Türk Hukukunda Üst Hakkı İpoteği

ÖZET

Türk Medeni Kanunu’nda, başkasına ait bir taşınmaza yapı inşa ederek bu yapının maliki olmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren üst hakkı düzenlenmiştir. Aynı kanunda ayrıca alacaklıların, alacaklarını teminat altına alma araçlarından biri olan ve ancak taşınmazlar üzerinde tesis edilebilen ipotek kavramına da yer verilmiştir. Aslında bir irtifak hakkı olan üst hakkının, bir taşınmaz olarak işlem görebildiği durumlarda, üst hakkı üzerinde ipotek tesis edilmesi de mümkün hale gelmektedir. Bu makalede de üst hakkının hangi durumlarda taşınmaz olarak işlem görebileceği ve hangi durumlarda üst hakkı üzerinde ipotek tesis edilebileceği konusu irdelenecektir.

I. Giriş

Modern hayatın bir sonucu olarak ülkemizde kentleşme oranı artmış ve buna bağlı olarak yapılaşma ihtiyacı yüksek seviyelere ulaşmıştır. Bunun kaçınılmaz bir sonucu olarak da inşaat sektörü gün geçtikçe önem kazanmaya başlamıştır. İnşaat sektörünün gelişimi ve bu sektördeki yatırımcı sayısının artması ile haliyle bu yatırımcılar tarafından gerçekleştirilecek projeler için tesis edilecek alanlara ihtiyaç duyulmaktadır.

Yatırımcının, bir arsada yapı inşa etmek veya arsada mevcut bulunan bir yapıya sahip olmak için yeterli sermayesi bulunmasına karşın, bu arsanın maliki olmaması ya da malik olmak için yeterli sermayesinin bulunmaması durumu söz konusu olabilmektedir. Aynı şekilde bir arsa sahibinin de, arsayı elden çıkarmaksızın bu arsa üzerinden gelir elde etmeyi istemesi söz konusu olabilmektedir. Bu durumdaki arsa sahipleri ile yatırımcıların uzlaşma noktası ise hukuki açıdan üst hakkı ile sağlanmaktadır.

Üst hakkı, arsa sahibine uzun vadede (üst hakkı ilişkisinin sona ermesiyle) yapının maliki olabilme, sürekli kira ve benzeri gelirlere sahip olma gibi bir takım maddi avantajlar sağlamakla birlikte, yatırımcı için de gerçekleştireceği projeler bakımından yer imkânı ve ekonomik kolaylıklar sağlayacaktır. Ayrıca, üzerinde veya altında bir yapı bulunan arsanın, bu yapı nedeniyle değer artışı göstermesi ise kaçınılmaz olacaktır. Bu noktada, gerek arsa sahipleri ile yatırımcılar arasında, gerekse yatırımcılar ile üçüncü kişiler arasında doğacak borç ilişkilerinde, ödeme problemleri ortaya çıkabilecektir. Verilen taahhütler karşısında kişilerin kendini güvende hissetmesi yahut ticari ilişkilerde likit para akışının sağlanması ve benzeri sebeplerle, üst hakkının teminat konusu edilebilmesi hususu önem kazanmaktadır. Burada ise üst hakkı üzerinde kurulacak ipotek kavramının önemi ortaya çıkmaktadır.

Çalışmamızdaki temel amacımız, pratikte oluşabilecek sorunlar karşısında üst hakkı ipoteği ile ilgili argümanların niteliğini belirlemektir. Üst hakkı sözleşmesinin tarafları bakımından meydana gelebilecek sorunlar, ağırlıklı olarak, hakkın taşınmaz olarak işlem görebildiği durumlarda söz konusu olmaktadır. Örneğin, özel mülkiyetteki bir arazi üzerinde alışveriş merkezi yapmak isteyen bir yatırımcı karşısında arazi malikinin, arazisi üzerinde üst hakkı tesis edilmesini kabul etmesi durumunda, üst hakkının tesisi karşılığında kendisine taahhüt edilen ödemenin yapılmasını garanti altına almak amacı ile bu hak üzerinde ipotek koydurabilecektir.

