ÖZET
Az gelişmiş veya gelişmekte olan ülkelerde yaşanan finansman sorunu özellikle gayrimenkul yatırımlarında karşımıza çıkmaktadır. Bu finansman sorununun çözülebilmesi için sermaye birikiminin sistematik bir biçimde yapılması gerekmektedir. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul sektöründe yaşanan finansman sıkıntısına alternatif olarak doğmuştur. Keza münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerine sermaye sağlama amacını taşıyan ortaklıklar da, altyapı yatırımlarının ve faaliyetlerinin yaygınlaşması sonucunda önem kazanmaya başlamıştır.
I. GİRİŞ
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (“GYO”), çeşitli gayrimenkulleri satın almak veya bunların alınması için finansman sağlamak amacıyla, belli bir grup yatırımcı tarafından belirli bir miktar sermaye konularak oluşturulan bir işletme bütünüdür. Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan bir portföyü işletmek veya bu tipte yatırım ya da hizmete ilişkin bir projeye mali kaynak temin etmek amacıyla kurulan GYO ise (bundan böyle kısaca “altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları” veya “altyapı GYO” veya duruma göre “ortaklık” olarak anılacaktır), gayrimenkul yatırım ortaklıklarının özel bir türü olarak karşımıza çıkmaktadır.
Sermaye piyasasında alternatif bir yöntem vasfı taşıyan bu yapı, uluslararası mevzuat dikkate alınarak hazırlanmış olan modern mevzuat kapsamında kuruluş, yönetim, organizasyon, yatırım ve faaliyet alanında birtakım sınırlamalara tabi olmaktadır. Bununla birlikte, altyapı GYO’nun kuruluşu veya dönüşümü sonrasında da birtakım yasal kriterlere uygunluğu aranmaktadır.
Bu çalışmada, altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının tabi oldukları mevzuat, kuruluş ve dönüşüm ve usulleri ile yatırımcısına sağladığı haklar ve avantajlar ele alınacaktır.
II. ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA GENEL BAKIŞ
A. Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Faaliyet Alanları
Altyapı GYO’ların faaliyet alanını, altyapı yatırım ve hizmetleri oluşturmaktadır. 28.05.2013 tarihli ve 28660 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan III.48.1 Sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin (“Tebliğ”) “Tanımlar ve Kısaltmalar” başlıklı 3. maddesinin (b) fıkrasında söz konusu altyapı yatırım ve hizmetlerinin içeriği tahdidi olarak belirlenmiştir. Buna göre, “… tarım, sulama, madencilik, imalat, enerji, ulaştırma, haberleşme, bilgi teknolojileri, turizm, konut, kültür, kentsel ve kırsal altyapı, belediye hizmetleri, kentsel dönüşüm, çevre, araştırma-geliştirme hizmetleri ile eğitim, sağlık, adalet, güvenlik, genel idare altyapısı ve benzeri yatırım ve hizmetleri ile bu yatırım ve hizmetlere ilişkin projeleri ve bunlara dayalı haklar” altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının faaliyet alanına giren yatırım ve hizmetleri oluşturur.
Altyapı GYO’ların faaliyet alanları Tebliğ’de belirtilen yatırım ve hizmetlerle sınırlandırılmış olup, bu kapsam dışında kalan altyapı yatırım ve hizmetlerine gayrimenkul yatırım ortaklığı sıfatıyla yatırım yapılması söz konusu olmamaktadır.
B. Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Tabi Oldukları Mevzuat
Tebliğ’in yürürlüğe girmesinden önceki dönemde, altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile ilgili ilk doğrudan düzenleme, 08.11.1998 tarihli ve 23517 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri: VI, No: 24) ile getirilmişti. Müteakiben 29.01.2009 tarihli ve 27125 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (Seri: VI, No:24) (“VI.24 Sayılı Mülga Tebliğ”) yürürlüğe sokulmuş ve fakat söz konusu tebliğ de 23.01.2014 tarihli ve 28891 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Esaslar Tebliği (Seri:VI, No:24)’nin Yürürlükten Kaldırılmasına Dair Tebliğ (III.48.4) ile yürürlükten kaldırılmıştır. Zira günümüzde geçerli mevzuat olan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1), IV-24 Sayılı Mülga Tebliğ’in halen yürürlükte olduğu tarihte getirilmiş olmakla birlikte, IV-24 Sayılı Mülga Tebliğ’in yürürlükten kaldırılması ile birlikte tadil edilerek1 altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarını geniş ve ayrıntılı olarak içerecek şekilde yeniden düzenlenmiştir.
