İmar Hukukuna Aykırı Yapılardan Kaynaklı Malikin Sorumluluğu

ÖZET

Makalede, imar hukuku uyarınca yapı ruhsat alma işlemi ve ruhsatın alınmaması veya ruhsata aykırı hareket edilmesi halinde malikin sorumluluğundan bahsedilmiş olup bu doğrultuda yapılmış veya yapılmakta olan yapılara göre malikin idare hukuku ve özel hukuktan kaynaklı yükümlülüklerine temas edilmiştir. 

I. GİRİŞ

Bir yapıyı meydana getirirken mevzuattaki kurallar çerçevesinde yapıyı oluşturmak, başta insan sağlığı olmak üzere çevrenin korunması ve nizama dayalı bir şehirleşme hayatı kurgulanması bakımından büyük bir öneme sahiptir. Şehir içi kent planlaması yapmak ve inşaat rejimlerini düzenlemek için 3194 sayılı İmar Kanunu’nun1 (“İmar Kanunu”) çizdiği sınırlar üzerinden yapılaşmanın sağlanması gerekir. Bu hususta kentsel gelişimin mihenk taşı olan hukuka uygun yapılaşma, kamu yararının da bir gereği olarak ortaya çıkar. Bu nedenle, yapı malikinin çevreye veya üçüncü kişilere zarar verme riskini önlemek amacıyla, İmar Kanunu mülkiyet hakkına bazı sınırlamalar getirmiştir. Yapı sahibi, mülkiyet hakkından doğan yetkilerini kullanırken yasal yükümlülükleri yerine getiremezse, İmar Kanunu gereğince yıkım ve para cezası gibi cezai müeyyidelerle karşı karşıya kalabilir. Bununla birlikte kanuna uygun yapı inşa etmediği takdirde yapı sahibinin borçlar hukuku ve ceza hukukundan kaynaklanan sorumluluğu da gündeme gelecektir. Bu çalışmada ilk olarak yapı ruhsatı kavramı üzerinde durulacak, ardından aykırı yapının ne olduğu incelenecek son olarak da yapı malikinin aykırı yapıdan kaynaklı sorumluluğu değerlendirilecektir.

II. MEVZUATA GÖRE YAPI RUHSATI

A. Yapı Ruhsatı Kavramı

Anayasa’nın “sağlık hizmetleri ve çevrenin korunması” başlıklı 56. maddesinde “herkesin sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkı olduğu” hükmü yer almaktadır. Bu madde çevrenin korunması, iyileştirilmesi ve geliştirilmesi amacına hizmet eder2. Bu çerçevede İmar Kanunu’ndaki esas amaç çevreye duyarlı, insanca yaşamın sürdürülmesini sağlayacak sağlıklı ve düzenli yapılar yapılmasını sağlamaktır. 

Bir idari işlem olarak yapı ruhsatı alınması, hak sahibine imar ve yapılaşma koşullarına uygun olarak yapı yapma izni verir. Yapı ruhsatının yasal dayanağı ise imar planıdır3. İmar Kanunu’nun 21. maddesinde yapı ruhsatı kavramı açıkça düzenlenmiştir. Bu kanunun kapsamına giren bütün yapılar için, 26. maddede belirtilen istisnalar haricinde (İmar Kanunu’nun 26. maddesine göre kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesislerinde ruhsat alınması ilgili kamu kuruluşu tarafından gerçekleşir.) belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması zorunluluğu getirilmiştir. Hatta ruhsat alınmış yapılarda bir değişiklik yapılsa dahi, bazı durumlarda tekrardan ruhsat alınması gerekebilir. Sadece yapıda esaslı değişiklik yaratmayacak tadilat ve tamirat hallerinde ruhsat izni alınması gerekmez. Bu sayede, taşınmaz maliklerinin yapı yapma hakkını kullanabilmesi için yetkili makamdan izin alması gerekliliği sağlanmış ve yetkili idarenin bilgi ve izni dışında yapı yapılmasının önüne geçilmiştir.

B. Yapı Ruhsatı Alma Şartları

İmar Kanunu’nun 22. maddesinde, ruhsat alma şartları ve prosedürleri ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Bu düzenlemenin sebebi, bir yapıya başlarken veya kapsamlı tamir ve tadilat yaparken ruhsat almanın zorunlu olmasıdır.

1. Ruhsat Başvuru İşlemi

Öncelikle yapı ruhsatı almak için başvurulacak yer belediye veya valiliklerdir. Başvurunun yapı sahipleri veya yapı sahiplerinin kanuni temsilcileri tarafından yapılması gerekir. Ancak bu başvurudan önce ruhsat talebinde bulunanların, yapı yapacakları parselin imar hakkının yetkili idare tarafından belirlenip kendilerine bildirilmesini talep etmeleri gerekmektedir4. Bu talep doğrultusunda idare tarafından imar durumu belgesi düzenlenir ardından imar durum belgesi yapı ruhsat başvurusuna eklenir. Yapı ruhsatı başvurularına imar durumu belgesi eklenmesinin amacı imar parselinin konumunun ve sınırlarının doğru bir şekilde belirlenmesidir5. İmar durum belgesi aldıktan sonra belediyelere veya valiliklere dilekçenin yanında diğer belgelerle birlikte başvuru yapılır. Bu belgeler arasında tapu, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, makine tesisat projesi, resim ve hesapları, röperli veya yoksa ebatlı kroki, şantiye şefi belgesi olması zaruridir6. Bu belgelerle birlikte ilgili belediyeye başvurulur. Başvuru tarihinden itibaren, ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış bulunmuyorsa, müracaat tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde belediye tarafından yapı ruhsatiyesi verilir.

C. Yapı Ruhsatı Aldıktan Sonra İnşaata Başlama

Yetkili idareden alınan izin doğrultusunda yapıya başlamak için kanunun öngördüğü bazı sürelere uyulması gerekmektedir. İmar Kanunu madde 29/1 uyarınca yapıya başlama tarihi iki yıl, bitirilmesi ise başlangıç tarihinden itibaren beş yıl ile sınırlandırılmıştır. Beş yıl içinde bitirilmeyen bir yapı ruhsatsız sayılacaktır. Pratikte “yapıya başlama” anının ne zaman gerçekleşeceğinin tespiti önem arz etmektedir. 