Bu sebeple makalemizde, öncelikli olarak üst hakkını inceleyerek hukuki mahiyetinden söz edecek ve bunu takiben ipotek kavramını detaylandırarak temel işlevinden bahsedeceğiz. Akabinde ise, üst hakkının hangi durumlarda tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebileceği hususuna değinerek, üst hakkı üzerinde tesis edilebilecek ipotek türlerini ve temel şartlarını ele alacağız.

II. ÜST HAKKININ HUKUKİ MAHİYETİ

A. İrtifak Hakkı Olarak Üst Hakkı

Türk Medeni Kanunu’ndaki1 (“TMK”) irtifak haklarına ilişkin olan düzenlemeler çerçevesinde, ana hatlarıyla irtifak hakkı, bir eşya veya bir hak üzerinde, hak sahibine o eşyadan yararlanma yetkisi sağlayan ayni2 bir hak olarak tanımlanmaktadır. Bu hususa ilişkin olarak TMK’da3 da belirtildiği üzere, bu hak aynı zamanda hakka konu eşya üzerine yükletilmiş bir yüküm olup, eşyanın malikine de “katlanma” veya “kaçınma” ödevi yüklemektedir4. İrtifak haklarının ayni hak niteliğini haiz olması tapuya tescillerine bağlıdır; çünkü bu koşulun sağlanması ile herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir etkiye sahip olup, irtifak hakkı sahibine hakka konu eşya üzerinde sınırlı bir hâkimiyet sağlar. İrtifak hakkının tesis edilmesi için5 TMK hükümleri doğrultusunda, resmi şekilde düzenlenen sözleşmenin tapu kütüğüne tescil edilmesi şarttır.

B. Medeni Kanuna Göre Üst Hakkının Kurulması ve Sona Ermesi

TMK’da, üst hakkı, ayrıntılı olarak düzenleme6 alanı bulmuştur. Üst hakkının konusu taşınmazlar olup, bu hak başkasına ait bir taşınmazın üstünde veya altında yapı inşa ederek bu yapının maliki olmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren, devredilebilir bir irtifak hakkıdır.

Üst hakkı ancak resmi senetle tesis edilebilmekte olup, üst hakkı tesisinin Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Üst hakkı tesisine ilişkin resmi senette; üst hakkının kapsamı, hükümleri, özellikle yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, tahsis amacı ve üzerinde yapı bulunmayan alanlardan faydalanmaya dair hususlar yer almaktadır. Bu resmi senet hükümleri, üst hakkını ve yüklü taşınmaz malı iktisap eden herkes için bağlayıcı niteliktedir.

Üst hakkı, süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, üst hakkının kurulması için öngörülen şekle uyularak, her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir.7 Üst hakkının süresinin uzatılacağına dair önceden yapılan taahhütler bağlayıcı değildir. Üst hakkının sona erdiği şekiller ise aşağıda sıralanmıştır;

i. Süre Bitimi ile Sona Erme: Sözleşmede kararlaştırılan sürenin bitmesi ile üst hakkı kendiliğinden sona erer. Üst hakkı en fazla yüz yıllık bir süre için kurulabilmektedir.

ii. Feragat ile Sona Erme: Hak sahibinin feragati ile üst hakkının süresinden önce sona ermesi mümkündür.

iii. Taşınmazın Yok Olmasıyla Sona Erme: Yüklü taşınmazın yok olması durumunda, üst hakkı da kendiliğinden sona erecektir.

iv. Taşınmazın Kamulaştırılmasıyla Sona Erme: Kamulaştırılan taşınmaz üzerinde kurulmuş olan üst hakkı, kamulaştırmayla birlikte re’sen sona erecektir.

v. Sözleşmedeki Hüküm Gereği Sona Erme: Üst hakkını kuran resmi senette yüklü taşınmazın malikinin üst hakkını herhangi bir sebeple süresinden önce sona erdirme yetkisi saklı tutulmuş ise, bu hakkın kullanılması suretiyle üst hakkı sona erdirilebilir.

vi. Sözleşmeden Doğan Yükümlülüklere Aykırı Davranma Sonucunda Sona Erme: Üst hakkı sahibi bu haktan doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşarsa veya yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa, malik üst hakkının ona bağlı tüm hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebilecektir.

