ÖZET
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinin yürürlüğü, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından sekiz yıl süreyle ertelenmiştir. Pek çok belirsizlik içeren bu hükümlerin hangi koşullar gerçekleştiğinde erteleme kapsamına gireceği ve hangi hükümlerin ertelemeye tabi olacağı, sonrasında ise ilgili hükmün ertelenmesi durumunda meydana gelen hukuki boşluğa hangi hükümlerin uygulanacağının belirlenmesi önem arz eder.
I. GİRİŞ
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) kanun koyucu tarafından kabul edilip 4 Şubat 2011 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanmasının ardından, ekonomik gücü elinde bulunduran alışveriş merkezlerinin ve gayrimenkul yatırımcılarının baskıları ve talepleri doğrultusunda 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’a (“6217 sayılı Kanun”) eklenen geçici 2. madde ile TBK’nın 322, 324, 330, 339, 341, 342, 343, 345, 346 ve 353’üncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 5 yıl süreyle uygulanmayacağı ve kira sözleşmelerinde ilgili maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak, sözleşme serbestisi gereği, ilgili kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik edileceği hükme bağlanmıştır. 6217 sayılı Kanun’un söz konusu geçici maddesi, TBK’ya yapılan atıfların ilgili kanunun tasarı aşamasındaki hali dikkate alınarak düzenlendiğinden hatalı bulunmuştur. Anılan hatanın giderilmesi amacıyla 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53. maddesi kanun koyucu tarafından kabul edilmiş ve söz konusu değişiklik hükmü 28351 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
6217 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi, 6353 sayılı Kanun ile yapılan düzeltme sonrası şu şekildedir:
GEÇİCİ MADDE 2 – Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.
Değişiklik sonucunda 6217 sayılı Kanun ile ertelenen maddelerin bazıları çıkartılıp yerine yeni maddeler (323, 325, 331, 340, 344 ve 354’üncü maddeler) eklenmiş ve erteleme süresi beş yıldan sekiz yıla çıkartılmıştır. Ayrıca, sözleşmede hüküm bulunmadığı hallerde 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun (“818 sayılı Kanun”) uygulama alanı bulacağı belirtilmiştir1.
Çalışmamızda ilk olarak ertelemenin hangi şartlarda gerçekleşeceği ele alınmış, daha sonra ertelemeye tabi hükümler ayrı ayrı incelenmiş ve ilgili hükme ilişkin değerlendirmelerimize yer verilmiştir. Sonuç kısmında ise ilgili hükümlere ilişkin durum değerlendirmesi bir bütün olarak özetlenmiştir.
II. ERTELEME KOŞULLARI
TBK’nın ertelenen hükümlerinin kimler açısından uygulama alanı bulacağı çok önemli ve doğru tespit edilmesi gereken bir husustur. Bu nedenle erteleme koşullarının neler olduğunun iyi anlaşılması gerekmektedir.
2020 yılına kadar yürürlüğü ertelenen hükümler, kiracının 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu (“TTK”) uyarınca tacir sayılan kişilerden ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişilerinden olması ve işyeri kirasının söz konusu olması halinde ertelemeye tabi olacaktır. Bu kavramlardan ne anlaşılması gerektiği aşağıda açıklanmıştır.
A. Kiracının Tacir veya Tüzel Kişi Olması
TBK’nın ertelenen kira hükümlerine ilişkin olarak ertelemenin mümkün olabilmesi için öncelikle kiracının TTK hükümleri gereğince tacir sayılan kişilerden ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişilerinden olması gereklidir. Bu bakımdan, özel hukuk tüzel kişileri (anonim şirketler, limited şirketler, komandit şirketler, kollektif şirketler, kooperatifler dernekler, vakıflar) ile kamu hukuku tüzel kişilerinin (kamu idareleri ve kamu kurumları) erteleme kapsamına gireceği söylenebilecektir.
TTK’da tacire ilişkin hükümler 12 ila 16. maddeler arasında düzenlenmiştir. İlgili kanunda yer alan tacir tanımı şu şekildedir: “Bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir.” Bahsi geçen tanım uyarınca tacir sayılabileceklerin erteleme kapsamına girdiği şüphesizdir. Öte yandan aynı kanunun 12. maddesinin ikinci fıkrasına göre, “Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla halka bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır”. İnceoğlu’na göre ikinci fıkrada belirtilen kişiler de erteleme kapsamında kabul edilmelidir2.
