ÖZET
Anagayrimenkul yönetimi, bir veya birden çok yapıdaki bağımsız bölümler ve ortak alanların düzenli bir şekilde işletilmesi ve yönetilmesidir. Anagayrimenkul geniş çerçevede Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuat doğrultusunda yönetilirken, bu amaç doğrultusunda her yapı özelinde hazırlanan ve uygulanan yönetim planın da önemli bir yeri vardır.
I. GİRİŞ
Anagayrimenkul yönetimi, birden fazla bağımsız bölümden oluşan; apartman, site, iş merkezi gibi yapıların ortak kullanım alanlarının, tesislerinin ve genel işlerinin profesyonel bir şekilde yönetilmesidir. Bu yönetim, maliklerin ortak çıkarlarının gözetilerek, yapı değerinin korunması, yaşam kalitesinin artırılması ve yapının sürdürülebilirliğinin sağlanması amacıyla gerekli faaliyetlerin gerçekleştirilmesini kapsar. Özellikle şehirleşmenin hızlandığı ve nüfus yoğunluğunun arttığı günümüz toplumunda, anagayrimenkul yönetiminin önemi artmıştır. Yönetim işlerinin karmaşıklaşması, bağımsız bölümlerin sahiplerinin ortak kullanım alanları ve tesisler üzerindeki hak ve sorumluluklarını etkin bir biçimde yönetmelerini gerektirmiştir. Geçmişte kat malikleri, kendi aralarında anlaşarak veya gönüllü olarak yönetim işlerini üstlenirken, zamanla çok katlı binaların ve sitelerin yaygınlaşmasıyla birlikte bu görevlerin profesyonel yönetim şirketlerine devredilmesi daha işlevsel hale gelmiştir.
Anagayrimenkul yönetimine ilişkin temel mevzuat 1965 yılında yürürlüğe giren ve zaman zaman tadil edilmiş hali ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur1 (“KMK”). KMK, kat mülkiyetinin kurulması, yönetimi, ortak giderlerin paylaşımı, kat maliklerinin hak ve sorumlulukları gibi pek çok konuyu ayrıntılı bir şekilde ele alır. Kat malikleri tarafından anagayrimenkulün yönetimi ile ilgili kararların alındığı kat malikleri kurulunun toplanması, karar alma usulleri gibi hususlar KMK’da düzenlenmiştir. Ayrıca, Türk Borçlar Kanunu2 ve Türk Medeni Kanunu3 da anagayrimenkul yönetimini etkileyen bazı hükümler içermektedir. Örneğin, yönetim şirketleriyle yapılan sözleşmeler Türk Borçlar Kanunu’na tabiyken, kat mülkiyetinden doğacak uyuşmazlıklara Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanmaktadır. Bu mevzuatlar, anagayrimenkulün yönetiminde hukuki bir çerçeve sunarak, kat maliklerinin haklarını ve sorumluluklarını netleştirir.
KMK’da düzenlenmeyen veya emredici nitelikte olmayan hususlar bakımından anagayrimenkul yönetiminin temel unsurlarından biri de yönetim planıdır. Yönetim planı ile, kat maliklerinin hak ve sorumlulukları, ortak giderlerin paylaşım usulü, yönetim şekilleri ve yapının ve kat maliklerinin ihtiyaçlarına ilişkin diğer önemli hususlar belirlenir. Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayıcıdır ve tapuya ibraz edilir. Yönetim planı, anagayrimenkulün etkin ve sorunsuz bir şekilde yönetilmesi bakımından temel belgedir; yönetim planında belirtilen hükümler, kat maliklerinin arasındaki ilişkiyi ve ortak yaşam alanlarını düzenler.
Anagayrimenkulün KMK, ilgili diğer mevzuat hükümleri ve yönetim planı çerçevesinde kat malikleri kurulu, yönetim kurulu, yönetim şirketleri ve denetim mekanizması ile etkin bir şekilde yönetilmesi ile, kat maliklerinin haklarının güvence altına alınıp yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmelerinin teşvik edilmesinin yanında, binaların sürdürülebilirliği ve yaşam kalitesinin korunması amaçlanır.