C. Üst Hakkının Çeşitleri

Üst hakkı, kurulma ve tapu sicil kütüğüne kaydedilme biçimleri bakımından ikiye ayrılmaktadır. İlk olarak bahsedilmesi gereken, Kanun’un taşınmaz mülkiyeti ne ilişkin getirilen kısıtlamalar bölümünde sözü edilen yükümleme hakkı olan üst hakkıdır8. Üst hakkının bu ilk türü, mülkiyeti başkasına ait olan arsa üzerindeki veya altındaki yapıya üst hakkı sahibinin malik olacağını belirtmektedir. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’na atıfta bulunularak, kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler üzerinde üst hakkı kurulamayacağı ifade edilmiştir.

Kanun’da “yükümleme hakkı olan üst hakkı”nın yanı sıra düzenleme altına alınan bir diğer üst hakkı çeşidi ise “bağımsız ve sürekli hak olan üst hakkı”dır9. Gerçekleştirilen bu ayrım, üst hakkının müstakil ve daimi (sürekli ve bağımsız) nitelikte olup olmamasına göre yapılmaktadır. Hakkın sürekli nitelikte olması, en az otuz yıl süreyle tesis edilmiş olmasına; hakkın bağımsız olması ise başkalarına aktarılabilmesi, mirasçılara intikal edebilmesi gibi konularda hakka kısıtlamalar getirilmemiş olmasına bağlıdır. Bu noktada, sözleşme ile aksi kararlaştırılmadığı takdirde, üst hakkının, başkasına devredilebilen ve mirasçılara intikal edebilen, bağımsız bir hak olduğunu söylemek mümkündür.

Üst hakkı ile ilgili gerçekleştirilen ayrım, üst hakkının taşınmaz olarak kabul edilebilme imkânı bakımından önem arz etmektedir. Bağımsız ve sürekli nitelikte olan üst hakkı, hak sahibinin talebi halinde ise taşınmaz olarak kabul edilip tapu sicil kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilebilecektir. Öte yandan, otuz yıldan az süreli veya otuz yıl ya da daha uzun süreli ise de, hakkın tesisi sırasında üçüncü kişilere devredilemeyeceğine, mirasçılara intikal etmeyeceğine, üzerinde ayni hak tesis edilemeyeceğine veya bu tür tasarrufların ancak izin alınmak suretiyle yapılabileceğine dair kısıtlamalar getirilmiş üst hakkı müstakil nitelikte sayılamayacağından, bu hak yalnızca bir “yükümleme hakkı” olarak kabul edilecek ve tapu sicil kütüğünde irtifak hakları sütununa tescil edilecektir.

D. Yükümleme Hakkı Olan Üst Hakkı

Üst hakkı, bir kişi ya da bir taşınmaz yararına kurulabilir. Yukarıda belirtildiği üzere, üst hakkının türlerinden biri, taşınmaz mülkiyetinin sınırlamaları arasında gösterilmiştir. Yükümleme hakkı olan bu üst hakkı, TMK’nın “Üst Hakkı” başlıklı maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre, başkasına ait olan bir taşınmazın altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, üst hakkı sahibine ait olacaktır. Yukarıdaki açıklamalarımız ışığında, bağımsızlık veya süreklilik niteliklerinden birini taşımayan üst hakkı yalnızca bir yükümleme hakkı olarak kabul edilecektir. Bu durumda, tapu sicil kütüğünde irtifak hakları bölümüne, Tapu Sicil Müdürlüğü’nün düzenlediği resmi senede istinaden yazılacaktır. Yani bu durumda dahi, üst hakkının tesisi resmi sözleşmeyle/senetle olabilecektir10. Buradan, üst hakkının yalnızca tapuya kayıtlı gayrimenkuller üzerinde kurulabileceği sonucuna ulaşılmaktadır.