Bununla beraber, aynı hükmün üçüncü fıkrasında, “Bir ticari işletme açmış gibi, ister kendi adına, ister adi bir şirket veya her ne suretle olursa olsun hukuken var sayılmayan diğer bir şirket adına ortak sıfatıyla işlemlerde bulunan kimse, iyiniyetli üçüncü kişilere karşı tacir gibi sorumlu olur.” ifadesi yer almaktadır. İlgili fıkranın lafzından da anlaşılacağı üzere, bu fıkrada belirtilen kişiler iyi niyetli üçüncü kişilere karşı tacir gibi sorumlu olmakta, ancak tacir sayılmamakta ve bu bakımdan erteleme kapsamına girmemektedir.
Öte yandan, esnaflar TTK m. 15’te yer alan tanım uyarınca tacir sayılmadıklarından, esnafın kiracı olduğu işyeri kiraları bakımından erteleme hükümleri dikkate alınmayacaktır.
Tacir, gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Yine TTK’nın tüzel kişiler başlıklı 16. maddesi, “Ticaret şirketleriyle, amacına varmak için ticari bir işletme işleten vakıflar, dernekler ve kendi kuruluş kanunları gereğince özel hukuk hükümlerine göre yönetilmek veya ticari şekilde işletilmek üzere Devlet, il özel idaresi, belediye ve köy ile diğer kamu tüzel kişileri tarafından kurulan kurum ve kuruluşlar da tacir sayılırlar.” hükmünü haizdir. Tüzel kişilerden ticaret şirketleri ve amacına ulaşmak için ticari işletme işleten dernek ve vakıflar tacir sayılırlar ve kiranın konusu işyeri kirası ise ertelemeye tabidirler.
B. Sözleşmenin İşyeri Kirasına İlişkin Olması
Ertelemenin bir diğer koşulu ise kira sözleşmesinin konusunun işyeri kirası olmasıdır. Kanun işyeri kirasını tanımlamamıştır. Ancak öğretide baskın görüş, işyerini, kişinin ticari, sınai, ekonomik ve mesleki faaliyetlerini yürüttüğü yer olarak tanımlamaktadır3. Bir başka deyişle, kiralanan yerin kiracının mesleki veya ekonomik faaliyeti ile ilintili olması şarttır. İşyeri kirasının ertelemeye tabi olabilmesi bakımından çatılı veya çatısız olması önem taşımamaktadır. Çatılı ifadesi ile yerin üstünün örtülü olması ve duvarlarının bulunması kast edilmektedir4. Belirtmek isteriz ki, inceleme konusu düzenleme ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin tamamının yürürlüğü ertelenmemektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin ertelenen hükümler şunlardan ibarettir: TBK m. 340, TBK m. TBK m. 342, TBK m. 343, TBK m. 344, TBK m. 346 ve TBK m. 354. Bunlar dışındaki hükümler ise erteleme kapsamına giren sözleşmeler bakımından uygulanacaktır5. Dolayısıyla erteleme söz konusu olan hükümler bakımından, kiralanan yerin çatılı işyeri niteliğine sahip olduğunun tespiti önem arz etmektedir.
III. ERTELENEN HÜKÜMLER
TBK m. 323’te düzenlenen ve kira ilişkisinin devrini konu alan aşağıda içeriğine yer verilen madde ertelenen hükümler arasındadır.
MADDE 323- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.
Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsil sorumlu olur.
İlgili hüküm gereği, kiraya veren ancak haklı sebeplerin varlığı halinde kira ilişkisinin başkasına devredilmesine rıza vermekten kaçınabilecektir. Ancak bahsi geçen hüküm 01.07.2020 tarihi itibariyle yürürlük kazanacağından ötürü, bu tarihe kadar kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin kira ilişkisinin devrine onay vermekten kaçınabilir. Aynı şekilde, erteleme süresinin sonuna kadar kira ilişkisinin devrine ilişkin uygulanacak hükümler açısından Türkmen’e göre, bu maddedeki düzenlemeler hakkında, kanunların emredici kurallarına aykırı olmamak kaydıyla (818 sayılı BK m. 19-20, TBK m. 27-28) sözleşme serbestisi gereğince kira sözleşmesi hükümleri uygulama alanı bulacak ve erteleme süresi boyunca da kiracının sözleşme ilişkisini devretmesi için yeni kanunda öngörülen yazılı rıza şartı aranmayacaktır6. Dolayısıyla, kiraya verenin, ertelenen bu süre zarfında, rıza verme hususunda gerekçe göstermeksizin seçim hakkı bulunmaktadır. Kiraya veren devir sözleşmesi akdetmeye zorlanamamaktadır.