II. ANAGAYRİMENKULÜN YÖNETİMİ
A. Genel Olarak
Anagayrimenkul yönetiminin önemi, özellikle büyük şehirlerde artan nüfus yoğunluğu, karmaşık yapılaşma ve değişen yaşam standartları ile daha da belirgin hale gelmektedir. Etkin bir yönetim, yapının değerini korumayı, anagayrimenkuldeki yaşam kalitesini artırmayı, yapının sürdürülebilirliğini sağlamayı, kat maliklerinin birbirleri ve ilgili üçüncü kişilerle aralarındaki ilişkileri düzenlemeyi amaçlar. Yapıya ilişkin faaliyetler bakımından, aidatların düzenli olarak toplanması, bakım ve onarım faaliyetlerinin zamanında yaptırılması, güvenlik, temizlik gibi hizmetlerin verilmesi ile kat maliklerinin yaşamının daha konforlu hale getirilmesi sağlanır. Bunun yanı sıra, yönetim işlerinin profesyonel bir biçimde yapılması, bina sakinleri arasındaki iletişimi güçlendirir ve olası anlaşmazlıkları önler.
Anagayrimenkul yönetimi, yalnızca binaların bakım ve onarımını sağlamaktan ibaret değildir. Yönetim, ortak alanların bakımı, güvenlik hizmetleri, idari işler, hukuki uyum ve mali yönetim gibi pek çok fonksiyonu kapsamaktadır. Ortak alanların düzenli bakımı ve onarımı, asansör, çatı, bahçe, yüzme havuzu gibi alanların işletilmesini kapsar. İdari işler, aidatların toplanması, muhasebe işlemleri ve resmi yazışmalar gibi yönetim faaliyetlerini içerir. Ayrıca, hukuki uyum, KMK ve diğer ilgili mevzuat çerçevesinde yönetim faaliyetlerinin yürütülmesini sağlar. Mali yönetim ise bütçenin hazırlanması, giderlerin kontrolü ve yedek fon oluşturulması gibi mali işlemlerdir. Bu unsurların etkin bir şekilde uygulanması, anagayrimenkulün değerinin korunmasına ve bina sakinlerinin yaşam kalitesinin artmasına katkı sağlar.
Anagayrimenkul yönetiminin çeşitleri: i. kat malikleri kurulu tarafından yönetim, ii. yönetici tarafından yönetim, iii. yönetim kurulu tarafından yönetim ve iv. profesyonel yönetim şirketleri tarafından yönetimdir. Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından atanan ve KMK’nın 35. maddesinde belirtilen görev ve yetkilere sahip tek bir kişidir. Yönetim kurulu ise yine kat malikleri kurulu tarafından seçilen ve toplu karar alma mekanizmasıyla çalışan bir organdır. Yönetici ve yönetim kurulu arasındaki temel fark, karar alma sürecinde yatar. Yönetici tek başına karar alırken, yönetim kurulunda kararlar ortaklaşa alınır. Küçük apartmanlarda genellikle yönetici atanırken, büyük sitelerde yönetim kurulu tercih edilir. Bunun yanında büyük sitelerde profesyonel yönetim şirketlerine başvurulabilir. Yönetim şirketleri, kat malikleri kurulu adına ve kurulun verdiği yetkiler çerçevesinde hareket eder. Günümüzde değişen ve gelişen konut sistemleri ile ortaya çıkan bir diğer yönetim organı “site yönetimi”dir. Site yönetimi ifadesi her ne kadar KMK’da yer almasa da günlük hayatta artan yeri ile birlikte yerel mahkeme ve Yargıtay kararlarında bahsedilen, davalara taraf ve/ veya konu olan bir organdır. Bu modellerden birinin seçilerek yönetimin gerçekleştirilmesinin yanında karma modellerin de uygulanması mümkündür. Örneğin, bir yönetim kurulu olup, bu kurul bir yönetim şirketine yetki verebilir. En uygun yönetim şekli, anagayrimenkulün büyüklüğü, kat maliklerinin tercihleri ve diğer özel durumlar göz önüne alınarak belirlenir.
B. Yöneticinin Atanması
Anagayrimenkul yöneticisi, kat malikleri tarafından KMK’da yer alan düzenlemelere uygun olarak atanır. KMK madde 34/1 yöneticinin atanması hususunda; “Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.” hükmünü haizdir. Yönetim planında aksine bir düzenleme bulunmaması halinde nasıl bir yönetim usulünün belirleneceği kat maliklerinin takdirindedir. Bunun istisnası, KMK madde 34/2 uyarınca anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm bulunmasıdır. Kanun, bu halde yönetici atanmasını zorunlu kılmıştır. Yönetici (veya yönetim kurulu), kat malikleri arasından seçilebileceği gibi dışarıdan da seçilebilir. Seçim, sayı ve arsa payı bakımından kat maliklerinin çoğunluğu ile yapılacaktır.