Yapılara yönelik olmak üzere “yapı denetimi bakımından inşai faaliyetlere başlamak” ile “yapı ruhsatı bakımından yapıya başlamak” meselelerinin aynı anlama gelip gelmediği uygulamada tartışma konusu olmuştur7. Bu durumda, yapı denetimi bakımından inşaat faaliyetlerinin tanımı ve bu tanımdan ne anlaşılması gerektiğini açıklamak hasıl olmuştur. 

4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu’nun8 (“Yapı Denetim Kanunu”) 1. maddesine göre, yapılacak yapının standartlara uygun olarak inşa edilmesi için proje ve yapı denetiminin temin edilmesi ve yapı denetimine ilişkin usul ve esasların tespit edilmesi gerekmektedir. Buradaki denetimden amaçlanan can ve mal güvenliğini sağlamak için hem yapının kendisini hem de inşasını denetlemektir. 

Yapının denetimden geçmesi için bazı prosedürlerin uygulanması, yapının inşası süreci için önem arz eder. Bunlardan biri temele dökülen betonun ve beton içinde kullanılan demirlerin kalitesine onay veren işlem olan temel vizesi alma işlemidir. Ruhsatı alınan yapı için inşaata başlamadan önce temel vizesi izninin alınması şartı koşulmuştur. Bu vize, yapı ruhsatı alındıktan sonra, ruhsata konu olan “yapının” inşaatına başlandığını belgeleyen bir nitelik taşımaktadır ve çeşitli işlevlere sahiptir. Öyle ki, inşaatın hukuki olarak tamamlanmasının bir izne bağlı olması gibi, yapının hukuki olarak başlaması da bir izne (temel vize alma izni) bağlıdır9. Temel vizesinin verilmesi halinde imar hukukuna göre yapı yapılması için verilen 2 yıllık süre başlamış kabul edilecektir. Ancak bazı hallerde yapı ruhsatı alındıktan sonra inşaata başlamanın geciktiği veya hiç gerçekleşmediği görülmektedir. Bu gibi durumların söz konusu olması halinde, İmar Kanunu’nun 29. maddesinde belirtildiği gibi inşaat ruhsatı hükümsüz hale gelir.

D. Yapı Ruhsatının Hukuki Niteliği ve Yargısal Denetimi

Yapı ruhsatı almak, tek taraflı bireysel bir idari işlemdir. Bireysel işlem, idarenin tek taraflı iradesiyle bireylerin hukuki durumlarını etkileyen, bu durumları değiştiren veya sona erdiren ve bir kez uygulanarak tükenen idari işlemler olarak tanımlanır. Başka bir ifadeyle, genel düzenleyici işlemlerin belirli bir kişi, nesne veya olaya uygulanmasıyla yalnızca bu unsurlar için özgün bir durum oluşturan işlemlerdir10. 

Aynı şekilde ruhsat verilmemesi işlemi de idarenin tek yanlı birel-koşul negatif işlemi olduğuna göre bu işlem aleyhine idareye karşı 60 gün içinde iptal davası açılabilir. İptal kararı verildiğinde işlem geriye etkili olarak yapıldığı tarihten itibaren ortadan kalkar. Ancak yapı ruhsatının iptali işlemine karşı açılan davada mahkemenin vermiş olduğu karar ruhsat yerine geçmez, tekrardan ruhsat başvurusu yapılması gerekir11.

III. İMAR MEVZUATI UYARINCA AYKIRI YAPI

İmar Kanunu muhteviyatı itibariyle yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. Nitekim aynı kanunun 20. maddesinde imar planının yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılması gerektiğinden söz etmiştir. Bu nedenle üç şarttan sayılanlardan birine uyulmadığı takdirde yapı ‘aykırı yapı’ hükmüne düşecektir. Söz konusu aykırı yapının tespit edilmesi halinde ise İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulacaktır. 

İmar Kanunu’na aykırı yapı ifadesi detaylı olarak 3290 Sayılı Kanun ile Bazı Maddeleri Değiştirilen ve Bazı Maddeler Eklenen 2981 sayılı Kanunu’nun Uygulanmasına Dair Yönetmelik’in 4. maddesinin 4. fıkrasında12 tanımlanmıştır: “Ruhsatsız yapılar, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına, kat nizamına, taban alanına, komşu mesafelerine, imar yoluna, ön cephe hattına, bina derinliğine, imar planı bölgeleme esaslarına aykırı olan, komşu parsele veya imar planlarında yol, yeşil alan, otopark gibi kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüzden, kesin inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılardır”. Bununla birlikte Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin13 (“Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği”) 4. maddesinde de İmar Kanunu’na aykırı yapının tanımı yapılmıştır. Buradaki düzenlemeye göre İmar Kanunu’na aykırı yapı: “Muhtarlıktan izin alınmadan yapılan yapılar, ruhsatsız, ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına aykırı olan, kat nizamı, taban alanı, komşu mesafeleri, ön cephe hattı, bina derinliği ve benzeri konulardaki mevzuat hükümlerine uygun olmayan yapılar ile komşu parsele, yola, kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış alanlara tecavüz eden veya inşaat yasağı olan yerlere inşa edilen yapılardır.” olarak tanımlanmıştır14.

A. Ruhsatsız Yapılar

İmar Kanunu’nun ilgili hükümlerine aykırı inşa edilen yapılar “yasal yapı” olarak kabul edilmez. Yapı ruhsatı alınmaksızın veya İmar Kanunu’nun 27. maddesinde belirtilen koşullar sağlanmaksızın inşa edilen yapılar ruhsatsız yapı kategorisine girmiş olur. Uygulamada bu tür yapılar “kaçak inşaat” olarak da adlandırılmaktadır15. 

Ruhsatsız bir yapının var olabilmesi için iki ihtimal söz konusudur. Ya baştan itibaren izinsiz olarak inşasına başlanmış bir yapı vardır ya da başlangıçta hukuka uygun olarak izin alındığı halde sonradan çeşitli nedenlerle imar hukukuna aykırı hale gelmiş bir yapı söz konusudur. Yapının tamamen ruhsatsız olarak inşa edilmesi ile ruhsat alınmış ancak ruhsata ve eklerine aykırı olarak yapılması arasında hukuki nitelendirme açısından bir fark bulunmamaktadır. Her iki durum da ruhsatsız yapı olarak değerlendirilmektedir16. 