E. Bağımsız ve Sürekli Hak Niteliği Taşıyan Üst Hakkı

Bu ikinci tür üst hakkı, yükümleme hakkından farklı olarak, sadece bir hakkın sınırları arasında değil, kendine özgü ayrı bir hak olarak düzenlenmiştir. Aksi kararlaştırılmadıkça üçüncü şahsa devri veya mirasçılara intikali mümkün olan üst hakkı TMK’nın “Üst Hakkı - Konu ve Tapu Kütüğüne Kayıt” başlıklı 826. maddesi ile düzenlenmiştir. Üst hakkının bu türü, diğer üst hakkı türüne nazaran daha ayrıntılı düzenlenmiş olup, bir taşınmaz maliki tarafından üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı inşa etmek veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurulabileceği hüküm altına alınmıştır. Yine aynı maddede en az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli (daimi) olarak tanımlanmıştır. Üst hakkının, bağımsız ve sürekli nitelikte olması halinde, üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya “taşınmaz” olarak kaydedilmesi mümkündür. Yalnızca yükümleme hakkı olan üst hakkı içinse böyle bir kaydın tutulması mümkün olmayacaktır. Ancak, bağımsız ve sürekli nitelikteki bir üst hakkının da tapuya gayrimenkul olarak kaydı zorunlu değildir. Üst hakkı sahibi dilerse, yalnızca onun talebi ile birlikte, üst hakkının tapuda ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak kaydı sağlanacaktır. Burada önemli olan husus, yükümlü taşınmaz maliki de dâhil olmak üzere üst hakkı sahibi dışındaki bir kimsenin, böyle bir talep hakkının bulunmamasıdır. Öte yandan, üst hakkının tapuya gayrimenkul olarak kaydedilmiş olması, ona bir taşınmaz niteliği kazandırmamakta; yalnızca taşınmaz gibi işlem görmesini sağlamaktadır. Örneğin, tapuya kaydedilmiş bir üst hakkının devri, gayrimenkullerin devrine ilişkin kurallar çerçevesinde gerçekleştirilir. Bu çerçevede, üst hakkının sınırlı ayni haklara konu olması da mümkün kılınmaktadır. TMK’nın 826. maddesinde bahsedilen üst hakkının devri, temliki, mirasçılara intikali ve üzerinde her türlü ayni veya kişisel hak tesisinin mümkün olması gibi, kat irtifakı veya kat mülkiyeti ve yeni bir üst hakkı tesisi de mümkündür.

Yukarıda da bahsetmiş olduğumuz üzere üst hakkının süresi sona ermesi ile mevcut yapılar, yüklü taşınmazın bütünleyici parçası (mütemmim cüzü) olur ve sürenin sonunda yüklü taşınmazın malikine kalır. TMK kapsamında, aksi kararlaştırılmadığı müddetçe yüklü taşınmazın maliki, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine tazminat ödemekle yükümlü değildir. Tapuya taşınmaz olarak kaydedilmiş ise, sürenin sonunda tapu kütüğünün bu sayfası kapatılır. Bu işlem sonucunda, üst hakkı üzerindeki mevcut rehin hakları, diğer bütün hak, takyit ve yükümlülükler de sona erer11.

Mevzuatımızdaki düzenlemeler12 birlikte değerlendirildiği takdirde, sürekli ve bağımsız nitelik taşıyan irtifak haklarının tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilebileceği gibi, üzerlerinde her türlü ayni ve kişisel hakkın kurulabileceği sonucuna ulaşılmaktadır. Üst hakkının konusu olan inşaat mevcut olmasa dahi, üst hakkı kendi başına bir gayrimenkul gibi muamele görecektir. Yani, üst hakkı ile yüklü bir taşınmaz ipotek edilebileceği gibi, sürekli ve müstakil hak olarak üst hakkının kendisi de ipoteğe konu olabilir.