Erteleme süresi zarfında, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde, (i) 818 sayılı Kanun’un 259. maddesi ile (ii) GKHK’nın 12.maddesi uygulama alanı bulmaktadır. İlgili maddelere açıklamaları ile birlikte aşağıda yer verilmektedir:
(i) 818 sayılı Kanun’un 259. maddesi;
H) Müstecirin Müsteciri
Müstecir, mucire zarar verecek bir tebeddülü mucip olmamak şartiyle, mecuru tamamen yahut kısmen ahara icar yahut icarı bir üçüncü şahsa ferağ edebilir.
İkinci müstecir, birinci müstecire müsaade edilenden başka bir tarzda kullandığı takdirde, birinci müstecir, bundan dolayı mücire karşı mesul olur.
Mucir, ikinci müsteciri bu hususa riayet ettirmeğe selahiyettardır.
818 sayılı Kanun’un bu hükmü uyarınca; kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişimi gerektirmemek şartıyla, kira konusu şeyi tamamen yahut kısmen üçüncü kişilere kiralayabilir veya aralarındaki kira ilişkisini üçüncü kişilere devredebilir. Sonraki kiracı, ilk kiracıya müsaade edilenden başka kiralananı kullandığı takdirde ilk kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olmaktadır. Kiraya veren, ikinci kiracının bu hususlara uymasını sağlamaya yetkilidir. Erteleme süresi zarfında taraflar 818 sayılı Kanun’da yer alan bu hükmü sözleşme serbestisi gereği kendi iç ilişkilerinde uygulayabilmektedirler.
(ii) 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (“GKHK”) 12.maddesi;
Kiracı, mukavelede hilafına sarahat olmadıkça, kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini başkasına devredemez veyahut kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiç bir sebeple bu yeri kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettiremez.
Taraflar dilerlerse bu erteleme süresi boyunca, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde GKHK madde 12 hükmünü uygulayabilirler. Bu madde uyarınca; kiracı, kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut kullanım hakkını veya sözleşmeyi başkasına devredemez.
B. Kiralananın Sözleşme Bitiminden Önce Geri Verilmesi (Erken Tahliye) Düzenlemesi
Ertelenen bir diğer hüküm ise TBK madde 325’tir. Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından gerek kiracının elinde olmayan sebeplerden ötürü kiralananı erken tahliye etmesi gerekse de işyeri kiraları bakımından kiracının elde etmesi beklenen karı elde edememesi gibi durumlar sebebiyle kiralananın sözleşme bitiminden önce geri verilmesi halini düzenlemektedir. Bu hükmün içeriği şöyledir:
Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Bu madde hükmünün karşılığı 818 sayılı Kanun’da bulunmamaktadır. Bu maddeyi erteleyen 6353 sayılı Kanun aynı zamanda ertelenen bu hükümler için; “Kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır” demek suretiyle, tarafların ertelenen bu maddeye ilişkin olarak aralarında sözleşme serbestisi gereği emredici hükümlere aykırı olmamak koşuluyla sözleşme ile bu hususa ilişkin düzenleme yapabileceklerini belirtmektedir.
Kiralananın erken tahliyesi durumunda, doktrindeki görüşlerden biri, kira sözleşmesinin erken tahliye ile sona ermediği ve bu nedenle kiracının makul süre boyunca ödemesi gereken kira bedellerinin mevcut olduğu yönündedir. Erken tahliye durumunda Yargıtay’ın sergilediği tutum; kiracıların ödeyeceği tazminat, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verebileceği makul süre ile sınırlı olacağı yönündedir7. Bu hüküm TBK kapsamında “benzer koşullarla kiraya vermek” olarak düzenlenmiştir.
Bu hüküm kiracıya, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde sözleşmeden doğan borçlarından kurtulma imkânı tanımıştır. Dolayısıyla bu hüküm temelde kiracı yararına hizmet etmektedir. Öte yandan, bu hüküm ertelemeye tabi olduğu için kiracı, kiraya veren tarafından kabul edilebilecek makul bir kiracı dahi bulsa sözleşmeden doğan borçlarından kurtulamayacak ve Yargıtay içtihatlarıyla kabul edilen esasa göre kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sorumlu olmaya devam edecektir8. Ancak ilgini maddenin ikinci fıkrasında düzenlenen kiracının, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirme hakkı, 818 sayılı Kanun’un 43. ve 44’üncü maddelerinin bir yansıması olarak değerlendirilebileceğinden, uygulamada ilgili fıkraya ilişkin erteleme ile bir değişiklik yaratılmamış olacaktır9.