KMK, yöneticinin kat malikleri arasından seçilmesi zorunluluğu getirmez. Anagayrimenkulü yönetmek üzere dışarıdan bir yönetici atanabilir. Dolayısıyla, kat malikleri kurulu, anagayrimenkulün yönetimini uzmanlığına güvendiği dışarıdan bir kişiye veya bir yönetim şirketine devredebilir. Bu durumda, yönetici, kat malikleri kuruluna karşı sorumludur ve kurulun talimatları doğrultusunda hareket etmek zorundadır. Dışarıdan yönetici atanması, özellikle büyük sitelerde veya uzmanlık gerektiren durumlarda tercih edilen bir yöntemdir.
Yöneticinin görev süresi, yönetim planında belirlenir. Yönetim planında bir süre belirtilmemişse, yönetici bir yıl süreyle görev yapar4. Yöneticinin görev süresi dolduğunda, kat malikleri kurulu tarafından tekrar atanabilir. Atama konusunda herhangi bir sınırlama yoktur.
Yöneticinin seçilmesinin gerekli olması ile birlikte herhangi bir sebeple kat malikleri tarafından seçilememesi halinde yönetici, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesi tarafından atanır5.
C. Yöneticinin Görevleri, Sorumluluğu ve Hakları
Yöneticinin (yönetim kurulunun, profesyonel yönetim şirketinin veya bunların bulunmasının gerekmediği halde kat malikleri kurulunun) görevleri, KMK’nın 35 ve devamı maddelerinde belirtilmiştir. Bu görevlere örnek olarak; anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması, bunların gerçekleştirilmesi için gerekli avansın kat maliklerinden toplanarak kendi adına, yönetici sıfatıyla açtığı banka hesabında tutulması, gerekli ödemelerin yapılması ve kabul edilmesi, anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi, kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması, kat malikleri kurulu kararlarının yer aldığı defterin tutulması ve saklanması sayılabilecektir.
Yönetici, görevlerini yerine getirirken özenli davranmakla yükümlüdür ve yaptığı işlemlerden kat maliklerine ve üçüncü kişilere karşı sorumludur. Görevini ihmali veya kötüye kullanması durumunda, zarar görenler tarafından dava edilebilir. Yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur6 ve kurula hesap vermek zorundadır7. Yönetici, yönetim planında özel olarak belirlenmiş bir vakit bulunmaması halinde her Ocak ayınca o tarihe kadarki gelir ve giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat malikleri kurulu, yöneticinin hesaplarını denetleyebilir ve gerekirse yöneticiyi görevden alabilir.
Yöneticinin hakları KMK’nın 40. maddesi ve yönetim planı ile belirlenir. Yönetici, görevlerini yerine getirebilmek için gerekli tüm yetkilere sahiptir. Örneğin, ortak giderleri toplayabilir, anagayrimenkulün bakım ve onarımı için hizmet şirketleri ile sözleşme akdedebilir, işçilere talimat verebilir. Yöneticiye, kat malikleri kurulu tarafından ücret ödenebilir. Bu ücretin miktarı, kat malikleri kurulu tarafından belirlenir ve yönetim planında yer alır. Ücret ödenmesinin kararlaştırılması ancak ödenmemesi durumunda, yönetici mahkeme aracılığıyla ücretini talep edebilir.
D. Yöneticinin Denetlenmesi
Yöneticinin KMK’nın 35. maddesinde düzenlenen yükümlülüklerine uygun hareket edip etmediğinin denetimi kat malikleri kurulu tarafından KMK’nın 41. maddesi çerçevesinde yapılır. Yönetim planında denetimin vaktine ilişkin bir düzenleme bulunmaması halinde denetim, her üç ayda bir ve haklı bir sebep olması halinde herhangi bir zamanda yapılır.
Anagayrimenkul yöneticisinin denetimi, KMK çerçevesinde, kat malikleri kurulu tarafından seçilecek bir denetçi veya 3 kişilik bir kurul tarafından gerçekleştirilir. Denetçi veya denetim kurulu yönetim planında aksi düzenlenmedikçe her yılın ocak ayında bir denetim raporu düzenleyerek kat maliklerini değerlendirmeleri hususunda bilgilendirir. Raporlar, noter tasdikli bir defterde saklanır.
Kat malikleri kurulunun yöneticiyi denetlemesi KMK’nın 35 ve devamı maddeleri ve yönetim planı ile yöneticiye verilen tüm görevlere ilişkindir. Denetim süreci, yöneticinin gelir ve gider hesaplarının yanı sıra banka hesapları, alınan tekliflerin ve yapılan sözleşmelerin incelenmesini içerir. Bu kapsamda, yöneticinin tüm faaliyetlerine dair belgeler detaylı bir şekilde gözden geçirilir. Denetim sonucunda, kat malikleri kurulu, yöneticinin faaliyetlerini onaylayabileceği gibi, gerekli görülmesi hâlinde yöneticinin görevden alınmasına karar verebilir.