III. İPOTEK

İpotek, en basit anlatımla, bir alacağın teminatı olarak bir taşınmazın karşılık gösterilmesi olup, kanun koyucu tarafından taşınmaz rehni türleri arasında gösterilmiştir 13.Diğer bir anlatımla ipotek, hali hazırda mevcut olan ya da ilerleyen zamanlarda oluşturulacak alacak ilişkisinde, borcun ödenmemesi halinde, alacaklının paraya çevirmek suretiyle alacağını tahsil etme hakkına sahip olduğu, teminat edilen bir taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı bir ayni haktır. Geçerli bir alacak olmadan geçerli bir ipotek de olmaz. Zira ipoteğin varlığı ve geçerliliği temeldeki asıl alacak hakkının varlığı veya geçerliliğine bağlıdır. İpoteğin tesis edilebilmesi için, ipoteğe konu olacak taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı olması ve yanılmaya yer vermeyecek şekilde açıkça belirlenmiş olması gerekmektedir.

Bir taşınmazın üzerinde ipotek hakkının tesis edilebilmesi için, öncelikle alacaklı ile taşınmaz maliki arasında, malikin taşınmazını muayyen bir alacağın teminatı olarak gösterme taahhüdünü içeren bir sözleşmeye ihtiyaç vardır. Bu sözleşmenin tapu sicil müdürü huzurunda, yani resmi senet şeklinde, düzenlenmesi geçerlilik şartıdır. Tescil için taşınmaz malikinin tescil istemi ve geçerli bir hukuki sebebin varlığı aranır. Hukuki sebep burada, bir rehin sözleşmesi, mahkeme kararı, kanun hükmü ya da bir ölüme bağlı tasarruf olabilir. İpotek, alacağı güvence altına aldığı için ayrıca bağımsız bir temel ilişkisinin yani geçerli bir alacağın bulunması gerekmektedir. Bunun sonucu, geçersiz bir alacak için kurulacak ipoteğin de geçersiz olmasıdır.

İpotek hakkı, alacaklısına taşınmazı kullanma ve semerelerinden yararlanma hakkı temin etmemektedir. İpotek veren kişinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı korunmakla birlikte, taşınmazın el değiştirmesi ipotekte bir değişiklik yaratmayacak olup, taşınmazı devir alan kişi onu ipotekle yüklü olarak alacaktır. İpotek asıl borca bağlı fer’i bir hak olduğundan, asıl borç sona erdiğinde ipotek hakkı da son bulacaktır.

Her ne kadar ipoteğin sona ermesi, asıl borç ile bağlantılıysa da, asıl borcun ifa, zamanaşımı, yenileme, imkânsızlık gibi nedenle son bulabilirken, ipoteğin sona ermesi ancak terkin ile mümkün olabilmektedir. Terkin talebinde bulunmaya yetkili kişi, ipotek alacaklısı yani rehin hakkı sahibidir. İpotek asıl borcun sona ermesi ile alacaklının tapudan terkinini talep etmesi dışında, tarafların anlaşması ile alacaklının tapudan terkinini talep etmesi suretiyle ya da taşınmazın tamamen yok olması durumunda kendiliğinden de sona erebilir.

IV. ÜST HAKKI ÜZERİNDE İPOTEK KURULMASI

A. İpoteğin Kurulması

Yukarıdaki açıklamalardan da anlaşıldığı üzere üst hakkı üzerinde ipotek kurulması ancak bağımsız ve sürekli olup, tapu sicilinde ayrı bir sayfaya kaydedilmiş olan üst hakları bakımından söz konusu olacaktır. İpoteğin kurulması için, tapuya gayrimenkul olarak kaydedilmiş olan üst hakkı sahibinin talebi yeterli olup, üst hakkıyla yükümlü taşınmaz malikinin onayı gerekmemektedir. Bu ipotek, süreli veya süresiz olarak kurulabilecektir. İpotek, alacak miktarının belirli olması halinde “anapara ipoteği”, henüz doğmamış bir alacak üzerinde kurulan ipotek ise “üst sınır ipoteği” şeklinde kurulmakta olup, üst hakkı üzerinde her ikisinin de kurulması mümkündür. Üst hakkı ipoteği gayrimenkulün mütemmim cüzlerini ve teferruatlarını kapsayacaktır. Öte yandan, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 15.06.2010 tarihli 1705 numaralı genelgesi uyarınca, bir üst hakkına ait resmi senette tasarruf sınırlaması bulunması durumunda, üst hakkı bağımsız sayılamayacak, tapuya gayrimenkul olarak kaydedilemeyecek ve ipoteğe de konu olamayacaktır.

