmü uyarınca söz konusu sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağı belirtilmiştir. Ayrıca NK madde 60/3’e göre de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde düzenleme yoluyla noterler tarafından yapılır. Bu suretle, gelir paylaşımına dayalı inşaat sözleşmelerinin de noterde düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik şartı olarak karşımıza çıkmaktadır. Kanuni bir düzenleme olmamakla beraber, uygulamada kabul edilen görüşe göre, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri tapuda tapu sicili memurları tarafından da düzenlenebilmektedir. Tapu sicil memurları ana sözleşmeyi düzenlemeye yetkili olmaları sebebiyle bu noktada “potest etiam minus” kuralı geçerli olacak ve taşınmaz satış vaadi sözleşmesini de düzenleyebileceklerdir20. TBK madde 12/2’de de belirtildiği üzere kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, geçerlilik şartı olduğundan, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler kesin hükümsüz olacaktır21. Nitekim herkes haklarını kullanmakta ve borçlarını ifa etmekte iyi niyetle hareket etmek zorundadır22. Toplumda insan ilişkilerinin genel kuralı olan bu ilkeye göre, edimleri ifa edilen geçersiz sözleşmelere karşı, daha sonra hukuki sonuç doğurmayacağı savunması dinlenmez23. 

C. Tarafların Borçları

1. Yüklenicinin Borçları

a. İnşaatı Bitirme ve Teslim Borcu

Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi temelde bir inşaat sözleşmesi olması sebebi ile yüklenicinin en temel borcu, akdedilen sözleşme kapsamında borçlandığı inşaatı tamamlaması ve teslim etmesidir. Bu noktada yüklenicinin söz konusu edilen borcunu gereğince ifa etmesi, söz konusu bağımsız bölümün, sözleşme kapsamında kullanılmaya imkân sağlanacak şekilde hak sahibine bırakılması anlamını taşımaktadır. Buna göre teslim borcu, inşaatın tamamlanması suretiyle, özgülendiği amaca uygun şekilde kullanılmaya uygun hale getirilmesi ve bunun bildirilmesi unsurlarından oluşmaktadır.

b. Sadakat ve Özen Borcu

Yüklenicinin arsa sahibine karşı olan sadakat ve özen borcu yalnızca inşaat borcu ile sınırlı olmayıp; aynı zamanda sözleşme kapsamında yapılan bağımsız bölümlerin pazarlanması ve satılması noktasında da geçerlidir. Bu noktada yüklenici, arsa sahibinin menfaatlerini korumak ve gözetmek borcu altındadır. Dolayısı ile yüklenici, bu sözleşme kapsamında arsa sahibi yararına sonuçlanacak davranışlarda bulunmak ve arsa sahibinin zararına sebebiyet verecek hareketlerden sakınmakla yükümlüdür24.

“Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin sadakat ve özen borcu ile alakalı olarak eser sözleşmesinin bahsedilen ilgili hükümleri, yüklenicinin, sözleşmede kararlaştırılan yapıyı inşa etmesi borcu bakımından kıyasen uygulama alanı bulmaktadır. Yine yüklenici, bağımsız bölümlerin pazarlanması ve satılması ile ilgili olarak,  vekilin bağımsız bölümlerin fiyatlarının göstereceği özeni gösterme borcu altındadır”25. Bağımsız bölümlerinin fiyatlarının alıcılara icabı, pazarlanması ve satılması safhalarında yüklenici, kendisinin olduğu gibi arsa sahibinin menfaatlerini dikkate almak suretiyle hareket etmek mecburiyetindedir.

c. İnşa Edilmiş/ Edilecek Bağımsız Bölümlerin Tanıtımı ve Satışlarının Yapılması Borcu

Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin inşa edilmiş/ edilecek bağımsız bölümlerin pazarlanması ve satışlarının yapılması edimini de içinde bulundurması sebebi ile aslında TBK madde 520’de düzenlenen simsarlık sözleşmesinin bir unsurunu da ihtiva eder. Yüklenicinin; kararlaştırılmış olan yapıyı gerekli özen ve sadakat yükümlülüğüne uymak suretiyle inşa ederek işbu sözleşme kapsamındaki borçlarından tamamen kurtulması mümkün olmayıp, sözleşmenin asıl amacı olan gelir elde etme maksadının sağlanabilmesi yolunda özen ve sadakat yükümlülüğüne uymak suretiyle inşa etmiş olduğu bağımsız bölümleri pazarlamak ve satışlarını sağlamak için gerekli faaliyet/leri gösterme borcu bulunmaktadır. Sözleşme kapsamında yükleniciye yüklenen sadakat ve özen yükümlülüğünün, işbu borç kapsamındaki görünümü, yüklenicinin satış sözleşmesine aracılık etme yükümlülüğünü bizzat yerine getirmesi gerekliliğidir. 

Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi kapsamında bağımsız bölümleri satın alacak kişileri bulmak, kural olarak yüklenicinin borcu olsa da, arsa sahibinin de hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi hükümlerine riayet etmek suretiyle devir işlemleri gerçekleştirmesinin önünde bir engel yoktur. Zira bu sözleşme kapsamında bağımsız bölümlerin satışı kural olarak arsa sahibine vekaleten yüklenici tarafından gerçekleştirilir. Satışların gerçekleştirilebilmesi için arsa sahibi yükleniciye vekalet vermektedir.

IV. SÖZLEŞMELERİN KARŞILAŞTIRILMASI

A. Benzer Özellikler

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin makalede anlatılan özellikler bağlamında benzerlikleri; hukuki nitelikleri, unsurları ve taraflara yüklediği borçlar noktalarında tezahür etmektedir. Söz konusu sözleşmelerin hukuki nitelikleri noktasında benzerlikleri, öncelikle iki sözleşmenin de her iki tarafa da borç yükleyen, ivazlı ve karma nitelikte sözleşmeler olmasıdır. Makaleye konu her iki sözleşmenin taraflara yüklediği borçlar noktasında benzerlikleri; sadakat ve özen borcu, bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre teslim edilmesi borcu, ayıba karşı tekeffül borcu noktalarında tezahür etmektedir. Söz konusu sözleşmelerin, taraflara yüklediği borçlar noktasında benzerlikleri ise, sözleşmelerin hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satışı sözleşmesinin unsurlarını ihtiva ettikleri de nazara alındığında; yüklenicinin bağımsız bölüm ya da bölümler inşa etmesi, arsa sahibinin mülkiyeti devretmesi ve tarafların bu konuda anlaşmasıdır. 

B. Farklılıklar

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri, sayılmış olduğu üzere belli yönlerden birtakım benzerlikler taşısalar da birçok yönden de birbirlerinden farklı özellikler ihtiva etmektedirler. Öncelikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin aksine kazancın yahut hasılatın paylaşılmasına dair taraflar arasında ortak bir iradenin ortaya konması söz konusu değildir26. Bu farklılık, aslında söz konusu sözleşmelerin kurulma aşamasındaki amaçları noktasında meydana gelmektedir. Zira hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi bu yönden, taraflar arasında kurulan bir adi ortaklık sözleşmesini andırmaktadır27. İlgili sözleşme türleri arasındaki farklardan bir diğeri ise, sözleşmeler kapsamında meydana getirilen bağımsız bölümlerin tesliminde doğan/ doğabilecek zararlar noktasında tezahür etmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin inşa etmekle yükümlü olduğu bağımsız bölümlerin üçüncü kişilerce satın alınması ve söz konusu satımdan doğan teslim borcunun yerine getirilmemesi halinde üçüncü kişinin, arsa sahibinden herhangi bir hak talep etmesi söz konusu olamayacaktır. Buna karşılık hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde, tarafların gelir paylaşımına ilişkin ortak iradeleri bir adi ortaklık niteliğini haiz olduğundan; yüklenicinin teslimden kaçınması, bağımsız bölüm veya bölümleri ayıplı, geç ve eksik bir biçimde teslim etmesi durumunda üçüncü kişilere karşı arsa sahibi de TBK madde 638/3 kapsamında müteselsilen sorumlu olacaktır. 