KMK madde 39’da yöneticinin kendiliğinden ve öngörülen zamanlarda hesap vermesi düzenlenmişse de KMK madde 41; kat maliklerinin, haklı bir sebebin ortaya çıkması halinde, hesap vermesi de beklenmeksizin yöneticinin görevine son verebileceklerini hükme bağlamıştır. Örneğin yöneticinin (ister kat maliki ister dışarıdan atanmış olsun) anagayrimenkulün ve kat maliklerinin ortak yararlarını tehlikeye sokacak davranışlarda bulunması ya da yöneticilik görevini yerine getiremeyecek bir duruma düşmesi (topladığı avansları zimmetine geçirdiğinin açıkça anlaşılması veya herhangi bir nedenden ötürü tutuklanması gibi) hallerinde kat malikleri toplanıp yöneticiyi görevden alır ve başkasını atar8.
E. Anagayrimenkul Yönetiminin Kişiliği
KMK’nın 34. maddesinde düzenlendiği üzere kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya kurula (yönetim kurulu) verebileceklerdir. Bu maddeye göre seçilecek yöneticinin görevleri ise yine aynı kanunun 35 ve devamı maddelerinde sayılmıştır. Bu görevler anagayrimenkulün yönetimi ile ilgili olup, “kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi” olarak gösterilmiştir. Bunun yanında yöneticinin KMK madde 40 uyarınca hakları da mevcuttur. Kat malikleri kurulunun, kurulu temsilen yönetici veya yönetim kurulunun (veya günümüzde giderek yaygınlaşan site yönetiminin) söz konusu görevlerini yerine getirirken doğan sorumlulukları ve hakları talebe konu olabilmelidir.
Türk hukukunda kat malikleri kurulunun veya kurul tarafından yetkilendirilen organların bir tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Ancak bu durum hak ve sorumlulukları bakımından davaya taraf olamayacakları sonucunu doğurmamaktadır. Zira, KMK madde 20/2’de; “Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.” ifadelerine yer verilerek yönetici tarafından dava açılabileceği açıkça düzenlenmiştir. Bunun yanında yöneticinin sorumluluğunun düzenlendiği 38. maddenin 2. fıkrası; “Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.” hükmünü haizdir. Hükümde düzenlendiği üzere yöneticiye karşı dava açılması mümkündür. Kanunda kullanılan yönetici ifadesi yönetim kurulu, profesyonel yönetim şirketi ve site yönetimini de kapsar niteliktedir. Nitekim bahsedilen tüm yönetim modelleri KMK’da düzenlenen yönetim görevini ifa etmek amacıyla hizmet vermektedir.
Anagayrimenkul yönetiminin sorumluluğu veya haklarına ilişkin davalar ikame edilmiş ve bu davalarda yönetici (veya yönetim kurulu, site yönetimi) taraf olmuştur. Bu hususta Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2011/3-588 K. 2011/678 sayılı kararında; “Davacı site yönetimi, davalı payına düşen ortak gider bedelini (aidat ve yakıt) talep ve dava ettiğine göre ihtilaf haksız zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenebilecek mahiyettedir.”9 ifadesine yer vermiştir. Üçüncü kişilerle yapılan sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda husumetin sözleşmede taraf olan yönetime yöneltileceğine dair Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2009/6851 K. 2009/12611 sayılı kararında; “Site yönetiminin tüzel kişiliğinin bulunmadığı gerekçesiyle ve pasif husumet nedeniyle dava reddedilmiş ise de gerek apartman ve gerekse sitedeki kat maliklerinin bir araya gelerek site yönetimini oluşturmaları ve karar defterine de bu yöneticilerin 3.kişilerle gerek mal alımı, gerekse hizmet sözleşmeleri yapmaları hususunda yetki vermeleri ve yönetimin yaptığı sözleşmeden tüm kat maliklerinin yararlanmaları karşısında bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda husumetin sözleşmede taraf olan yönetime yöneltilebileceği Dairemizce istikrarlı olarak kabul edilmektedir”10 şeklinde hüküm kurmuştur. Alıntılanan kararlardan da anlaşılacağı üzere Yargıtay’ın yerleşik içtihadı anagayrimenkul yönetiminin davalara taraf olabileceği yönündedir. Yönetici veya yönetim kuruluna karşı dava açabilecek kişiler ve dava nedenleri şu şekilde sıralanabilir:
1. Kat Malikleri
Hesapların Denetlenmesi ve İbra Edilmemesi: Kat malikleri, yöneticinin veya yönetim kurulunun hesaplarını inceleyebilir ve usulsüzlük tespit etmeleri halinde ibra etmeyebilirler. İbra edilmeyen hesaplar nedeniyle yönetici veya yönetim kuruluna dava açılabilir.