B. Üst Hakkından Doğan Kanuni İpotek Hakları ve Uygulanacak TMK Hükümleri

Üst hakkından doğan kanuni ipotek hakları asıl olarak ikiye ayrılmaktadır. Bunlar “gayrimenkul malikinin kanuni ipotek hakkı” ve “üst hakkı sahibinin kanuni ipotek hakkı” olarak tanımlanabilir. Yüklü gayrimenkul malikinin üst hakkı üzerinde kurduğu ipotek, TMK’da “İpotek Kurulmasını İsteme Hakkı” başlıklı 834. maddesinde düzenlenmektedir. Malik, üst hakkı karşılığında irat biçiminde borçlanılmış edimleri güvence altına almak için, en çok üç yıllık irada karşılık olarak üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilecektir. Bu özel durum, üst hakkı üzerinde başkaca bir ipotek tesis edilmesi açısından hiçbir sınırlama getirmemektedir. İpoteğin tescilini tapu memurundan talep yetkisi yüklü taşınmaz malikinin değil, üst hakkı sahibinindir.

Tapuya gayrimenkul olarak kaydedilmiş olan üst hakkı sahibinin talebi ile hak üzerinde süreli veya süresiz olarak ipotek kurulabilecektir. Bu ipotek için üst hakkının üzerinde doğduğu gayrimenkul malikinin onayı gerekmeyecektir. Kurulan ipotek, üst hakkının kapsam ve içeriğine ilişkin resmi senette yer alan kayıtlarla, örneğin süre yönünden konulan kayıtlarla, sınırlı olacaktır. Örneğin, ipoteğin süreli olması durumunda, en fazla üst hakkının süresi kadar kurulabilecektir. Diğer taraftan, şayet üst hakkı sahibi ile yükümlü taşınmaz maliki arasında, üst hakkı üzerinde kurulmuş olan ipoteğin alacaklısına zarar verebilecek bir resmi senet değişikliği yapılacaksa, ipotek alacaklısının muvafakatinin alınması gerekecektir. Zira kural olarak ipotek alacaklısının, üst hakkı sahibi ile yükümlü gayrimenkul maliki arasındaki ihtilaflardan etkilenmemesi gerekmektedir.

Üst hakkı ipoteği ile güvence altına alınmış olan alacak ödenmediği takdirde, ipotek alacaklısı üst hakkının paraya çevrilmesi için cebri icraya başvurabilecektir. Burada taşınmaz rehininin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılacaktır. İcra takibi neticesinde paraya çevrilecek olan değer, üzerinde üst hakkı kurulan gayrimenkul değil, bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkıdır. Üst hakkının icra yolu ile satışından sonra, devralan kişi ile yükümlü taşınmaz maliki arasında yeni bir üst hakkı sözleşmesi akdedilebileceği gibi, ilk sözleşme de uygulanabilecektir. Yeni bir sözleşme akdedilse dahi bu, süre bakımından eski sözleşmenin devamı niteliğindedir. Örneğin, 50 yıl için kurulmuş olan ve 20. yılında icra yoluyla satılan bir üst hakkı için, üst hakkını devralan ile yükümlü taşınmaz maliki arasında kalan 30 yıl için geçerli olmak üzere bir üst hakkı sözleşmesi yapılabilecektir.