Altyapı GYO’ların tabi olduğu ve temel olarak Tebliğ’deki düzenlemelere esas alınan ya da atıf yapılan sair mevzuat ise 3996 sayılı Yap-İşlet-Devret Kanunu ve Sermaye Piyasası Kurulu’nun (“Kurul”) ilgili diğer mevzuatından oluşmaktadır.
1. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği1
Tebliğ’in dayanağı, 06.12.2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun (“SPKn”) “Yatırım Ortaklıkları” başlıklı 48. maddesi ve “Yatırım Ortaklıklarının Kuruluş ve Faaliyet Şartları” başlıklı 49. maddesidir.
Genel olarak gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ele alındığı düzenleyici işlem niteliğindeki söz konusu Tebliğ, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerine yatırım yapacak olan ortaklıklara ilişkin birtakım özel hükümleri de bünyesinde barındırmaktadır.
Tebliğ ile yukarıda açıklanan faaliyet konusu sınırlamalarına ek olarak, altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluş ve dönüşümü ile faaliyetlerine ilişkin şartlar ve esaslar düzenlenmektedir. Zira bir altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığı için öncelikli önemi haiz bu Tebliğ, altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarına yönelim arttıkça oldukça geniş anlamda uygulama alanı bulacak bir mevzuat haline gelecektir.
2. Bazı Yatırım Hizmetlerinin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun 3
Altyapı şirketinin ne olduğu sorusuna cevap bulunabilmesi için Yap-İşlet-Devret Kanunu’nda yer alan sermaye şirketi tanımına bakılması gerekmektedir. Keza Tebliğ’in Tanımlar ve Kısaltmalar başlıklı 3. maddesinde yer alan altyapı şirketi tanımında “…8/6/1994 tarihli ve 3996 sayılı Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanunda tanımlanan sermaye şirketi…” ifadesi yer almaktadır. Yapİşlet-Devret Kanunu’nun Tanımlar başlıklı 3. maddesinde de sermaye şirketi “Türkiye Cumhuriyeti Kanunlarına göre kurulmuş veya kurulacak olan ve gerektiğinde kamu kurum ve kuruluşlarının da (kamu iktisadi teşebbüsleri dahil) ortak olduğu ve bu Kanunun 4’üncü maddesinde belirtilen Bakanlar Kurulu kararında öngörülen şartları taşıyan anonim şirketi” şeklinde tanımlanmıştır.
3. Sermaye Piyasası Kanunu Kapsamında Sair İlgili Mevzuat
Altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, kuruluş veya dönüşüm sonucunda, halka arz etme neticesinde halka açık anonim şirket olma vasfından dolayı ya da nitelikli yatırımcıya satış neticesinde paylarını nitelikli yatırımcıya ihraç etmelerinden dolayı SPKn’nın Kurumsal Yönetim Tebliği (II-17.1),4Kamuyu Aydınlatma Platformu Tebliği (VII-128.6),5İzahname ve İhraç Belgesi Tebliği (II-5.1)6 gibi muhtelif sair mevzuatına da tabi olacaktır. Ayrıca, Tebliğ’in 11/A maddesinin altıncı fıkrasının (k) bendi uyarınca payların nitelikli yatırımcıya satışında Tebliğ’de hüküm bulunmayan hallerde 28.06.2013 tarihli 28691 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Sermaye Piyasası Araçlarının Satışı Tebliği (II-5.2)’nde düzenlenen nitelikli yatırımcıya satışa ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanacağı düzenlenmektedir.
