TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN ERTELENEN 346. MADDESİNİN KİRA SÖZLEŞMELERİ BAKIMINDAN KAPSAMI VE YÜRÜRLÜĞÜ

ÖZET

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“Türk Borçlar Kanunu”) yürürlüğe girmesinin ardından 346. maddesini de ihtiva eden kira hukukuna ilişkin muhtelif hükümler sekiz yıl süreyle ertelenmiştir. Söz konusu hükümler, sekiz yıllık erteleme süresinin tamamlanmasının ardından 01.07.2020 itibarıyla yürürlüğe girmiştir. Yürürlüğe giren maddelerden biri olan Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi (Kiracı aleyhine düzenleme yasağı), bütün kira ilişkilerinde uygulama alanı bulamayacaktır. Söz konusu hüküm, 01.07.2020 tarihinden itibaren kiracısı 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda (“Türk Ticaret Kanunu”) tacir sayılan kişilerden ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olan iş yeri kira sözleşmelerinde uygulanacaktır. Hüküm; kamu düzenine ilişkin olmasından dolayı, yalnızca yürürlüğe girmesinden sonra akdedilen kira sözleşmeleri tahtında değil, aynı zamanda 01.07.2020 tarihinden önce akdedilen kira sözleşmeleri tahtında da etkili olacaktır. Nitekim kanun koyucunun getirmiş olduğu bu düzenlemelerin yürürlüğe girmesiyle birlikte iş yeri kira sözleşmelerinde pazarlık gücü nispeten “zayıf” olan kiracının kendini daha fazla koruma altına alabilmesi mümkün olacaktır. Türk Borçlar Kanunu her ne kadar 04.02.2011 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanmasının ardından 01.07.20121 tarihinde yürürlüğe girse de içerisinde yer alan hükümlerin tamamı aynı tarihte yürürlüğe girmemiştir.

I. GİRİŞ

Türk Borçlar Kanunu her ne kadar 04.02.2011 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanmasının ardından 01.07.20121 tarihinde yürürlüğe girse de içerisinde yer alan hükümlerin tamamı aynı tarihte yürürlüğe girmemiştir. Kira hukukuna ilişkin muhtelif hükümler o dönem bundan yatırımları ciddi biçimde etkilenecek olan alışveriş merkezleri, gayrimenkul yatırımcıları vb. birtakım çevrelerin talepleri ve baskıları üzerine 6217 Sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un (“6217 Sayılı Kanun”) geçici maddesi uyarınca beş yıl süreyle ertelenmiştir2. 

6217 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi: “GEÇİCİ MADDE 2 – Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur.” 

Daha sonra getirilen bu erteleme, 6353 Sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un (“6353 Sayılı Kanun”) 53. maddesi uyarınca tabiri caizse yeni bir ertelemeye tabi olmuş ve ertelemenin süresi üç yıl daha uzatılarak toplamda sekiz yıla çıkarılmıştır. 

6353 Sayılı Kanun’un 53. Maddesi: “MADDE 53 – 31/3/2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

GEÇİCİ MADDE 2 – Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” 

Neticede kira hukukuna ilişkin bu hükümlerin yürürlüğe girmesi 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir. 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe giren bu hükümler, kiracının 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sayılan kişilerden ya da özel hukuk tüzel kişi veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu durumlarda ve bir iş yeri kirasının mevcudiyeti halinde uygulama alanı bulacaktır. Yazıda, ertelenen hükümlerden biri olan Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinin niteliği, geçmiş ve gelecek kira sözleşmelerine etkisi ve yürürlük hukuku bakımından değerlendirilmesi yapılacaktır. 

II. ERTELENEN HÜKÜMLERİN UYGULANABİLME KOŞULLARI

A. İŞ YERİ KİRASININ MEVCUDİYETİ

Türk Borçlar Kanunu 346. maddesinin uygulanması da yalnızca iş yeri kiralarında söz konusu olabilecektir. Fakat Acar’a göre bu iş yeri kirası yalnızca çatılı iş yeri kirasına has değil, her türlü iş yeri kiralarına ilişkin olabilecektir3.

B. KİRACILIK SIFATININ UYGUNLUĞU

İş yeri kirasının varlığı hükmün uygulanması için tek başına yeterli olmayacaktır. Bununla birlikte kiracının, Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişilerden biri ya da özel hukuk tüzel kişisi veya kamu hukuku tüzel kişisi olması gerekecektir. 

III. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN 346. MADDESİNİN UYGULAMA ALANI

A. YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN ÖNCE AKDEDİLEN SÖZLEŞMELER TAHTINDA UYGULAMA

Türk Borçlar Kanunu 346. Maddesi: “Kiracı aleyhine düzenleme yasağı 

MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.” 