C. Üst Hakkının Sona Ermesi ve Sona Ermenin Kurulmuş Olan İpoteğe Etkisi

Bu çalışmamızda, üst hakkının tanımı, hukuki mahiyeti ve çeşitleri ile ilgili açıklamalarımızı takiben ipotek kavramı ve üst hakkı üzerinde kurulan ipoteğe ilişkin bilgilere yer verdik. Bu noktada, üst hakkının sona ermesi ile kurulmuş olan ipoteğin akıbetinin ne olacağı sorusu akıllara gelmektedir. Pek tabii ki, üst hakkının sona ermesi, bu hak üzerindeki kısıtlama ve yükümlülüklere de etki edecektir.

Kanun’da (TMK’da) açıkça düzenleme altına alındığı14 üzere, tapuda ayrı bir sayfaya kaydedilmiş olan üst hakkının sona ermesi durumunda tapudaki bu sayfa kapatılacaktır. Dolayısıyla, taşınmaz olarak kaydedilmiş olan üst hakkı üzerindeki rehin hakları, diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sayfanın kapatılmasıyla birlikte sona erecektir. Üst hakkının sona ermesi, üst hakkının üzerinde kurulan ipoteğin de sona ermesi anlamına gelecektir.

Üst hakkının terki, hak sahibinin yazılı talebi ile gerçekleşir. Ancak, üst hakkı üzerinde ipotek mevcut ise, terkin ancak ipotek alacaklısının da muvafakati ile gerçekleşebilecektir. Muvafakat edilmemesi halinde terkin işlemi en erken üst hakkının süresinin bitiminde gerçekleşebilecektir.

Belirli bir süre için kurulmuş olan üst hakkı, TMK’nın ilgili hükmünde açıkça belirtildiği üzere, bu sürenin bitiminde re’sen sona erecektir. Diğer bir anlatımla sürenin bitiminde üst hakkı, taşınmaz malikinin istemi üzerine, Tapu Sicilinden terkin edilebilecektir. Üst hakkı süresinin dolması ile ipotek kendiliğinden sona erecek olup, yukarıda da açıklandığı üzere ipotek en fazla üst hakkının süresinde kurulabilmektedir. Üst hakkı süresinin dolmasının yanı sıra, yüklü taşınmazın yok olması da ipoteğin sona erme biçimlerinden biri olup, TMK’nın ilgili hükmü uyarınca, bu durumda üst hakkı gibi ipotek de kendiliğinden sona erecektir.

Taşınmaz üzerinde kamulaştırma gerçekleştirilmesi halinde de, taşınmaz üzerindeki üst hakkı sona erecektir. Öte yandan, üst hakkı üzerindeki ipotek, üst hakkının geçerli olduğu süre boyunca kamulaştırma bedeli üzerinde devam edecektir. Kamulaştırmanın yanı sıra, üst hakkının mahkeme kararı ile de sona ermesi de mümkün olup, bu durumda hak sahibinin rızası aranmaksızın üst hakkı sona erecek ve üst hakkı üzerinde kurulmuş ipotek de re’sen sona ermiş olacaktır.

Üst hakkı sona erdiğinde, taraflarca üst hakkı sahibine bir bedel ödeneceği kararlaştırılmış ise, bu bedel, ipotek alacaklılarının ödenmemiş olan alacaklarının güvencesini oluşturacağından, rızaları alınmaksızın bedel tutarı üst hakkı sahibine ödenemeyecektir. Ödemenin gerçekleştirilmesi durumunda ise taşınmaz maliki ipotek alacaklısına ödenmiş olan bedel tutarında sorumlu olacaktır.

Son olarak, eğer üst hakkı sahibi, bu haktan doğan yetkilerin sınırını ağır biçimde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa, yüklü taşınmazın maliki, süresinden önce dahi olsa, üst hakkının ona bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte kendisine devredilmesini isteyebilecektir. Ne var ki, ipotek alacaklısının, taraflar arasındaki ihtilaflardan etkilenmemesi gerekmektedir. Üst hakkı, süresinden önce malike devredilirse ipotek hakkı bu devirden etkilenmeyecek; üst hakkı süresini geçmemek şartıyla, (belirli bir süre için kurulmuşsa bu süre boyunca, üst hakkı süresi boyunca kurulmuşsa üst hakkı süresince) ipotek de geçerli olacaktır.