4. Kayıtlı Sermaye Mevzuatı
Kayıtlı sermaye sistemi, anonim şirketlerin esas sözleşmelerine hüküm koyarak ileride genel kurul toplantısı yapmasına gerek olmaksızın, yeni hisse senedi bastırma veya sermaye artırımında bulunma yetkisinin yönetim kuruluna tanındığı sermaye artırım türüdür.7
Bir ortaklığın altyapı GYO şeklinde kurulabilmesi ya da altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşebilmesi için Tebliğ’in “Kuruluş ve Dönüşüm Şartları” başlıklı 6. maddesinde yer alan düzenlemeye uygun olarak, kayıtlı sermayeli anonim ortaklık şeklinde kurulması veya anonim ortaklık niteliğinde olup kayıtlı sermaye sistemine geçmek için Sermaye Piyasası Kurulu’na (“Kurul”) başvurması gerekmektedir. Bu minvalde, özellikle dönüşüm yoluyla altyapı GYO statüsünü alacak anonim şirketler, dönüşüm prosedürünü gerçekleştirirken aynı zamanda kayıtlı sermaye sistemine geçmek için de gerekli başvuru ve işlemleri yapmak zorundadırlar.
5. Altyapı Yatırım ve Hizmetinden Kaynaklanan Özel Mevzuat
Altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığının faaliyet konusu tahtında tabi olduğu, Elektrik Piyasası Kanunu,8 Maden Kanunu9 gibi özel mevzuat da altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığının kuruluşu veya altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüm aşamasında dikkate alınmalıdır.
III. ALTYAPI YATIRIM VE ORTAKLIKLARININ KURULUŞ VE DÖNÜŞÜMÜ
A. Genel Olarak
Altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, altyapı gayrimenkul yatırım faaliyeti çerçevesinde önemli bir finansmanla sağlanacak iş ve/veya işlemlere ilişkin olarak özellikli yatırımlar yapılması amacıyla kuruldukları için bazı önemli noktalarda, gayrimenkul yatırım ortaklıklarından farklı düzenlemelere tabidirler.
B. Kuruluş ve Dönüşüm Şartları
1. Kuruluş İçin Aranan Şartlar
Tebliğ’in 6. maddesi ışığında, altyapı GYO’lar kuruluş aşamasında birtakım şartlara tabidir. Kurul’un bir ortaklığın altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığı şeklinde kurulmasına izin vermesi için öncelikle söz konusu ortaklığın kayıtlı sermayeli anonim şirket şeklinde kurulması ve ticaret unvanlarında “Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” ibaresinin bulunması şarttır. Bir altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığının kuruluş aşamasında esas sözleşmelerinin SPKn’na, Tebliğ’e ve ilgili sair mevzuata uygun olarak hazırlanması gerekmektedir. Özellikle de esas sözleşmelerinde ortaklık aktif toplamının asgari %75’inin altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşacağının açıkça belirtilmesi ve başlangıç sermayesinin 100.000.000 (yüz milyon) TL’den az olmaması gerekmektedir. Ancak söz konusu altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığının ortaklarından biri kamu kurumu ise ve ortaklıktaki hissesi %20’den fazla ise; payların ihracı sonucunda 100.000.000 (yüz milyon) TL’ye ulaşılması kaydıyla başlangıç sermayesinin 5.000.000 (beş milyon) TL olması mümkündür. Ayrıca sermayesinin 10.000.000 (on milyon) TL’lik kısmı temsil eden paylarının nakit karşılığı çıkartılmış olmalı ve nakit karşılığı çıkartılan payların bedellerinin tamamı ödenmelidir. Ancak söz konusu altyapı GYO’ların ortaklarından biri kamu kurumu ise ve ortaklıktaki hissesi %20’den fazla ise; söz konusu asgari 10.000.000 TL’lik asgari limit uygulanmaz. Ortaklar, ortaklığa ayni sermaye de koymak isterlerse, her bir ayni sermaye varlığının da ayrıca Tebliğ’in 9. maddesi zımnında değer tespitlerinin yaptırılması gerekmektedir.