C. Olağanüstü Feshi Düzenleyen Hüküm
Yürürlüğü ertelenen bir diğer hüküm ise Olağanüstü Fesih başlıklı TBK madde 331’dir. Bu hükme göre,
Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Söz konusu hüküm kiracıya veya kiraya verene olağan fesih imkânı yerine olağanüstü mahiyette bir fesih imkânı vermekte, böylece sözleşme tarafı erkenden sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Zira kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kira sözleşmesinin temelini oluşturan şartlar önceden öngörülemeyen tarzda değişmiş, bu haliyle sözleşmenin devamı çekilmez hal almıştır10. Bu durumda, taraflar için çekilmez hale gelen durumlar bakımından yasal fesih sürelerine uyarak sözleşmeyi olağanüstü fesih yoluyla bitirmek söz konusu olabilecektir. Bu hüküm 818 sayılı Kanun’da 264. maddeye tekabül etmektedir. İlgili hükme göre fesheden taraf diğerine tam tazminatla yükümlü olup kira süresinin bir yıldan fazla olması halinde bu tazminat bedeli altı aylık kira bedelinden az olmamalıdır. TBK’da ise fesih halinde hükmedilecek tazminatı belirleme yetkisi mahkemeye bırakılmıştır. Buna ek olarak, mahkeme olağanüstü fesih söz konusu olduğu durumlarda önemli sebebin belirlenmesinde takdir yetkisine sahiptir. Dolayısıyla, ilgili hüküm ertelenmiş olsa da, bu süre zarfında 818 sayılı Kanun’un 264. maddesi uygulama alanı bulacaktır.
D. Bağlantılı Sözleşme Hakkında Düzenleme
Ertelenen hükümler arasında yer alan TBK madde 340, kiracıyı koruma amacıyla çatılı işyeri kira sözleşmelerine özel olarak bağlantılı sözleşme yapma yasağını düzenlemektedir. Bu hükme göre; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.”
Bu hüküm, ertelenmiş olması sebebiyle 01.07.2020 tarihine kadar uygulama alanı bulamayacaktır. Bu tarihten sonra bağlantılı sözleşme yapma yasağı kapsamına giren bir sözleşmenin imzalanması halinde, imzalanan sözleşme, herhangi bir uyuşmazlık durumunda geçersiz sayılacak ve bunun yanında kira sözleşmesi ayakta kalmaya devam edecektir.
Gerek 818 sayılı Kanun gerekse de GKHK uyarınca da bağlantı sözleşme düzenleme yasağı öngörülmediğinden tarafların 01.07.2020 tarihine kadar bağlantılı sözleşme yapabilmeleri mümkündür. Ancak bağlantılı sözleşme yapma yasağı hukuk sistemimize ilk defa TBK ile birlikte girdiğinden erteleme süresi bitimi sonrası ortaya çıkacak uygulama konusunda belirsizlik mevcuttur. Kanuni düzenlemenin uygulamadaki yansımaları ancak erteleme süresi bitiminde mahkemelerin vereceği kararlar doğrultusunda ortaya çıkacaktır. Bağlantı sözleşme yasağının uygulanabilmesi için aşağıdaki şu şartların gerçekleşmesi gerekmektedir:
i. Kiracı, bağlantılı sözleşme ile kiralananın doğrudan kullanımı ile ilişkili olmayan bir borç altına girmeli,
ii. Kira sözleşmesinin yapılması veya devamı, kiracı ile kiraya veren arasında veya kiracı ile üçüncü kişi arasında imzalanacak sözleşmeye bağlanmak istenmeli,
iii. Bağlantılı sözleşme kiracının yararına olmamalıdır.
Bu şartları ihtiva eden bağlantılı sözleşmeler geçersiz sayılarak, hüküm ve sonuçlarını doğurmayacak ve yalnızca kira sözleşmesi geçerli olarak ayakta kalmaya devam edecektir. Kiracının kira sözleşmesini yapması için bağlı sözleşmenin yapılmasının şart koşulması halinde, kira sözleşmesinin yapılması veya devam etmesinin bağlantılı sözleşmeye bağlanmak istendiği sonucuna ulaşılabilecektir. TBK madde 340’ın gerekçesinden anlaşılmaktadır ki, bağlantılı sözleşme yapma yasağı yalnızca kira sözleşmesinin taraflarını değil üçüncü kişileri de kapsamaktadır.