Ruhsatı iptal edilen yapılar da ruhsatsız yapı olarak kabul edilir. Ruhsatları mahkeme kararı veya idare tarafından iptal edildiğinde, bu yapılar yapı ruhsatı statüsünden çıkarak ruhsatsız yapı statüsüne geçer17.

B. Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar

Ruhsat ve eklerine aykırı yapılar, yapının iç boyutlarında projeye aykırılık ve yapının dış boyutlarında projeye aykırılık olmak üzere iki şekilde ortaya çıkabilir. İç boyutlarında projeye aykırılığa örnek olarak ışıklık ve merdivenlerin genişlik ve yüksekliğinde değişiklik yapılması verilebilir. Bununla beraber, yapının dış boyutları projeye aykırılıkta ise boyu ve yüksekliğinin projede öngörülemeyen şekilde artırılması ve azaltılması verilebilir. O halde daha önce belirtildiği üzere, yapı ruhsatı alındıktan sonra yapıda değişiklik yapılması halinde yeniden ruhsat alınması gerekecektir18.

C. Diğer İmar Kurallarına Aykırı Yapılar

1. Fen ve Sağlık Kurallarına Aykırı Yapılar

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre fen ve sağlık kuralları gözetilmeden yapılan yapılar İmar Kanunu’na aykırı yapı sayılır. Yapılaşmanın imar bütünlüğü kapsamında çevreyle yeknesak şekilde bir bütün oluşturulması zorunludur. Aynı şekilde güvenli bir çevrenin de gereği olarak yapıların sağlam ve düzenli olması uygun yapılaşmanın temel gereğidir19. Bu çerçevede inşa edilecek yapının yapısal niteliği, türü, uygulanacak inşaat tekniği, yapıdaki malzemelerin özelliği gibi koşulların dikkate alınması, fen ve sağlık kurallarının göz önünde bulundurulması demektir.

2. Kat Nizamı, Taban Alanı, Komşu Mesafeleri, Ön Cephe Hattı, Bina Derinliği ve Benzeri Kurallara Aykırı Yapılar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (“Kat Mülkiyeti Kanunu”) kat mülkiyeti kurulabilmesi için inşaatın tamamlanmış, kullanılabilir olması şartı koşulmuştur20. Bu şartlar ihlal edildiği takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan imara aykırı yapı hali oluşmuş olur. 

Taban alanı, bahçede yapılan eklenti ve müştemilatı dahil yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının, yapı yaklaşma sınırını ihlal etmemek kaydıyla parseldeki iz düşümünün kapladığı alanı ifade eder. Söz konusu iz düşüm alanının yapı yaklaşım sınırını ihlal etmesi halinde kanuna aykırı yapı meydana gelir. 

Komşu mesafelerle ilgili kurallarda ayrık yapı, bir diğer göz önünde bulundurulması gereken imar kuralıdır. Yapının komşu parsel sınırına uzaklığı ayrık yapı düzeninde önemlidir. Komşu mesafesi, yapının yüksekliği ve genişliği, konut ya da kullanım birimi sayısı ile ölçülür. Komşu parsele taşacak şekilde yapı yapılması durumunda taşkın yapı meydana gelmiş olur21.

3. Muhtarlığa Bildirim Yapılmadan Başlanan Yapılar

İmar Kanunu’nun 27. maddesiyle birlikte Plansız Yapılar Yönetmeliği’nde de muhtarlığa bildirim yapılması şartı getirilmiştir. Ancak her ne kadar söz konusu yapılar için bu durum geçerli olsa da Plansız Yapılar Yönetmeliği’nde özel bir yapı durumu olmaksızın, muhtarlığa bildirim yapılmadan yapılan yapılar İmar Kanunu’na aykırı yapı kategorisine sokulmuştur. 

IV. AYKIRI YAPILARDAN KAYNAKLI MALİKİN SORUMLULUĞU

Hukuka aykırı yapı meydana geldiğinin tespiti halinde yaptırım uygulanması gerektiği açıktır. Söz konusu hukuka aykırılıktan kaynaklı uygulanacak yaptırımlar, adli ve idari yaptırımlar olarak ikiye ayrılır. İdari yaptırımlar ise kendi arasında, idari para cezası ve müteahhitlik belgesinin iptali olarak ikiye ayrılmaktadır22.

A. İdari Yaptırımlar

İmar hukukuna aykırı yapıların idare tarafından belirlenmesi halinde İmar Kanunu’nun 32. maddesinde, gerekli hallerde inşaatın derhal durdurulması, yapının yıktırılması veya yapı tatil tutanağının düzenlenmesinden bahsetmiştir. Bununla birlikte, İdare İmar Kanunu’nun 42/2. maddesi uyarınca, hukuka aykırı fiil ve durumların ortaya çıkması halinde yapı sahibine idari para cezası da uygulanabilecektir. 

Danıştay, ruhsata aykırı yapılar için verdiği bir kararda, idarenin ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı tespit etmesini yeterli görerek yapı sahibine para cezası verilmesini onaylamaktadır23. Kanun gereği ruhsata aykırılıkların giderilmesi için yapı sahibine verilmesi gereken bir aylık sürenin eksik verilmesi veya hiç verilmemesi, para cezasının geçerliliğini etkileyen bir sebep değildir. 

1. İnşaatın Derhal Durdurulması ve Yıkım Kararı

İnşaatın derhal durdurulması ve yapının yıktırılması olarak sayılan idari yaptırımlar, İmar Kanunu’nun 32. maddesinde yer almaktadır. Önemli bir nokta olarak belirtilmelidir ki, kanun koyucu bu maddeyle imar hukukuna aykırı yapılar için yapı sahibine bu aykırılıkları düzeltme fırsatı tanımış ve bu düzeltmelerin yapılmaması halinde kademeli olarak artan yaptırımlar öngörmüştür24. 