Esas sözleşmelerini Kurul’un aradığı şartlara uygun olarak hazırlayan altyapı GYO’ların kurucu ortaklarının ve genel müdür ile yönetim kurulu üyelerinin de birtakım özellikleri haiz olması gerekmektedir. Kurucular için aranan, SPKn’da yazılı suçlardan kesinleşmiş mahkumiyetinin bulunmaması, müflis olmaması, muaccel vergi borcu bulunmaması gibi şartlar Tebliğ’in “Kurucu ve Ortaklıkların Nitelikleri” başlıklı 7. maddesinde, genel müdür ile yönetim kurulu üyeleri için aranan, dört yıllık yükseköğrenim kurumlarından mezun olması, altyapı, hukuk, inşaat, bankacılık, gayrimenkul ve finans gibi alanlarda belirli bir tecrübeye sahip olması, genel müdürün münhasıran bu görev için istihdam edilmesi gibi özellikler ise Tebliğ’in “Yönetim Yapısı” başlıklı altıncı bölümünde ele alınmıştır.
Ortaklığın portföyünde yer alacak varlıkların niteliklerinin ve ortaklık aktif toplamı içinde sahip olacakları ağırlıkların Tebliğ’de belirtilen niteliklere ve sınırlamalara uygun olması da zorunludur. Yukarıda belirtildiği üzere, bu oran Tebliğ’in 24. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi uyarınca %75’tir.
Ayrıca, ortaklığın sermayesinin asgari %25’lik kısmını oluşturan paylarını ileride halka arz edeceğini ya da nitelikli yatırımcılara satacağını da Kurul’a taahhüt etmesi gerekmektedir.
Tüm bu şartların yanı sıra, altyapı GYO’ların faaliyet konuları arasında enerji, madencilik, ulaştırma ve konut gibi özel mevzuatlarda da düzenlenen konular yer aldığından dolayı tek başına Kurul’un izin vermesi ya da işbu Tebliğ’de yer alan şartların sağlanması yeterli olmayıp ayrıca tabi oldukları özel mevzuat uyarınca aranan şartların sağlanması ve izinlerin alınması da gerekmektedir.
2. Dönüşüm İçin Aranan Şartlar
Tebliğ’in kuruluş ve dönüşüm ile ilgili maddeleri ışığında, bir anonim şirketin altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşümü için yukarıda kuruluş için aranan birtakım şartlara ek olarak, dönüşüme özgü bazı şartlar da öngörülmektedir.
Altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarına yalnızca anonim şirketlerin dönüşmesinin mümkün olduğu açıklanmıştı. Altyapı GYO’ya dönüşecek olan anonim şirketin ya kayıtlı sermaye sisteminde olması ya da kayıtlı sermaye sistemine geçmek için Kurul’a başvurmuş anonim şirket olması gerekmektedir. Bu itibarla, dönüşmek isteyen şirket esas sözleşmesini Kurul tarafından öngörülen şekilde tadil ederken aynı zamanda kayıtlı sermaye sisteminin gerektirdiği hükümleri de esas sözleşmesinde düzenlemelidir.
Asgari sermaye miktarı, kuruluşta öngörülen tutarla aynıdır. Zira mevcut ödenmiş sermayesinin 10.000.000 (on milyon) TL’lik kısmını temsil eden paylarının nakit karşılığı çıkarılmış olması şartı da dönüşüm için geçerlidir. Fakat dönüşümde bu şarta alternatif olarak, son hesap dönemine ait bağımsız denetimden geçmiş konsolide olmayan veya bireysel finansal tablolarında, dönen varlıklar grubu altında yer alan (1) nakit ve (2) nakit benzerleri ile (3) finansal yatırımlar kalemlerinin toplamının, belirtilen oran ya da tutar kadar olmasının sağlanması ile bu şartın karşılanması da mümkün görünmektedir. Aynı zamanda, sermayesinin son 2 yılda varlıkların rayiç değere taşınması suretiyle oluşan fonlardan arttırılmamış olması zorunludur.
Bunlara ilaveten, yönetim kurulu üyelerinin ve genel müdürün kurulum sürecinde Tebliğ’de yer alan şartları taşımaları, çıkarılmış sermayesinin asgari %25’i oranındaki paylarının halka arz edileceğinin veya nitelikli yatırımcılara satılacağının taahhüt edilmesi ve bu ortaklıkların aktif toplamının en az %75’inin altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşacağına yönelik şartlar dönüşümde de aranmaktadır.