Kiracı ihtiyacı yokken veya ihtiyacı olmasına rağmen önemli ölçüde elverişsiz koşullar ile işlemi yapmış ise kiracının yararı bulunmadığından söz edilebilir. Bu durumda bağlı sözleşme, bağlantılı sözleşme yapma yasağı kapsamında değerlendirilerek geçersiz kabul edilecektir11.
E. Kiracının Güvence Vermesine İlişkin Hüküm
Ertelenen bir diğer hüküm TBK madde 342 olup, ilgili hükme göre;
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da ias yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında TBK madde 342 ile kiracıdan güvence istenilmesi imkânı kabul edilmiştir12. TBK madde 342 ile güvence (depozito) miktarı 3 (üç) aylık kira bedeli ile sınırlandırılmıştır. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılabilmektedir. Bu durumda, bunların para veya kıymetli evrak olması halinde bankaya yatırılması zorunlu hale getirilmiştir. Bankanın güvenceleri geri vermesi ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak mümkün olabilecektir. Bununla birlikte uygulamada güvence parasının yarattığı güçlükler önlenmek istenmiştir. 818 sayılı Kanun’da ve GKHK’da bu yönde bir sınırlama ve zorunluluk bulunmamaktaydı13. Daha önce çalışmamızın ilgili yerlerinde belirttiğimiz üzere, ertelemeye tabi konuya ilişkin önce kira sözleşmesi hükümleri; kira sözleşmesinde hüküm yok ise, 818 sayılı eski Borçlar Kanunu ya da Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun uygulanır14. Bizim katılmadığımız fakat doktrinde yer alan diğer bir görüşe göre ise, yürürlükten kaldırılmış olan 818 sayılı Kanun hükümlerine atıf yapmak yerinde değildir15.
F. Kira Bedeli ve Bedelin Belirlenmesi Düzenlemesi
Kira bedelinin belirlenmesi hususu TBK madde 344’te ele alınmıştır. Bu hüküm dört fıkradan oluşmaktadır. Kiracısı, TTK uyarınca tacir olan veya özel hukuk ya da kamu hukuku tüzel kişisi olan işyerleri bakımından bu hüküm 8 yıl ertelenmiştir ve ertelenen bu süre boyunca, kira bedelinin belirlenmesinde hangi hükümlerin uygulama alanı bulacağı sorusuna kesin bir cevap verilememektedir. Uygulamada kira bedelinin belirlenmesine ilişkin sorunlar ortaya çıkmaktadır. Yargıtay’ın kira bedeline ilişkin verdiği kararlar ise değişiklik göstermektedir. Madde 344 hükmü esas itibariyle, kira bedelinin arttırılmasına ilişkin olarak kiracı lehine kısıtlayıcı birtakım kıstaslar öngörmüştür. Ancak 8 yıllık ertelemeyle birlikte kiracı lehine düzenleme getiren bu hüküm uygulanamayacaktır. Peki, kira bedelinin düzenlenmesi bakımından taraflar hangi düzenlemeye gidebileceklerdir? İlk olarak şunu diyebiliriz ki, taraflar kira bedelinin belirlenmesinde sözleşme özgürlüğü ilkesi uyarınca aralarında imzaladıkları kira sözleşmesinde bu hususa ilişkin iradelerini ortaya koyabilirler. Kira bedelinin tespitine ilişkin iradelerini sözleşmede ortaya koymadıkları takdirde, taraflar ne 818 sayılı Kanun’a ne de 6570 sayılı GKHK’ya, bu hususa ilişkin hükümler ilgili kanunlarda mevcut olmadığından, gidemeyeceklerdir. Bununla birlikte, bağlayıcı olmamakla birlikte, Yargıtay’ın bu konuya ilişkin içtihatları önem taşımaktadır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 19.02.2015 tarihli E. 6101, K. 1637 sayılı, tacir olan kiracının işyeri kiralarında kira bedelinin tespitine ilişkin kararı şu şekildedir:
Davacı vekili dava dilekçesinde, davaya konu taşınmazı satın aldığını, taşınmazın önceki malikinin davaya konu yeri davalıya 900 TL’ye kiraya verdiğini, civardaki işletmelerin aylık kira bedelinin 15.000 TL olduğunu belirterek kira bedelinin tespitine karar verilmesini istediğini belirtmiştir. Mahkemece, mahalde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuna göre hak ve nefaset kuralları uyarınca aylık kira bedeli tespit edilmiştir. Davalı vekili ise sözleşmenin özel şartlar bölümünde kira bedel artırımının nasıl yapılacağına ilişkin hususun mevcudiyetinden bahisle hak ve nefaset kuralları uyarınca belirlenen ücretin doğru olmadığını ileri sürerek kararı temyiz etmiştir.