İdare resen veya ihbar üzerine kaçak yapıyı öğrendiği andan itibaren yapıyı mühürleyerek, inşaatın derhal durdurulmasına karar verir. Bunun yanı sıra, İmar Kanunu madde 32/3 uyarınca yapının, İmar Kanunu’na aykırı olduğu bilgisi ilgili idare tarafından tapu dairesine en geç 7 gün içinde yazılı olarak bildirilir. Böylece tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmesi sağlanır. Yapı sahibi, tebligattan itibaren en geç 1 ay içinde ruhsat alarak ya da yapısını ruhsata uygun hale getirerek mührün kaldırılmasını ilgili idareden isteyebilir. Ruhsata aykırılık bulunan bir yapıda, bu aykırılığın giderildiği veya yapıya ruhsatın alındığı, ya da yapının ruhsata uygun hale getirildiği sonucuna varılırsa, belediye ve/ veya valilik tarafından mühür kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. 

Öncesinde verilen inşaatı durdurma kararına uyulmadığı takdirde, verilmiş olan ruhsat iptal edilir ve yapı hakkında yıkım kararı alınır. Dolayısıyla idare öncelikle yapı malikine uyarıda bulunmalı ve aykırılığın giderilmesi için süre vermelidir. Tespit ve yapı tatil tutanağı üzerinden 1 ay geçtiği halde ruhsat ve eklerine aykırılık giderilmediği takdirde yıkım kararı gündeme gelecektir. Nitekim Danıştay’ın verdiği bir kararda “Yapı sahibine, yapısını mevzuata uygun hale getirmesi için gerekli uyarının yapılması gerekirken, doğrudan yapının yıkımına yol açacak şekilde inşaat ruhsatının ve yapı kullanma izin belgesinin iptali ve yıkım kararı verilmesi hukuka aykırıdır”25. 

Aynı şekilde ruhsata aykırı olan yapının yıkımına karar verilmesi için öncelikle yapı kullanma izninin iptal edilmesi gerekir. Danıştay’ın verdiği bir başka kararda ise; “Mevcut haliyle yapı kullanma izni bulunan bir yapının ruhsata aykırı kısımlarının yıkımına karar verilebilmesi için, yapı kullanma izninin iptal edilmesi gerekmektedir”26. Böylelikle Danıştay, yapı sahibine gerekli uyarı yapılmadan yapının yıkılması yönünde karar verilmesini hukuka aykırı bulmuştur. 

İdare tarafından hakkında yıkım kararı verilen yapıyı yıkma vazifesi yapı sahibine aittir. Yapı sahibi yıkımı yapmazsa, yıkım idare tarafından gerçekleştirilir ve yıkım masrafları da yapı sahibinden alınır27. Ayrıca, kanun koyucu yıkım kararı sonrasında ilgilisine süre verilmesi gerektiğine dair bir düzenleme getirmemiştir. Yıkım için belirlenecek süre, yapıların durumu, konumları, kamu düzeni ve çevredeki insanlar üzerinde olumsuz etkiler gibi faktörler göz önünde bulundurularak karar verilir28.

2. Yapı Ruhsatının İptali

Yapıya 5 yıl içinde başlanmamış olması veya İmar Kanunu’na, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’ne aykırı bir şekilde yapılmış olması halinde yapı ruhsatı iptal edilir. Bu halde, verilmiş izin iptal edilir ve aykırı yapılmış olan yapı mühürlenerek inşaat durdurulur. Mühürleme tarihinden itibaren 30 gün içinde bu aykırılığın giderilmemiş olması halinde yapı izni iptal edilir.

a. Ruhsatın İptaline Karşı Malikin Hakları

İdare yapılan inceleme sonucu malike bir yapı ruhsatı vermişse ve mevcut inşaat ruhsatına göre bir yapı söz konusuysa yapı malikinin geldiği seviye kazanılmış hak doğuracaktır29. Danıştay verdiği bir kararda; “Yargı kararlarından önce, yapının inşaat ruhsatına uygun olarak yapıldığının belirlenmesi durumunda, yapı veya yapı kısımları için inşaatın tamamlandığı ve kazanılmış hakkın doğduğu kabul edilmelidir”30. Danıştay’ın yaklaşımına göre, inşaat ruhsatına uygun tamamlanmış olan yapı kısımları, imar durumundaki değişiklikler sonucunda hukuka aykırı hale gelirse, yapı korunamayacak ve iskan izni verilerek kullanıma açılamayacaktır. Ancak idarenin kararına güvenerek inşaata devam eden yapı maliki, yapmış olduğu harcamaları idareden tahsil etme hakkına sahip olacaktır. Yeniden belirlenen yapılaşma haklarına aykırı kısımların yıktırılması durumunda tam yargı davası açılabilir.

3. İdari Para Cezası

Kanun koyucu, hukuka aykırı yapı nedeniyle sorumlular hakkında idari müeyyidelerden biri olan idari para cezası koymuştur. Öyle ki İmar Kanunu’nun 42. maddesi bu hususta bir düzenleme içerir; “Can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre, 1.000 Türk lirasından az olmamak üzere, idari para cezaları uygulanır”. İdari para cezasının hesaplaması aykırılığın yoğunluğuna bağlı olarak, aykırı yapılaşmanın metrekare hesabı üzerinden miktar belirlemesiyle bulunur. İdare para cezası verilmesi kararını, aykırı yapıyı öğrendikten itibaren 10 iş günü içerisinde almak zorundadır. Bu süre geçtikten sonra idarenin bu kararı uygulaması mümkün değildir31.

4. Cezai Yaptırım

Kaçak yapılarla mücadele kapsamında, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun32 (“TCK”) 184. maddesi uyarınca, imar kirliliğine neden olma suçu kapsamında, yapı ruhsatı alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan ya da yaptıran kişinin bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılması öngörülmüştür. Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak inşa edilen bina daha sonra imar planına uygun hale getirilirse, binayı inşa eden veya yaptıran kişiler ile şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına izin veren kişiler hakkında kamu davası açılmaz. Mevcut kamu davası varsa düşer ve mahkûm edilen ceza tamamen ortadan kalkar. Bu düzenleme, özel bir etkin pişmanlık hükmü olarak değerlendirilebilir33.

a. Depremden Kaynaklı Ölüm ve Yaralanma Halinde Cezai Yaptırımlar

Mevzuata aykırı yapıların yıkılması sonucunda ölen veya yaralanan olması halinde, ceza hukuku sorumluluğunun sabit bir şekilde belirlenmesi büyük önem arz eder. İnşa edilmiş bir yapının, her belediyenin kendi çevre düzenini belirlemesi adına, beş yılda bir düzenlediği ve belediye meclisi tarafından onaylanıp yürürlüğe girdiği, İmar Kanunu’nun 5. maddesinde de tanımlanan, 1/5000 ve 1/10000 ölçekli nazım imar planına uygun olması, hukuka uygunluk açısından asli ve olmazsa olmaz şartların başında gelir. 