Tüm bunların yanında ortaklık dönüşüm için başvuruda bulunmadan önce esas sözleşmesini SPKn, Tebliğ ve ilgili sair mevzuat ışığında tadil etmeli ve bunun uygunluğu için Kurul’a ve ortaklığın tabi olduğu özel mevzuat gereği ilgili kurumlara sunmalıdır.
C. Kuruluş ve Dönüşüm Prosedürleri
1. Kuruluş Prosedürü
Kurulması planlanan altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığının ortaklarının öncelikli olarak şekli ve esasları Kurulca belirlenecek standart form ve bu formda belirtilen belgelerle birlikte Kurul’a başvurmaları zorunludur.
Kurul’un söz konusu başvuruyu SPK ve Tebliğ hükümlerine uygun bulmasını takiben kuruluşun onaylanması için Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’na başvurulması gerekmektedir. Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nın da başvuruyu onaylaması üzerine Kurul’un uygunluk görüşünün tebellüğ edildiği tarihi müteakip en geç 30 gün içinde ticaret siciline tescil ettirilmesi gerekmektedir. Tescil ile tüzel kişilik kazanılmasından sonra ticaret siciline tescil ve Türkiye Ticaret Sicil Gazetesi’ndeki ilana ilişkin belgelerin, ilan tarihini takip eden altı iş günü içinde Kurul’a bildirilmesi ile altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığı kuruluş prosedürü tamamlanmış olacaktır.
2. Dönüşüm Prosedürü
Altyapı gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmek isteyen anonim şirketin, kuruluşta olduğu gibi öncelikle şekli ve esasları Kurulca belirlenecek standart form ve söz konusu formda belirtilen belgelerle birlikte Kurul’a ve özel mevzuatlar gereği başvurması gereken diğer kurumlara başvurması gerekmektedir. Kurul’dan ve ilgili diğer kurumlardan uygunluk görüşü alınmasının ardından, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nda başvuruda bulunulması gerekecektir. Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’nın başvuruyu onaylaması halinde, Kurul’un ilgili kararının tebellüğ edildiği tarihi takip eden 30 gün içerisinde ortaklığın genel kurulunu toplayarak esas sözleşme tadiline ve dönüşüme ilişkin karar alması lazımdır. İşbu genel kurul kararının, alınmasından itibaren 15 gün içerisinde tescil ve ilan edilmesi gerekmektedir. Tescil ve ilan işlemlerinin gerçekleştirilmesinden sonra ise yine kuruluşta olduğu gibi 6 iş günü içerisinde tescil ve ilana ilişkin belgeler ile Kurul’a bildirimde bulunulması lazım gelecektir.
D. Kuruluş ve Dönüşüm Sonrasında Yapılması Gerekenler
1. Genel Olarak
Tebliğ’in “Münhasıran Altyapı Yatırım ve Hizmetlerine Yatırım Yapacak Ortaklıklara İlişkin Özel Hükümler” başlıklı 11/A maddesinde yer alan düzenlemeye göre altyapı GYO’lar, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret sicilinde tescilini takip eden 2 yıl içerisinde ortaklığın mevzuat hükümlerine uygunluğunu sağlamaları ve uygun olduğunu teşvik edici bilgi ve belgeleri Kurul’a iletmekle yükümlüdürler. Bu yükümlülüğün yerine getirilmesinde ortaklık çıkarılmış sermayesinin 200.000.000 TL’den az olması durumunda, yukarıda belirtilen sürenin bitimini takip eden 2 yıl içinde; 200.000.000 TL’den fazla olması durumunda ise yukarıda belirttiğimiz sürenin bitimini takip eden 4 yıl içinde ortaklık paylarının %25’ini halka arz etmek ya da nitelikli yatırımcıya satmak zorundadır.