Mahkemece,
“6217 sayılı Yasa’nın Geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Yasa’nın 53. maddesine göre; kiracının TTK’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 s. TBK’nın 344. maddesinin tacir olan davalının sıfatı gereğince 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmayacağı da dikkate alınarak sözleşmede kararlaştırılan toptan eşya fiyatındaki artış oranı uyarınca kira parasının tespiti gerekirken hak ve nefaset ilkesine göre kira parasının tespitine karar verilmesi doğru görülmemiştir.”
Mahkeme burada kiracının “tacir” sıfatına sahip olduğu işyeri kiraları bakımından ertelenen hükmün yerine tarafların iradesiyle sözleşmede kararlaştırdıkları hususla bağlı oldukları gerekçesiyle hak ve nefaset ilkesi uyarınca belirlenen kira bedelini doğru görmemiş ve kararı bozmuştur.
G. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
Ertelenen hükümler arasında yer alan TBK madde 346’da düzenlenen hükme göre, “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.”
Kiracısı tacir ya da tüzel kişi olan işyeri kiraları bakımından bu hükmün yürürlüğü 6353 sayılı Kanun’un 53. maddesi ile 1 Temmuz 2020 tarihine kadar ertelenmiştir. Bu tarihe kadar kira sözleşmelerinde kiracılara kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğünün getirilmiş olması halinde hangi düzenlemelerin geçerli olacağı hususu doktrinde tartışmalıdır.
Ertelenen TBK madde 346 hükmünün yerine neyin uygulanacağı noktasında çeşitli seçenekler söz konusudur. Bunlardan ilki bu maddeyi erteleyen 6353 sayılı Kanun’da yer alan;
Kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır hükmüdür.
Bu madde öncelikli olarak taraflar arasında mevcut olan emredici hükümlere aykırı olmayan tarafların serbest iradeleriyle akdettikleri kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanacağını; kira sözleşmesinde yer almayan hususlar bakımından ise 818 sayılı Kanun’un uygulanacağını söylemektedir. Her ne kadar 818 sayılı Kanun’a atıfta bulunulmuş olsa da ertelemeye tabi olan birçok konu 6570 sayılı GKHK’da düzenlenmiş bulunduğundan GKHK hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağını da tartışmak gerekir. Türkmen; yalnızca 818 sayılı Kanun’a gönderme yapılmasının ihmali bir boşluk olduğunu, dolayısıyla kanun koyucunun amacının da kanunun yürürlüğe girmeden önceki mevcut durumunu muhafazası olduğunu ve GKHK’nın da ertelenen hükümler bakımından uygulama alanı bulacağını ifade etmektedir16. Gökyayla ise bunun tam tersi görüşü savunarak yürürlükten kaldırılmış ve kendisine atıf yapılmamış bir kanunun uygulanmasını benimsemenin uygun olmayacağını ifade etmiştir17. Kanaatimizce sözleşmede yer almayan ve 818 sayılı Kanun’da hüküm bulunmayan hallerde 6570 sayılı GKHK hükümleri uygulama alanı bulabilecektir. TBK madde 346’yı erteleyen 6353 sayılı Kanun’da yer alan yukarıdaki düzenlemeye rağmen bizim de katıldığımız doktrindeki ağırlıklı görüş 1 Temmuz 2020’ye kadarki dönemde sözleşme hükümlerinin değil, 818 sayılı Kanun’un ya da GKHK’nın emredici düzenlemelerinin uygulanması gerektiği yönündedir. TBK’nın 346. maddesinin, GKHK’daki karşılığı madde 16’dır. Söz konusu 16. maddeye göre; “Hava parası olarak veyahut her ne nam ve suretle olursa olsun bu kanuna göre taayyün eden kira bedelinden fazla para alanlar, bunlar namına hareket edenler veya bunlara tavassut edenlere 15’inci madde hükmüne aykırı hareket edenler hakkında altı aydan bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarınca ağır para cezası hükmolunur.” Her ne kadar bu emredici hükümde bahsi geçen cezai yaptırımlar uygulanmasa da doktrinde ve Yargıtay içtihatlarında hava parası ve her ne isim altında olursa olsun kira bedelinden fazla para almaya dair anlaşmaların kesin hükümsüzlük yaptırımına tabi olması gerektiği belirtilmektedir18. Dolayısıyla ertelenen bu süre zarfında kira bedeli ve yan giderler dışında kiracılara her ne nam altında olursa olsun ek ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği ancak 818 sayılı Kanun’da ve GKHK’da hüküm olmaması sebebiyle tarafların anlaşarak cezai şart ve muacceliyet kaydını sözleşmede kararlaştırabileceği görüşünü savunmaktayız.