Yüklenicinin mevzuata aykırı bina inşa etmesi ve ardından olası bir deprem faciasının yaşanacağı bir senaryoda, can kayıplarının meydana gelmesi kaçınılmazdır. Zira 6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen Kahramanmaraş depreminde ihmali ve/ veya icrai olarak yapılmış kaçak yapılar sonucu 50.000’den fazla can kaybı, 100.000’den fazla yaralanma olmuşken, yapı sahibi, yüklenici ve denetim yetkisine haiz kişilerin ne derece sorumlu olacakları izaha muhtaçtır. Bu nedenle, depremde gerçekleşen ölüm ve yaralanma olaylarında faillerin hangi manevi  unsurdan sorumlu tutulacağının belirlenmesi için öncelikle fiilin tespit edilmesi gerekmektedir. Bu tespitin yapılabilmesi adına, yıkılan binalardan usulüne uygun şekilde örnekler alınmalı ve bu örnekler teknik analizlere tabi tutularak bilirkişi tarafından incelenmelidir. Bu süreç hem hukuki hem de fiili bir zorunluluk arz etmektedir34. 

Yargıtay 12. Ceza Dairesi’nin depremde iki kişinin bir binada göçük altında kalarak ölmesi sonucu verdiği bir kararda; “Apartmanın tamamen çökmesine ve iki kişinin göçük altında kalarak ölmesine asli kusurlu olarak neden olan sanık hakkında, adalet ve hakkaniyet kuralları uyarınca cezada orantılılık ilkesi gözetilerek alt sınırdan daha fazla uzaklaşmak suretiyle ceza tayini gerekir. Bu noktada sanığın yıkılan binanın her aşamasında üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediği, öngörülebilen bu netice bakımından dikkat ve özen yükümlülüğüne aykırı davranarak hakkında bilinçli taksirin koşullarının oluştuğu anlaşılmaktadır”35. Bu karar sonucunda Yargıtay, yapı sahibi, müteahhit ve inşaatın fenni mesulü açısından bilinçli taksirle adam öldürme suçunun işlendiğine hükmetmiştir. 

Bununla birlikte depremden kaynaklı yapının hasar alması ve sonrasında yardım faaliyetlerinin yetersiz kalması ve can kayıplarının yaşanması üzerine Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne (“AİHM”) yapılan bireysel başvuruda, mahkeme, idarenin söz konusu bölgede deprem riski bulunduğunu bildiğini ve yapı ruhsatlarının verilmesi ile arazi kullanımının düzenlenmesinde yerel makamların doğrudan sorumlu olduğunu kabul etmiştir36. Kararın devamında AİHM, afet bölgesindeki yıkılan binaların inşaat ve güvenlik standartlarına uygun olmadığını, bu yıkımın insan hayatı üzerinde ağır sonuçlar doğurduğunu belirterek başvurucuya maddi ve manevi tazminat ödenmesine karar vermiştir37.

B. Özel Hukuktan Doğan Yaptırımlar

1. Yapı Malikinin Sorumluluğu

İmar hukukuna aykırı yapılardan kaynaklı yapı malikinin İmar Kanunu’ndan gelen sorumluluğunun yanı sıra özel hukuktan doğan sorumluluğu da söz konusu olacaktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu38 (“TMK”) ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu39 (“TBK”) hükümleri uyarınca, imar hukukuna aykırı yapıların neden olduğu zararlardan dolayı yapı maliki kusursuz sorumluluk çerçevesinde sorumlu tutulabilir. Bu bağlamda, yapı malikinin TBK’nın 69. maddesi ve TMK’nın 730. maddesi uyarınca imar hukukuna aykırı yapıların sebep olduğu zararlar için sorumluluğu bulunmaktadır. 

TBK’nın 69. maddesinde düzenlenen kusursuz sorumluluk hali, bir bina ya da diğer yapı eserindeki yapım hataları veya bakım eksiklikleri nedeniyle üçüncü kişinin uğradığı zarardan doğan hukuki sorumluluğu ifade etmektedir40. Bu noktada yapının inşasındaki hatalar ve bakım eksiklikleri, bir özen yükümlülüğüne işaret eder. Ancak bu yükümlülüğü yerine getirmemiş olmak, kusurlu olmak anlamına gelmez41. Zira, TBK’nın 69. maddesine göre yapı malikinin sorumlu tutulabilmesi için özen eksikliğinin kusur niteliğine ulaşması şart değildir42. Bu noktada özensiz davranış, yapı malikinden doğan bir hareket olabileceği gibi, üçüncü kişinin özensiz hareketinden de kaynaklı olabilir. 

Yapı eseri maliki, ancak illiyet bağını kesen sebeplerin varlığı halinde sorumluluktan kurtulabilir. Bu şekilde, bina ve yapı eseri maliki için öngörülen sorumluluk, diğer kusursuz sorumluluk durumlarından farklı olarak “ağırlaştırılmış kusursuz sorumluluk” olarak nitelendirilmektedir43. 

Ancak Yargıtay, verdiği bir kararında, illiyet bağının mücbir sebep, mağdurun veya üçüncü kişinin ağır kusuru nedeniyle kesilmesi durumunda malikin sorumlu tutulamayacağını; fakat, malikin “ek kusuru” bulunması halinde, illiyet bağının kesilmesinin sorumluluğu ortadan kaldırmayacağını belirtmiştir44. Devamında ise bina ve yapı malikinin sorumluluğuna, objektif özen yükümlülüğünün aykırılığından doğacak hallerin varlığı halinde gidilebileceğinden bahsetmiştir.