2. Halka Arz
Halka arz, ortaklık paylarının yanı sıra tüm sermaye piyasası araçlarının satın alınması için her türlü yoldan yapılan genel bir çağrı ve bu çağrı devamında gerçekleştirilen satışı ifade eder. Altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının asgari %25’ini halka arz etme zorunluluğundan dolayı ilk olarak şekli ve esasları Kurul tarafından belirlenmiş standart formu ve formun ekinde yer alan belgelerin tamamlanarak ve paylarının halka arzına ilişkin bir izahname hazırlanarak Kurul’un onayına sunulması zorunludur. Eğer ortaklık, söz konusu süreler içerisinde Kurul’a başvurmazsa veya Kurul tarafından başvurusu onaylanmazsa ortaklığın gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetinde bulunma hakkı ortadan kalkar. Aynı zamanda ortaklığın ilgili sürenin bitiminden ya da Kurul’un olumsuz görüşünü tebliğ almasından itibaren 3 ay içerisinde esas sözleşmesini değiştirmemesi halinde, ortaklık Türk Ticaret Kanunu (TTK)’nun 529. maddesi uyarınca sona ereceklerdir.
Kurul’un ortaklığın başvurusunu onaylaması halinde halka arz süreci başlayacak olup, satış süreci sonunda ortaklık paylarının asgari %25’i borsada işlem görmeye başlayacaktır.
3. Nitelikli Yatırımcıya Satış
Nitelikli yatırımcı Kurul’un ilgili düzenlemelerinde yer alan tanımlamaya göre; kısaca talebe dayalı olarak profesyonel kabul edilenler de dahil olmak üzere profesyonel müşterileri ifade etmektedir. Yatırım Kuruluşlarının Kuruluş ve Faaliyet Esasları Hakkında Tebliğ’in (III39.1)1032. maddesine göre profesyonel müşteri sayılmak için, (1) işlem yapılması talep edilen piyasalarda son 1 yıl içinde her 3 aylık dönemde en az 500.000 TL hacminde ve en az 10 işlem gerçekleştirmiş olmak, (2) finansal varlıkları toplamının 1.000.000 TL tutarını aşması ve finans alanında üst düzey yönetici pozisyonlarından birinde en az 2 yıl görev yapmış olmak veya (3) sermaye piyasası alanında en az 5 yıl ihtisas personeli olarak çalışmış olması veya Sermaye Piyasası Faaliyetleri İleri Düzey Lisansı veya Türev Araçlar Lisansına sahip olması şartlarından en az ikisini sağlamak zorunludur.
Olağan gayrimenkul yatırım ortaklıklarından farklı olarak, altyapı GYO’lar paylarını halka arz etmenin dışında alternatif olarak sadece nitelikli yatırımcıya satma hakkını da haizdir. Paylarını sadece nitelikli yatırımcıya satmak isteyen ortaklıkların öncelikli olarak bu konuda esas sözleşmelerinde hüküm bulunması şarttır. Ayrıca ortaklığın aktif toplamı içinde altyapı yatırım ve hizmetlerinin %60’dan az olması halinde nitelikli yatırımcıya satış zorunluluk teşkil etmektedir.
Halka arz sürecinde olduğu gibi ortaklığın, yukarıda belirtilen ilgili süreler içerisinde şekil ve esasları Kurul tarafından hazırlanan satış sonrası sermayesinin %25’ine tekabül edecek tutardaki paylarının nitelikli yatırımcıya satışına ilişkin ihraç belgesinin onaylanması için Kurul’a başvurması gerekmektedir. Süresi içerisinde Kurul’a başvurulmazsa veya Kurul tarafından başvurusu onaylanmazsa ortaklığın gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetinde bulunma hakkı ortadan kalkar. Aynı zamanda ortaklığın ilgili sürenin bitiminden ya da Kurul’un olumsuz görüşünü tebliğ almasından itibaren 3 ay içerisinde esas sözleşmesini değiştirmemesi halinde, ortaklık TTK’nın 529. maddesi uyarınca sona erecektir.
IV. YATIRIMCILARA SAĞLANAN AVANTAJLAR VE HAKLAR
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları büyük ölçekli gayrimenkul yatırım projelerine finansman sağlanması amacıyla kurulduklarından ve kamu yararına da hizmet ettiğinden Devletimiz bu alandaki finansman sıkıntısını çözmek ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarını cazip hale getirmek amacıyla yatırımcılara birtakım avantajlar ve haklar sağlamaktadır.
Altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, paylarının halka arzı neticesinde borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından yararlanarak paylarının ve dolayısıyla ortaklıklarının değerini artırma imkanı elde etmektedir. Paylarının halka arzı yerine sadece nitelikli yatırımcıya satışı yolunu seçen altyapı GYO’lar da profesyonel müşterilere ulaşmak suretiyle kısa süre içerisinde ekonomik güçlerini yükseltme fırsatına sahip olmaktadır.