H. Dava Sebeplerinin Sınırlılığına Dair Hüküm
Dava sebeplerinin sınırlılığı, TBK madde 354’te düzenlenmiştir. Buna göre, “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”
Bu hüküm dava yoluyla dahi kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sebeplerinin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini söylemektedir. Bu maddenin yürürlüğü de 8 yıl boyunca ertelenmiştir. Türkmen ve İnceoğlu, bu hükmün ertelenmesinin bir etkisi olmayacağını vurgulamışlardır19. Keza Burcuoğlu da söz konusu erteleme hükmünü eleştirmiştir20. Zira 6570 sayılı GKHK’da tahliye sebeplerinin sınırlı tutulduğu, aksine sözleşmelerin geçersiz olduğu açıkça belirtilmiştir. Gökyayla, bu erteleme ile kiraya verenin hem kanunda yazılı sona erme sebeplerinden yararlanabileceğini hem de sözleşmeyle, kanunda belirtilmeyen sona erme sebeplerini dâhil edebileceğini ileri sürmüştür21. Dolayısıyla bu görüşe göre, erteleme süresi boyunca, kiracıyı kanunda öngörülmeyen tahliye sebeplerinden koruyan bu hüküm uygulama alanı bulamayacaktır. Ancak yukarıda da belirttiğimiz üzere, 6570 sayılı GKHK madde 8’de tahliye sebepleri sınırlı sayıda (numerus clausus) olarak sayılmış ve bu sebepler dışında kiracıyı tahliye etmek geçersiz kabul edilmiştir. Öğretideki bizim de katıldığımız görüş ise, emredici nitelikteki GKHK hükümlerinin sözleşmesel düzenlemelerin önüne geçeceğini kabul etmekte olduğundan, bu hükmün ertelenmesinin, 6570 sayılı GKHK’da bu hususa ilişkin olarak emredici nitelikte düzenleme bulunduğundan bahisle uygulamada pek bir etkisi olmamaktadır.
IV. SONUÇ
Tüm bu değerlendirmeler ışığında ertelenen hükümlere öncelikli olarak 818 sayılı Kanun’un ve 6570 sayılı GKHK’nın emredici hükümlerine aykırı olmayan taraflar arasında akdedilecek kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanacağını söyleyebiliriz. Bir başka deyişle, sözleşme serbestisi ilkesinin geçerli olması mülga kanunların emredici hükümlerinin göz ardı edileceği anlamına gelmemektedir. Sözleşme serbestisi ancak mülga kanunların emredici hükümlerine aykırılık teşkil etmediği sürece mümkündür. Kanun koyucu bu ertelemeyle birlikte kiracıların kiraya verenler karşısında dayatılan sözleşme hükümleriyle mağdur edilmesini amaçlamamaktadır. Kiracıyı koruyucu nitelikteki ertelenen hükümlerin ne şekilde uygulama alanı bulacağı 2020 sonrasında Yargıtay Kararları ile şekillenecek ve netleşecektir. Ancak, ilgili hükümlerin uygulamaya uyum sürecinin zaman alması muhtemeldir.