2. Sorumluluğun Şartları

a. Bina veya Yapı Eseri Bozukluk veya Bakım Eksikliği

Bir bina veya yapının, işlevi ve kullanım amacına uygun olmaması ya da yasal ve teknik gerekliliklere uygun inşa edilmemesi durumunda, yapının inşasında bir kusur olduğundan söz edilebilir. Fakat her türlü yapım eksikliği değil, özellikle kullanım amacını ciddi şekilde engelleyecek derecede önemli eksiklikler dikkate alınmalıdır45.

b. Bina veya Yapı Eserinin Tamamlanmış Olması Hususu

TBK’nın 69. maddesine göre tamamlanmamış veya inşa halinde olan bina ve yapılar için kusursuz sorumluluğun doğup doğmayacağı tartışmalıdır. İleri sürülen bir görüşe göre yapı malikinin TBK madde 69’dan kaynaklı sorumluluğun doğması için yapının veya binanın bitmiş olması gerekmemektedir46. Henüz yapım aşamasında ve tamamlanmamış yapılar için de yapı malikinin kusursuz sorumluluğuna gidilebilecektir47. Karşıt görüşe göre ise, malike karşı yapım veya bakımından kaynaklı eksikliğinden dolayı sorumluluğun meydana gelmesi için yapının bitmiş ve tahsis amacına uygun olarak kullanılmaya başlanmış olması icap eder48. 

Bina veya yapı eserinin yapım aşamasında, yapı maliki ve müteahhidin aynı kişi olmadığı durumlarda, eserin kontrolü büyük ölçüde müteahhide aittir. Bu kısımda ortaya çıkan eksik eserin inşaat aşamasında mı yoksa yapım veya bakım eksikliğinden mi kaynaklı olduğunu çözümlemek güçleşecektir. Müteahhidin gerçek sorumlu olduğu bir durumda yapı malikine de sorumluluk isnat edilmesi hakkaniyete aykırı düşebilecektir49. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin verdiği bir kararda “ruhs.” diyerek yapı malikinin sorumluluğuna gidebilmek için tamamlanmış bir bina veya yapı eseri aramıştır50.

c. Zararın Meydana Gelmiş Olması

Her türlü zararın TBK’nın 69. maddesi kapsamına girdiği tartışmasız olarak kabul edilmiştir. İnsanların sağlık yönünden uğradıkları bedeni zararlarla birlikte eşya yönünden uğradıkları zararlar da buna dahildir. Örneğin bina veya yapı eserindeki balkonun eksik bakım veya hata sebebiyle çöküntüye uğraması eşyaya yönelik bir zararın meydana gelmesidir. 

d. İlliyet Bağının Bulunması

Bina veya yapı eseri malikinin sorumluluğa tabi tutulabilmesi için meydana gelen zarar ile yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinden kaynaklı bir zararın ortaya çıkması gerekir. Burada önemli olan uygun illiyet bağının varlığıdır. İlliyet bağı, hukuka aykırı bir eylem ile ortaya çıkan zarar arasındaki nedensellik ilişkisi olarak tanımlanabilir. Doktrinde çeşitli teoriler bulunmasına rağmen, genellikle kabul gören teori uygun illiyet bağı teorisidir51. Bu teoriye göre, meydana gelen zararın, olayların olağan akışı ve genel yaşam deneyimine göre meydana gelmesinin mümkün olmasına veya zararın gerçekleşme olasılığını artırmasına dayanan bir bağ olarak değerlendirilir52. 

Varlığı aranan uygun illiyet bağında hatalı bina veya yapı eserinin doğrudan bir zarara sebep olması da aranmamaktadır. Ancak zarar görenin kusuru illiyet bağını kesecek yoğunlukta ise zarar gören de yapı malikiyle birlikte sorumlu olacaktır.  

3. Sorumluluğun Sonuçları

a. Tazminat Hakkı

TBK’nın 69. maddesine göre, bir binanın veya yapı eserinin yapımındaki bozukluklar, malikin eylemi (kusuru, özensizliği, teknik koşullara veya planlara uymaması) sonucu olmasa bile, malik sorumlu tutulmakta ve doğan zararı ödemekle yükümlü kılınmaktadır. Söz konusu maddeye göre, bina veya yapı eseri maliki, kusursuz sorumluluk halleri olan zarar, uygun illiyet bağı ve eksik veya bozuk bina ya da yapı eserinin varlığı durumunda neden olduğu zararı gidermekle yükümlüdür. Zarar gören taraf tazminat davasını açtıktan sonra, taşınmaz malikinin sorumluluğuna ilişkin ispat yükünü alır. Bununla birlikte bu davayı komşuluk ilişkisine sahip kişiler de açabilir. Nitekim TBK madde 69/2’de getirilen düzenleme ile intifa ve oturma hakkı sahiplerinin de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsil olarak sorumlu olacaklarından bahsetmiştir.

b. Yapı Malikinin Rücu Hakkı

TBK 69. madde uyarınca üçüncü kişilerin zararını tazmin eden yapı sahibi, bu zarardan sorumlu diğer kişilere rücu hakkına sahiptir. Örneğin, malik çöken bir binanın sebep olduğu zararları tazmin ettikten sonra, bu zararın oluşumunda sorumluluğu bulunan yapı denetim firmasına, mimara, mühendise veya binayı satın aldığı kişiye rücu edebilir53. Ancak yapının imar hukukuna aykırı olması hali, yapı malikinin kendi hareketinden kaynaklanıyorsa, malik rücu hakkını kullanamaz. 

Zarar görenler, yapı sahibinin rücu edebileceği kişilere doğrudan tazminat davası açma hakkına sahip değillerdir. Yapı sakinlerinin maruz kaldıkları zararlar idarenin yapı denetimi görevini yerine getirmemesinden kaynaklanıyorsa, zarar görenler yapı sahibinin sorumluluğu yerine idareye karşı dava açmayı tercih edebilirler54.

V. SONUÇ

İmar hukukunda yapılaşmanın sağlanması için yapının ruhsat alınarak ruhsat ve eklerine ve yönetmeliklere uygun olarak inşa edilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Ancak öncesinde ruhsat başvuru işlemlerinin usulüne uygun şekilde yapılması önem arz eder. Usulüne uygun yapılan ruhsat başvuru işleminden sonra idare tarafından verilen izinle birlikte, takiben 2 yıl içinde inşaata başlanması gerekir. 