01.07.2012 tarihinden söz konusu hükümlerin yürürlüğe gireceği tarih olan 01.07.2020 tarihine kadar olan süreçte hangi kuralların uygulanacağı hususunda İnceoğlu, “Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinin yürürlüğünün kiracının bir tacir ya da tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında ertelenmesi neticesinde, bu tür kira sözleşmelerinde muacceliyet kayıtları ve ödememeye ilişkin cezai şartların kararlaştırılması, 818 sayılı Borçlar Kanunu’nda da aksine emredici bir düzenleme bulunmadığına göre, 2020 yılına kadar mümkün hale gelmiştir.”4 demektedir. Yargıtay’ın da bu doğrultuda kararları bulunmaktadır. Nitekim Yargıtay, kararlarından birinde “[…] Muacceliyet koşulu bakımından; 6217 Sayılı Kanun'un geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesine göre kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354. maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı öngörülmektedir. Tacir olan davalı kiracı için TBK'nın 346. maddesi uygulanması ertelenmiş olmakla, 01.10.2013 tarihli sözleşmesinin 2. maddesiyle kararlaştırılan muacceliyet koşulu geçerli olup, tarafları bağlar.”5ifadesini kararına gerekçe olarak sunarak bu süreçte sözleşmede düzenlenen muacceliyet kaydının geçerli olacağını belirtmiştir. Aradaki sekiz yıllık süreçte kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilip getirilemeyeceği hususu doktrinde tartışmalıdır. Yine İnceoğlu, “somut olayda bu tür hükümlerin 01.07.2012 tarihinden sonra yapılan ve genel işlem şartı niteliği taşıyan kira sözleşmelerinde yer alması halinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 25. maddesinde öngörülmüş olan içerik denetimine takılmalarının mümkün olduğu görüşündedir”6. Gerçekten de kira hukukuna ilişkin ertelenen bu hükümlerinin maksadı, iş yeri kirası sözleşmelerinde alışveriş merkezleri ve gayrimenkul yatırımcıları gibi ekonomik olarak güçlü pozisyonda olan kiraya verenlere karşı pazarlık gücü nispeten zayıf olan kiracıyı koruma altına almaktır. 

B. YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNİN AKABİNDE UYGULAMA ALANI

Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesi akabinde bazı hükümlerin ertelenmesiyle beraber ortaya çıkan en önemli sorunlardan birisi de şüphesiz ertelenen hükümlerin yürürlüğe girdiği sırada var olan kira sözleşmelerine etkisi olacaktır. Türk hukukunda temel prensip olarak yasaların geriye yürümezliği ilkesi benimsenmiştir. Nitekim bu ilke bir hukuk devleti için vazgeçilmezdir. Hukuk güvenliği ve hukuki belirlilik kavramları, hukuk devletinin olmazsa olmazlarındandır. Fakat getirilen yeni yasa hükümlerinin genel ahlaka ve/ veya kamu düzenine ilişkin olması halinde yasaların geriye yürümesi söz konusu olabilecektir. Türk Borçlar Kanunu’nun ertelenen hükümleri açısından bu yürürlük sorusunu ele aldığımızda bakmamız gereken ilk hüküm 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un (“6101 sayılı Kanun”) 1. maddesi olacaktır. 

6101 Sayılı Kanun’un 1. Maddesi: “Geçmişe etkili olmama kuralı 

MADDE 1- (1) Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.” 

Madde uyarınca ertelenen hükümlerin yürürlüğe girmesinin ardından yapılacak kira sözleşmelerinde etkili olacağını söylemek mümkündür. Fakat yukarıda bahsedildiği üzere genel ahlaka ve/ veya kamu düzenine ilişkin hükümler açısından istisnai bir durum olabilecektir. Bu doğrultuda bakılması gereken hüküm ise 6101 Sayılı Kanun’un 2. maddesidir. 

6101 Sayılı Kanun’un 2. Maddesi: 

“B. Geçmişe etkili olma 

I. Kamu düzeni ve genel ahlâk 

MADDE 2- (1) Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları, gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” 01.07.2020 döneminden sonrası için ise Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinin uygulanması artık bir yürürlük hukuku sorusudur. Esasında tartışmalı olan husus, 818 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlükte olduğu dönemde akdedilen konut kira sözleşmelerine Türk Borçlar Kanunu’nun ertelenen 346. maddesi açısından 6101 Sayılı Kanun’un 1. maddesinin mi yoksa 2. maddesinin mi uygulandığı meselesidir. Gerek doktrindeki7baskın görüş gerekse muhtelif kararlarında Yargıtay8, söz konusu maddenin kira ilişkilerinde nispeten “zayıf” pozisyonda bulunan kiracıyı koruma amaçlı olması sebebiyle kamu düzeniyle alakalı olduğu kanaatindedir. Bu doğrultuda Türk Borçlar Kanunu’nun ertelenen 346. Maddesinin, yürürlüğe girmesinden önce akdedilen kira sözleşmeleri tahtında da etkili olacağını ve yine 6101 Sayılı Kanun’un 7. maddesi uyarınca görülmekte olan davalarda da uygulanacağını söylemek mümkündür. 

6101 Sayılı Kanun’un 7. Maddesi: 

“Görülmekte olan davalara ilişkin uygulama MADDE 7- (1) Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76 ncı, faize ilişkin 88 inci, temerrüt faizine ilişkin 120 nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138 inci maddesi, görülmekte olan davalarda da uygulanır.”