Bunun yanında iki sözleşme türü arasındaki bir diğer belirgin fark ise, sözleşme konusu bağımsız bölümlerin mülkiyetinin devri hususudur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, sözleşme ile belirlenen bağımsız bölümleri tapuda yükleniciye devretmeyi taahhüt eder. Buna karşılık hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin yükleniciye karşı herhangi bir devir yükümlülüğü söz konusu olmayacaktır28. Kural olarak devredilecek kısım bağlamında kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye bağımsız bölümlerin bir kısmı devredilecekken, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde bağımsız bölümlerin yükleniciye devri söz konusu olmamaktadır. Ek olarak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi; sözleşme kapsamında kendisine ait olan bağımsız bölümler üzerinde kullanma veya kiraya verme hakkına sahipken, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde, bağımsız bölümlerin satışı akabinde elde edilen gelir taraflar arasında paylaşılacak olduğundan, arsa sahibinin bağımsız bölümlerden bu şekilde yararlanması söz konusu olmamaktadır29. Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi ilk olarak, TOKİ Yönetmeliği doğrultusunda uygulanmaya başlamış, takip eden süreç içerisinde özel hukuk süjeleri tarafından da akdedilmeye başlanmıştır. Buna göre hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi başlangıçta idare ile özel hukuk süjesi arasında akdedilmesi planlanarak ortaya çıkmış olsa da daha sonrasında her arsa sahibi ve yüklenici tarafından kullanılabilecek bir mekanizma olması sebebi ile özel hukuk süjeleri arasında da yapılmaya başlanmıştır30. Buna karşılık kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin idare kaynaklı bir tarihsel gelişimi söz konusu değildir.

V. SONUÇ

Makalede kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin özelliklerinden bahsedilmiş, bahsedilen bu özellikler bağlamında sözleşmelerin benzerlikleri ve farklılıklarına dikkat çekilmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerine göre daha uzun zamandır kullanılıyor olmakla beraber günümüzde iki sözleşme tipi de arsa sahibi ve yüklenicilerin bağımsız bölümlerin meydana getirilmesi noktasında farklı taleplerini karşılama yolunda tercih edilmektedir. İki sözleşme türü, aslında bağımsız bölümler meydana getirmek maksadı noktasında paralel olsa da temelde inşa edilen bağımsız bölümlerin mülkiyetinin devrinin geçişi ve bağımsız bölümlerin satışından elde edilen gelirin taraflar arasındaki paylaşımı bağlamlarında birbirlerinden ayrılmaktadır. Tarafların menfaatleri açısından bir değerlendirme yapıldığında; özellikle hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin akdi sorumluluğu olan bağımsız bölüm/ler meydana getirme edimini yerine getirmemesi veya eksik/ ayıplı biçimde yerine getirmesi halinde arsa sahibiyle birlikte TBK kapsamında müteselsilen sorumlu olması, işin niteliği itibariyle hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin sözleşme kapsamında kendisine bırakılan bölümlere ilişkin kullanma veya kiraya verme tasarrufunda bulunamayacak olması hususları, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi kapsamında arsa sahibi aleyhine durumlar olarak ele alınabilir. Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde bağımsız bölümlerin satışının kural olarak yüklenicinin üzerinde olması ise yüklenici için ayrıca sorumluluk olarak görülebilecekken arsa sahibi açısından bir kolaylık arz edebilir. Genel olarak yüklenicinin öncelikli hedefi bağımsız bölümlerin erken vadede satılması ve inşaat giderlerinin bu vesileyle karşılanmasıdır. Buna karşılık arsa sahibi bağımsız bölümlerden elde edebileceği maksimum geliri amaçladığından satışın erken olması yüklenici için olduğu kadar önem arz etmeyecektir. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici kendine ait bağımsız bölümleri arsa sahibinin satmayı amaçladığından daha düşük bir fiyata satarak arsa sahibine ait bağımsız bölümlerin değerini de düşürebilecektir. Taraf arasında sözleşme yapılırken bu ihtimali bertaraf etmek amacıyla ilgili hükümler sözleşme kapsamına dahil edilebilecektir. Somut olay, tarafların talepleri, ihtiyaçları ve öncelikleri değerlendirilerek hem arsa sahibi hem de yüklenici için iki sözleşme türü de kullanılabilecektir. 

KAYNAKÇA

CENGİZ KOSTAKOĞLU, İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, 8.Bası, İstanbul 2000. 

CEVDET YAVUZ, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10.Bası, İstanbul 2014. 

ECE KARADUMAN, Kentsel Dönüşüm Mevzuatı Çerçevesinden İnşaat Sözleşmesi, İlk Bası, İstanbul Mayıs 2021. 

EMREHAN İNAL, Sonuca Katılmalı Sözleşme Kavramı ve Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, 2.Bası, İstanbul 2011. 

FİKRET EREN, Borçlar Hukuku Genel Hükümleri, 24. Baskı, Ankara 2019. 

GÜLER GÜMÜŞSOY KARAKURT, Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği, İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (İKÜHFD) Prof. Dr. Turhan ESENER’e Armağan, C.15, 5.1, Ocak 2016 (Özel Sayı) Armağan Cilt Il. 