Yatırımcılar, Devletimiz tarafından sağlanan avantajlar sayesinde altyapı yatırım hizmetlerine yapacakları yatırımlara yönelik riskin azaltılması sonucunda bu alana yönelmeye başlamışlardır. Özellikle vergi konusunda sağlanan avantajlar bu alanı oldukça cazip hale getirmektedir. Kurumlar Vergisi Kanunu’nun “İstisnalar” başlıklı 5. maddesinde gayrimenkul yatırım fonları veya ortaklıklarının kazançları kurumlar vergisinden müstesna tutulmuştur. Kurumlar vergisinin, kurum kazancı üzerinden %20 oranında alınacağı göz önünde tutulduğunda gayrimenkul yatırım ortaklıkları kazançlarının kurumlar vergisinden herhangi bir süre veya şekil şartına bağlı olmaksızın müstesna tutulmaları mali anlamda ortaklıklar için önemli bir husustur. Ayrıca Kurumlar Vergisi Kanunu’nun geçici 1. maddesinde “Bu Kanunla tanınan yetkiler çerçevesinde Bakanlar Kurulu tarafından yeni kararlar alınıncaya kadar, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu ile 5422 sayılı Kanun kapsamında vergi oranlarına ve diğer hususlara ilişkin olarak yayınlanan Bakanlar Kurulu kararlarında yer alan düzenlemeler, bu Kanunda belirlenen yasal sınırları aşmamak üzere geçerliliğini korur” ifadesi yer almaktadır. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesinde ise dağıtılsın ya da dağıtılmasın gayrimenkul yatırım ortaklıklarının elde ettikleri kazançları % 0 vergi tevkifatına tabidir.
Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı aynı zamanda anonim şirket yapılanmasında olduğundan ortağı olan yatırımcının TTK’dan kaynaklanan ticari ve ekonomik hakları da mahfuz kalmaktadır. Bu haklar özetle, temettü hakkı, tasfiye payı hakkı, iç kaynaklardan sermaye artırımı yapılması halinde çıkan payları bedelsiz olarak alma hakkı, rüçhan hakkı, Genel Kurul toplantılarına katılma, konuşma ve öneride bulunma hakkı, oy kullanma hakkı ve ortaklık faaliyetleri ve hesapları hakkında bilgi alma inceleme ve denetleme hakkı şeklinde sayılabilir.
V. SONUÇ
Altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, tahdidi altyapısal faaliyetlerde bulunabilen ve Tebliğ tahtında gerek kuruluş veya dönüşümü, gerekse faaliyetleri bakımından sıkı koşul ve sınırlamalara tabi olan bir yapılanma olmakla birlikte, yerli ve yabancı yatırımı teşvik edici birçok avantaja sahiptir. Günümüzde uygulaması henüz çok yeni olan altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, özellikle Kurul’un ticari hayatın ihtiyaçlarını dikkate alarak düzenlemelerini geliştirmeyi sürdürmeleri sayesinde gitgide yatırımcıları daha çok çeken bir sektör olarak karşımıza daha sık çıkmaya başlayacaktır.
KAYNAKÇA
Hasan Pulaşlı, Yeni Şirketler Hukuku Genel Esaslar, Ankara 2012
DİPNOT
1 23.01.2014 tarih, 28891 sayılı Resmi Gazete’de (RG) yayımlanan Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (III-48.1.a).
2 18.05.2013 tarih, 28660 sayılı RG.
3 13.06.1994 tarih, 2959 sayılı RG
4 03.01.2014 tarih, 28871 sayılı RG
5 27.12.2013 tarih, 28864 sayılı RG.
6 22.06.2013 tarih, 28685 sayılı RG.
7 Hasan Pulaşlı, Yeni Şirketler Hukuku Genel Esaslar, Ankara 2012, s. 864.
8 30.03.2013 tarih, 28603 sayılı RG.
9 15.06.1985 tarih, 18785 sayılı RG.
10 17.12.2003 tarih, 28854 sayılı RG.