IV. TÜRK BORÇLAR KANUNU 346. MADDESİNİN MAHİYETİ VE GETİRİLİŞ MAKSADI

Türk hukukunda sözleşme özgürlüğü ilkesi benimsenmiştir. Fakat bu özgürlük, sınırsız bir şekilde yorumlanamayacaktır. Kamu düzeninden ve/ veya genel ahlaktan kaynaklanan birtakım hükümler kanunun emredici hükümleri niteliğine sahiptir ve taraflar bu konularda kendi iradeleri doğrultusunda kurdukları sözleşmesel ilişkilerde bu hükümlerin aksine bir madde düzenleyemeyeceklerdir. Türk Borçlar Kanunu’nda da birtakım emredici hükümler yer almaktadır. Bu doğrultuda kiracı aleyhine düzenleme yasağını ihtiva eden Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi de emredici bir hükümdür. 

Ancak belirtmek gerekir ki emredici kuralların varlığı bunların daima kamu yararı gözetilerek ya da kamu düzenine dâhil şekilde oluşturulduğu anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun ertelenen 346. maddesinin konut kiraları açısından kamu düzenine ilişkin olduğunu söyleyebilmek mümkündür. Zira bu tip kira sözleşmelerinde kiracı pozisyonunda olan kişi, kiraya verene nispeten daha zayıf pozisyonda olan taraftır. Ancak iş yeri kirasında kiracı konumunda olan, basiretli hareket etme yükümlülüğü bulunan tacirin zayıf pozisyonda olduğundan bahsetmek somut gerçeklerle uyuşmayacaktır. Nitekim; ilgili hükmün iş yeri kiraları açısından sekiz sene ertelenmiş olduğu gerçeğini de göz önünde bulundurduğumuzda, söz konusu yasal düzenlemenin vazgeçilmez olmadığını söylemek mümkündür. 

Yargıtay’ın bir kararında bahsini ettiği üzere; “Kiracıyı koruma amacıyla getirilen Türk Borçlar Kanun'unun 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine dair olduğu kuşkusuzdur.9” Bu hükmün getirilmesindeki amaç; eski kira sözleşmelerinde kira bedelinden bağımsız “hava parası” adı altında alınan birtakım bedellerin önüne geçmek, kiracıyı ağır ekonomik zarara uğratacak muacceliyet kayıtlarının ve cezai şartların geçersiz olmasını sağlamaktır. Yine hükmün getiriliş amaçlarından bir başkası da; kiracının bakım, tamir vb. giderlerden sorumlu tutulmasının da önüne geçilmek istenmesidir.

V. SONUÇ

Türk Borçlar Kanunu’nun kira hukukuna ilişkin ertelenen hükümlerinin 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlüğe girmesiyle beraber iş yeri kira sözleşmelerinde yeni bir dönemin başlayacağını söylemek mümkündür. Alışveriş merkezleri gibi güçlü kiraya verenlere karşı pazarlık gücü zayıf olan kiracılar yeni hükümlerle birlikte daha çok koruma altına alınacaktır. Özellikle ertelenen hükümlerden biri olan Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyecektir. Yalnızca bir kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle bütün kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin muacceliyet kayıtları ve kiracıyı ağır ekonomik külfet altında bırakan cezai şartlar sözleşmede düzenlense dahi hükmün kamu düzenine ilişkin olması hasebiyle geçersiz olarak kabul edilebilecektir. Ancak konuya ilişkin herhangi bir kesinleşmiş yargı kararı olmaması nedeniyle, olası bir yargılama sonucunda aksi yönde de haklı argümanlar geliştirilmesi suretiyle karar verilebilmesi ihtimali de söz konusu olabilecektir.

KAYNAKÇA

MURAT İNCEOĞLU, Kira Hukuku Cilt I, İstanbul 2014 MURAT İNCEOĞLU, Kira Hukuku Cilt II, İstanbul 2014 FARUK ACAR, Kira Hukuku Şerhi, İstanbul 2017 KEMAL ATASOY, Sözleşme Özgürlüğünün Kamu Düzenine Ayrılık Sınırı, İstanbul 2020 MUSTAFA KIRMIZI, Açıklamalı – İçtihatlı Kira Hukuku, Ankara 2020.

DİPNOT

1 TBK m. 648 “Bu Kanun 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girer.”

2 Faruk Acar, Kira Hukuku Şerhi, İstanbul 2017, s. 22

3 Acar, s. 28

4 Murat İnceoğlu, Kira Hukuku Cilt 2, İstanbul 2014, s. 584

5 Yargıtay 3. HD, E. 2017/16870, K. 2019/8175, T. 21.10.2019

6 İnceoğlu, s. 585

7 Kemal Atasoy, Sözleşme Özgürlüğünün Kamu Düzenine Aykırılık Sınırı, İstanbul 2020, s. 261-262.

8 Yargıtay 6. HD, E. 2015/3907, K. 2015/6643, T. 30.06.2015

9 Yargıtay 6. HD, E. 2015/3907, K. 2015/6643, T. 30.06.2015