İmar hukuku kurallarına uymadan inşa edilen yapılar, İmar Kanunu çerçevesinde cezai, idare ve özel hukuktan kaynaklı yaptırımlara tabi tutulur. Bu gibi yapılar arasında ruhsatsız ve ruhsat eklerine aykırı yapılar, fen ve sağlık kurallarına aykırı yapılar, kat nizamı, taban alanı, komşu mesafeleri, ön cephe hattı, bina derinliği ve benzeri kurallara aykırı yapılar ve muhtarlığa bildirim yapılmadan başlanan yapılar sayılabilir. Bu kurallara uyulmadan başlanan her yapı, imar hukukuna aykırı yapı statüsüne girmiş sayılır. Kanuna aykırı inşa edilen yapının derhal durdurulması gerekebilir. İnşaatın durdurulması halinde ise kararın verildiği tarihten itibaren 30 gün içinde bu aykırılığın giderilmemiş olması halinde idare tarafından yapı izni iptal edilir. Hatta verilen sürede, yapı, hukuka uygun duruma getirilmezse idare tarafından yıkım kararı alınabilir. Yapıdan kaynaklı üçüncü kişilerin zarar görmesi durumunda ise zarar görenlerin yapı sahibinden TBK’nın 69. maddesi uyarınca tazminat talep etme hakları bulunmaktadır.

KAYNAKÇA

ALİ RIZA İLGEZDİ/ GÖKHAN BATAK, Yapı Ruhsatı – İnşaat İzni, İstanbul, 2. Baskı, 2024. 

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, “İnşaat Ruhsatı Almak İçin Gerekli Belgeler” https://webdosya.csb.gov.tr/db/burdur/menu/insaat_ruhsati_almak_icin_ gerekli_belgeler_20230103034858.pdf (Erişim tarihi, 29.07.2024).

DANIŞTAY 14. D., E 2014/5573, K. 2015/7307, 08.10.2015. 

DANIŞTAY 6. D., E. 2002/3582, K. 2004/394, 23.1.2004. 

DANIŞTAY 6. D., E. 2010/9076, K. 2011/469, 09.06.2010. 

DANIŞTAY 6.D., E. 2004/3982, K. 2006/4919, 20.10.2006. 

DOLUNAY KARAÇAY, Yapı Malikinin Tazminat Sorumluluğu, Ankara, 1. Baskı, 2021. 

EDA ÖZER, İmar Hukukunda Ruhsatsız Yapı, Ankara, 6. Baskı, 2024. 

FATİH YURTLU, “Mevzuata Aykırı İnşa Edilen Yapıların Depremde Yıkılması Nedeniyle Meydana Gelen Ölüm ve Yaralanmalar Bakımından Ceza Hukuku Sorumluluğu,” Ankara Barosu Dergisi Deprem Özel Sayısı, 1. Cilt, Kamu Hukuku 2023. 

FERHAT CANBOLAT/ DİLA OKYAR, “Kat Maliklerinin Yapı Maliki Sıfatıyla Hukuki Sorumluluğu”, Ankara Barosu Dergisi, 2023/2. 

FİKRET EREN, Sorumluluk Hukuku Açısından Uygun İlliyet Bağı Teorisi, Ankara, 1975. 

HALİL KALABALIK, İmar Hukuku Dersleri, Ankara, 12. Baskı, 2017. HALUK TANDOĞAN, Borçlar Hukuku Cilt II, 2008. 

İ. GÜNEŞ GÜRSELER, “İnsan Hakları, Çevre, Anayasa”, TBB Dergi, S 75, 2008. 

NUSRET İLKER ÇOLAK, İmar Hukuku, İstanbul, 2. Baskı, 2014. 

OĞUZ SANCAKDAR, İmar Hukuku, Ankara, 2. Baskı, 2024. 

ÖMER KÖROĞLU, İmar Hukukunda Yapı Kavramı ve Temel Yapı Belgeleri, İstanbul, 1. Baskı, 2017. 

SELMAN ÖZDEMİR, “Mukayeseli Bir İnceleme: Yapı Denetiminde “İnşaata” Başlama ve Yapı Ruhsatında “Yapıya” Başlama”, HKÜHFD, Ocak, 2023 Cilt: 13, Sayı: 25. 

SEVDA GÜLTEKİN GÖKTOLGA, “Yapı Ruhsatları Açısından Kazanılmış Hak”, İstanbul Üniversitesi Kamu Hukuku Ana Bilim Dalı Doktora Tezi, 2014. 

SİMGE SARAÇOĞLU, Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Yapı Malikinin Sorumluluğu, İstanbul, 1. Baskı, 2018. 

SİNAN ÇINAR, Belediyelerde Yıkım Hukuku, Ankara, 1. Baskı, 2018. SUAT ŞİMŞEK, “İmar Durum Belgesi Nedir? İmar Durum Belgesi Nereden ve Nasıl Alınır?” https://gayrimenkulmevzuati.com/imar-durumu-belgesi-nedir-nereden-ve-nasil-alinir/ , (Erişim tarihi, 29.07.2024). 

TANER AYANOĞLU, Yapı Hukukunun Genel Esaslar, İstanbul, 1. Baskı 2014. 

TUFAN ÖĞÜZ/ KEREM ÖZ, Sorumluluk Hukuku Sempozyumu Bildiri Kitabı, İstanbul, 1. Baskı, 2022. 

YARGITAY 12. CD., E. 2020/4862, K. 2023/3148, T. 20.9.2023. 

YARGITAY 3. HD., E. 2013/15721, K. 2014/961, 27.01.2014. 

YARGITAY 3. HD., E. 2022/6997, K. 2023/2043, 6.7.2023. 

YASEMİN GÜLLÜOĞLU, Hüseyin Hatemi’nin 85. Yaşına Armağan ‘İyiniyet’, İstanbul, 1. Baskı, 2023. 

YASİN SEZER/ RECEP EMRE KALKAN/ MUSTAFA EMRE ŞAHİN, İmar Hukuku Dersleri, Ankara, 6. Baskı, 2020. 

YASİN ULUSOY/ ŞEBNEM M. YALÇIN/ SENAR Ç. TUNCER, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, İstanbul, 2019.

DİPNOT

1 İmar Kanunu, 9.5.1985 tarih, 18749 sayılı Resmi Gazete (RG).

2 İ. Güneş Gürseler, İnsan Hakları, Çevre, Anayasa, TBB Dergi, Sayı 75, 2008, s. 200.

3 Ali Rıza İlgezdi/ Gökhan Batak, Yapı Ruhsatı – İnşaat İzni, Ankara, 2024, s. 56.

4 Suat Şimşek, “İmar Durum Belgesi Nedir? İmar Durum Belgesi Nereden ve Nasıl Alınır?” https://gayrimenkulmevzuati.com/imar-durumu-belgesi-nedir-nereden-ve-nasil-alinir/ (Erişim tarihi, 29.07.2024).