V. SONUÇ

Sonuç olarak, üst hakkı başkasına ait bir taşınmazın üstünde veya altında yapı inşa ederek bu yapının maliki olmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren, devredilebilir bir irtifak hakkı çeşididir. Bu hak, tapu siciline irtifak hakkı olarak veya bağımsız ve sürekli niteliği haiz ise tapu kütüğüne ayrıca gayrimenkul olarak tescil edilebilecektir. Bir taşınmazda bulunan inşaata, arsa malikinden başkasının mülkü olabilme yetkisi tanıyan bu hak, teminat olarak da değerlendirilebilmektedir. Bağımsız ve sürekli bir irtifak hakkının söz konusu olması ve bunun tapuya gayrimenkul olarak kaydedilmesi halinde, üst hakkı da taşınmaz rehininin konusu olabilecektir. Üst hakkının üzerinde ipotek kurulması mümkün olup, bu ipotek iki türlüdür. Bunlardan ilki, yüklü taşınmaz malikine kanunda tanınmış olan, üst hakkının tapuda taşınmaz olarak kayıtlı olduğu ve edimin de irat olarak ödendiği durumlarda, azami üç yıllık irat alacağı için, üst hakkı üzerinde kanuni ipotek hakkıdır. Bu ipotek hakkı tescille doğmakta olup, yüklü taşınmaz malikinin talebi, üst hakkı sahibi için bu ipotek hakkını tapuya tescil borcu doğmaktadır. Bu kanuni ipotek hakkı, üst hakkı devam ettiği sürece, her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunamayacağı gibi üst hakkının sonraki külli ve cüz’i haleflerine karşı da ileri sürülebilir. Öte yandan üst hakkı sahibinin, hakkı teminat olarak değerlendirmesi ve üçüncü kişilerin üst hakkı üzerinde ipotek tesis etmesi de mümkündür. Bu ipoteğin paraya çevrilmesi, İcra İflas Kanunu’nun, rehinin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan takip hükümleri çerçevesinde gerçekleşmektedir.

Dipnot

1 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK).

2 Ayni haklar, taşınır ve taşınmaz mallar üzerinde doğrudan doğruya egemenlik yetkisi veren ve herkese karşı ileri sürülebilir yani mutlak nitelikteki haklar olarak tanımlanmaktadır. Sınırsız ve sınırlı ayni hak olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Sınırsız ayni hak yalnızca mülkiyet hakkını kapsamakla birlikte sınırlı ayni haklar rehin hakkı, taşınmaz yükü ve irtifak hakkını kapsamaktadır.

3 TMK m. 779: “Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar.”

4 Katlanma ve kaçınma borcu, sorumluluk yüklenen taşınmaz malikinin, üst hakkı sahibinin bazı müdahalelerine katlanmak zorunda kalması ya da mülkiyetten doğan bazı yetkilerini kullanmaktan kaçınmaya mecbur kalması anlamına gelmektedir.

5 TMK m. 780: “İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır. İrtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek taşınmazlarda mümkündür.”

6 TMK m. 726, 826-836.

7 TMK m. 836/2.

8 TMK m. 726 : “Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur. Bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulması, Kat Mülkiyeti Kanununa tâbidir. Bağımsız bölümler üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz.”

9 TMK m. 726, 826-836.

10 Yarg. Hukuk Genel Kurulu T. 8.10.2008, E.2008/14-620, K.2008/615.

11 Yarg. 6. HD T. 21.01.2008, E.2007/13277, K.2008/323 sayılı kararı da üst hakkı hakkında geniş bilgilere yer vermektedir.

12 TMK m. 704, 826 vd., m. 998 ile Tapu Sicil Tüzüğü m. 10.

13 TMK m. 881-897.

14 TMK m. 828.