HALUK BURCUOĞLU, Eser Sözleşmesinde İş Sahibinin Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan Hakları ve Özellikle Bu Hakların Kullanılabilmesi İçin Uyulması Gereken Süreler, İstanbul 1990. 

HALUK TANDOĞAN, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 1998. 

HASAN ERMAN, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 3. Bası, İstanbul 2010. 

MURAT ORAL, Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, Başkent Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara 2020. 

MUSTAFA ALPER GÜMÜŞ, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt 2, İstanbul 2010. 

NEZİH SÜTÇÜ, Uygulama ve Teoride Tüm Yönleriyle Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi Cilt-1, 6.Bası, İstanbul 2014. 

ÖZLEM YALINCAK, “Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri”, T. C. Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı, Eylül 2019. 

UMUT ŞENOCAK, Gelir Paylaşımına Dayalı İnşaat Sözleşmesi Kitabı, İstanbul 2012. 

UMUT YENİOCAK, Gelir Paylaşımına Dayalı İnşaat Sözleşmesi, Ankara 2013. 

VEHBİ UMUT ERKAN, İnşaat Sözleşmeleri, Ankara 2019. 

YAŞAR KARAYALÇIN, Özel Hukukta Meseleler ve Görüşler, Ankara 1975.

DİPNOT

1 Hasan Erman, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 3. Bası, İstanbul 2010, s.1. 

2 Emrehan İnal, Sonuca Katılmalı Sözleşme Kavramı ve Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, 2.Bası, İstanbul 2011, s.149.

3 Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10.Bası, İstanbul 2014, s.590.

4 Yargıtay 19. H.G.K, T. 30.09.1988, E. 1987/2, K. 1988/2. 

5 Yargıtay 23. HD. 16.01.2013, 2012/5827

6 Yargıtay 23. HD. 05.12.2012, 5820/7174. 

7 Nezih Sütçü, Uygulama ve Teoride Tüm Yönleriyle Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi Cilt-1, 6.Bası, İstanbul 2014, s.342. 

8 Ece Karaduman, Kentsel Dönüşüm Mevzuatı Çerçevesinden İnşaat Sözleşmesi, İstanbul Mayıs 2021, s.197). 

9 Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 1998, s.125. 

10 Haluk Burcuoğlu, Eser Sözleşmesinde İş Sahibinin Ayıba Karşı Tekeffülden Doğan Hakları ve Özellikle Bu Hakların Kullanılabilmesi İçin Uyulması Gereken Süreler, İstanbul 1990, s.217. 

11 Yaşar Karayalçın, Özel Hukukta Meseleler ve Görüşler, Ankara 1975, s.22.

12 03.05.2006 tarih, 26157 sayılı Resmi Gazete. 

13 Emrehan İnal, Sonuca Katılmalı Sözleşme Kavramı ve Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, İstanbul 2011, s. 149. 

14 Yavuz, Borçlar Hukuku Dersleri, 16. Bası, İstanbul 2019, s.606-607. 

15 Özlem Yalıncak, Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri, T. C. Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı, Eylül 2019, s.35-36. 

16 Av. Dr. Umut Şenocak, Gelir Paylaşımına Dayalı İnşaat Sözleşmesi Kitabı, İstanbul 2012, syf.40. 

17 İnal, Sonuca Katılmalı, 2.Bası, İstanbul 2011, s.193-194.

18 Yavuz, Borçlar Hukuku Dersleri, 16. Bası, İstanbul 2019, s.608. 

19 Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümleri, s.351. 

20 Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümleri, s.197.

21 Eren, Borçlar Hukuku Genel Hükümleri, s.327. 

22 Cengiz Kostakoğlu, İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, 8.Bası, İstanbul 2000, s.71. 

23 Kostakoğlu, İnşaat Hukuku ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri, s.71. 

24 Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Cilt 2, İstanbul 2010, s.45. 

25 Umut Yeniocak, Gelir Paylaşımına Dayalı İnşaat Sözleşmesi, Ankara 2013, s.77.

26 Vehbi Umut Erkan, İnşaat Sözleşmeleri, Ankara 2019, s.142. 

27 Murat Oral, Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, Başkent Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Ankara 2020, s.38. 

28 Sütçü, Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi Cilt-1, 6.Bası, İstanbul 2014, s.52. 

29 İnal, Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi, 2.Bası, İstanbul 2011, s.228.

30 Güler Gümüşsoy Karakurt, Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği, İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (İKÜHFD) Prof. Dr. Turhan ESENER’e Armağan, C.15, 5.1, Ocak 2016 (Özel Sayı) Armağan Cilt Il, sf. 788.