KAYNAKÇA
Abdulkerim Yıldırım, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Güvence Vermesi, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 64, Sayı 1, 2015
Ahmet Türkmen, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Ankara Barosu Dergisi, Sayı 1, 2015
Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Bası 10, İstanbul 2014
Cevdet Yavuz/Faruk Acar/Burak Özen, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 12. Bası, İstanbul 2013
Emre Gökyayla, İşyeri Kiralarına İlişkin Sözleşmelerin Sona Ermesine Uygulanacak Hükümler, TAAD, Temmuz 2013
Emre Gökyayla, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı, Prof. Dr. Aydın Zevkliler’e Armağan, Cilt II, Yaşar Üniversitesi Elektronik Dergisi, Cilt 8, Özel Sayı, İzmir 2013, s. 1203-1251 (Kısaltma: Uygulama Alanı)
Haluk Burcuoğlu, Borçlar Kanununa Getirilen Yenilikler Semineri, İzmir Barosu Dergisi, Mayıs 2012, Yıl 77, S. 2, Borçlar Kanunu Özel Sayısı
Murat Aydoğu, Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (Depozito) Verme Borcu (TBK 342), Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi Cilt: 14, Sayı: 1, 2012
Murat Aydoğdu/Nalan Kahveci, Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, 2. Bası, Adalet Yayınevi, Ankara 2014
Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, Cilt 2, İstanbul 2014
Mustafa Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Cilt 1, İstanbul 2013
Kardelen Ateşçi, Türk Borçlar Kanunu’nun Kiraya İlişkin Ertelenen Hükümleri, İstanbul Barosu Dergisi, Kasım-Aralık 2017
Turgut Öz, Yargıtay’ın Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Bazı İçtihatlarının Eleştirisi, Fasikül Hukuk Dergisi
Aydın Zevkliler/Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 14. Bası, Turhan Kitabevi, Ankara 2014
DİPNOT
1 Kardelen Ateşçi, Türk Borçlar Kanunu’nun Kiraya İlişkin Ertelenen Hükümleri, İstanbul Barosu Dergisi, Kasım-Aralık 2017, s.131.
2 Murat İnceoğlu, Kira Hukuku, Cilt 2, İstanbul 2014, s.575.
3 Aydın Zevkliler/Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, 14. Bası, Ankara 2014, s. 202; Cevdet Yavuz/ Faruk Acar/ Burak Özen, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 12. Bası, İstanbul 2013, s. 289-290; Murat Aydoğdu/ Nalan Kahveci, Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, 2. Bası, Ankara 2014, s.596.
4 Nihat Yavuz, Kira Hukuku, 6. Bası, Ankara 2018, s.453.
5 Emre Gökyayla, İşyeri Kiralarına İlişkin Sözleşmelerin Sona Ermesine Uygulanacak Hükümler, TAAD, Temmuz 2013, s.156.
6 Ahmet Türkmen, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Ankara Barosu Dergisi, S. 1, 2015, s.341.
7 Yargıtay 6. HD. E. 2010/12070, K. 2011/230, T. 2.3.2011; Yargıtay 6. HD. E. 2012/5538, K. 2012/10456, T. 11.7.2012; Yargıtay 6. HD. E. 2013/2864, K. 2013/14793, T. 4.11.2013.
8 Alper Gümüş, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul 2013, 3. Bası, s. 292; İnceoğlu, s.5.
9 Türkmen, s.353. 10 Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Bası, İstanbul Kasım 2014, s.582
10 Cevdet Yavuz, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Bası, İstanbul Kasım 2014, s.582.
11 İnceoğlu, s.41.
12 Abdulkerim Yıldırım, Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kiracının Güvence Vermesi, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 64, Sayı 1, 2015, s.237.
13 Turgut Öz, Yargıtay’ın Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine İlişkin Bazı İçtihatlarının Eleştirisi, Fasikül Hukuk Dergisi, s.5.
14 Gökyayla, İşyeri Kiralarına İlişkin Sözleşmelerin Sona Ermesine Uygulanacak Hükümler, s.149.
15 Murat Aydoğu, Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Sözleşmelerinde Kiracının Güvence (Depozito) Verme Borcu (TBK 342), Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt 14, Sayı 1, 2012, s.28.
16 Ahmet Türkmen, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun Kira Sözleşmesine İlişkin Yürürlüğü Ertelenen Hükümlerinin Değerlendirilmesi, Ankara Barosu Dergisi, Sayı:1, 2015, s.350.
17 Emre Gökyayla, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı, Yaşar Üniversitesi Elektronik Dergisi, Özel Sayı, 2013, s.1238.
18 İnceoğlu, s.103.
19 Türkmen, s.341, İnceoğlu, s.585.
20 Haluk Burcuoğlu, Borçlar Kanununa Getirilen Yenilikler Semineri, İzmir Barosu Dergisi, Mayıs 2012, Yıl 77, s.2., Borçlar Kanunu Özel Sayısı, s.72.
21 Gökyayla, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına İlişkin Hükümlerin Uygulama Alanı, s.1234.