5 Sevda Gültekin Göktolga, Yapı Ruhsatları Açısından Kazanılmış Hak, İstanbul Üniversitesi Kamu Hukuku Ana Bilim Dalı Doktora Tezi, 2014 s. 61.

6 Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, “İnşaat Ruhsatı Almak İçin Gerekli Belgeler” https://webdosya. csb.gov.tr/db/burdur/menu/insaat_ruhsati_almak_icin_gerekli_belgeler_20230103034858.pdf (Erişim tarihi, 29.07.2024).

7 Selman Özdemir, Mukayeseli Bir İnceleme: Yapı Denetiminde “İnşaata” Başlama ve Yapı Ruhsatında “Yapıya” Başlama, HKÜHFD, Ocak, 2023 Cilt: 13, Sayı: 25.

8 Yapı Denetimi Hakkında Kanun, 29/6/2001 tarih, 24461 sayılı Resmi Gazete (RG).

9 Özdemir, s. 91.

10 Göktolga, s. 55.

11 Oğuz Sancakdar, İmar Hukuku, 2. Baskı, Ankara, 2024, s. 484.

12 3290 Sayılı Kanun İle Bazı Maddeleri Değiştirilen ve Bazı Maddeler Eklenen 2981 Sayılı Kanunun Uygulanmasına Dair Yönetmelik, 23.07.1986 tarih, 19173 sayılı Resmi Gazete (RG).

13 Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği, 2/11/1985 tarih 18916 sayılı Resmi Gazete (RG).

14 Sinan Çınar, Belediyelerde Yıkım Hukuku, 1. Baskı, Ankara, 2018, s. 7.

15 Halil Kalabalık, İmar Hukuku Dersleri, 12. Baskı, Ankara, 2023, s. 694.

16 Yasin Sezer/ Recep Emre Kalkan/ Mustafa Emre Şahin, İmar Hukuku Dersleri, 4. Baskı, Ankara 2020, s. 172.

17 Kalabalık, s. 694, Yıldırım, İmar Hukukuna Aykırı Yapılar Üzerine İdarenin Yetki ve Yaptırımları, s. 57.

18 Eda Özer, İmar Hukukunda Ruhsatsız Yapı, Ankara, 6. Baskı, 2024, s. 38.

19 Ömer Köroğlu, İmar Hukukunda Yapı Kavramı ve Temel Yapı Belgeleri, 1. Baskı, İstanbul, 2017, s. 165.

20 Kat Mülkiyeti Kanunu, 2/7/1965 tarih, 12038 sayılı Resmi Gazete (RG).

21 Kalabalık, s. 696.

22 Nusret İlker Çolak, İmar Hukuku, İstanbul, 2. Baskı, 2014, s. 612.

23 Danıştay 6. D., 2004/3982 E, 2006/4919 K, 20.10.2006.

26 Danıştay 14. D., 08.10.2015, E. 2014/5573, K. 2015/7307.

27 Sezer, Kalkan, Şahin, s. 175.

28 Çolak, s. 611.

29 Çolak, s. 558.

30 Danıştay 6. D., E. 2010/9076, K. 2011/469, 09.06.2010.

24 Sezer/ Kalkan/ Şahin, s. 173.

25 Danıştay 6. D., 23.1.2004, E. 2002/3582, K. 2004/394.

31 Çolak, s. 620.

32 Türk Ceza Kanunu, 26/9/2004 tarih, 25611 sayılı Resmi Gazete (RG).

33 Sezer/ Kalkan/ Şahin, s. 191.

34 Fatih Yurtlu, Ankara Barosu Dergisi Deprem Özel Sayısı, 1. Cilt, Kamu Hukuku, s. 385.

35 Yargıtay 12. CD., T. 20.9.2023, E. 2020/4862, K. 2023/3148.

36 Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, M. Özel ve Diğerleri Başvuru No. 14350/05, 15245/05 ve 16051/05.

37 Melike Çolakoğlu, Deprem Nedeniyle İdarenin Kusur Sorumluluğu, 1. Baskı, Ankara, 2023, s. 64.

38 Türk Medeni Kanunu 2/11/2001 tarih, 24607 sayılı Resmi Gazete (RG).

39 Türk Borçlar Kanunu 4/2/2011 tarih, 27836 sayılı Resmi Gazete (RG).

40 Ferhat Canbolat/ Dila Okyar, Kat Maliklerinin Yapı Maliki Sıfatıyla Hukuki Sorumluluğu, Ankara Barosu Dergisi, 2023/2.

41 Simge Saraçoğlu, Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Yapı Malikinin Sorumluluğu - TBK m. 69, 1. Baskı, İstanbul, 2019, s. 24.

42 Fikret Eren, Borçlar Genel Hukuku, 2017, İstanbul s. 666.

43 Eren, s. 670.

44 Yargıtay 4. HD., T. 24.02.1997, E. 1996/11374, K. 1997/1191.

45 Dolunay Karaçay, Yapı Malikinin Tazminat Sorumluluğu, 1. Baskı, Ankara, 2021 s. 68.

46 Haluk Tandoğan, Borçlar Hukuku Cilt II, 2008, s.174.

47 Yasin Ulusoy/ Şebnem M. Yalçın/ Senar Ç. Tuncer, Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 2019, s. 98.

48 Eren, s. 677

49 Karaçay, s. 52.

50 Yargıtay 3. HD., E. 2013/15721, K. 2014/961, 27.01.2014.

51 Fikret Eren, Sorumluluk Hukuku Açısından Uygun İlliyet Bağı Teorisi, Ankara, 1975, s. 234; Tufan Öğüz/ Kerem Öz, Sorumluluk Hukuku Sempozyumu Bildiri Kitabı, İstanbul, 2022, s. 4; Oğuzman/ Öz, Cilt II, s. 151.

52 Yasemin Güllüoğlu, Hüseyin Hatemi’nin 85. Yaşına Armağan ‹İyiniyet›, İstanbul, 2023, s. 77.

53 Ulusoy/ Yalçın/ Tuncer, s. 98- 99.

54 Taner Ayanoğlu, Yapı Hukukunun Genel Esaslar, 2014, s. 357.