Görevini İhmal veya Kötüye Kullanma: Yönetici veya yönetim kurulu, görevini ihmal eder veya kötüye kullanırsa, zarar gören kat malikleri zararlarının tazmini talebiyle dava açabilirler. Örneğin, gerekli bakımların yapılmaması veya ortak giderlerin usulsüz harcanması durumunda.
Yönetim Planına Aykırı Davranış: Yönetici veya yönetim kurulu, yönetim planı hükümlerine aykırı hareket ederse, kat malikleri dava açabilirler. Örneğin, yönetim planında belirlenen ortak alan kullanım kurallarına uyulmaması gibi.
Görevden Alınması: Kat malikleri, KMK’nın 35 ve devamı maddelerinde belirtilen görevlerin yönetici tarafından gereği gibi ifa edilmemesi halinde, yöneticinin veya yönetim kurulunun görevden alınması için dava açabilirler. Örneğin, yöneticinin sürekli olarak kurul kararlarını uygulamaması durumunda.
2. Üçüncü Kişiler
Sözleşmeden Kaynaklanan Uyuşmazlıklar: Yönetici veya yönetim kurulu, anagayrimenkul kat malikleri adına üçüncü kişilerle sözleşme yapabilir. Bu sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, üçüncü kişiler yönetici veya yönetim kuruluna dava açabilirler. Örneğin, yönetimin bir tadilat sözleşmesindeki ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda, yüklenici firma dava açabilir.
Haksız Fiiller: Yönetici veya yönetim kurulunun eylemleri nedeniyle üçüncü kişiler zarar görürse, haksız fiilden doğan zararlarının tazmini talebiyle dava açabilirler. Örneğin, bakımı yapılmayan çatının çökmesi sonucu bir aracın zarar görmesi durumunda, araç sahibi dava açabilir. Yukarıda örneklendirilen yönetici veya yönetim kuruluna karşı açılan davaların yanında yönetici veya yönetim kurulu tarafından kat malikleri adına dava açılması da mümkündür. Bu duruma örnek olarak, avans payını ödemeyen veya yönetim planına uymayan kat malikine karşı veya hizmet şirketlerinin yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmemesi sebebiyle açılacak davalar verilebilecektir.
F. Toplu Yapının Yönetimi
Toplu yapıya ilişkin kanuni düzenlemeler, KMK’nın 66 ve devamı maddelerinde yer alır. Buna göre toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder11. KMK madde 66/2 uyarınca bloklar topluluğunun toplu yapı olarak nitelendirilebilmesi için blokların inşa edildiği parsellerin bitişik veya komşu olması şarttır. Bu bağlamda, toplu yapıyı oluşturan her bir yapı, ayrı bir blok olarak adlandırılır. Toplu yapı ile klasik kat mülkiyeti arasındaki temel fark, toplu yapının birden fazla bloğun birleşmesi ile daha büyük bir yapı kompleksini oluşturmasıdır. Klasik kat mülkiyetinde, tek bir anagayrimenkul ve buna bağlı bağımsız bölümler bulunurken, toplu yapıda birden fazla blok, her birine bağlı bağımsız bölümler, bu bölümlerin ortak kullanımına ayrılmış alanlar ve toplu yapının tamamı için ortak kullanımda bulunan alanlar yer almaktadır. Örneğin, bir site içerisinde yer alan blokların her biri ayrı birer anagayrimenkul olup, bu blokların tümü bir araya gelerek toplu yapıyı oluşturur. Site içindeki her bloğun kendine ait ortak alanları bulunurken, tüm blokların ortak kullanımına ayrılmış alanlar da (yüzme havuzu, spor salonu, güvenlik kulübesi vb.) mevcuttur. KMK’da toplu yapıların yönetimine ilişkin özel düzenlemeler öngörülmüştür. Bu düzenlemeler, 69. maddede yer almaktadır ve toplu yapı yönetimiyle ilgili esasları belirler. Her bir bloğun, kendi yönetim planı ve yöneticisi bulunmakla birlikte, toplu yapıyı oluşturan tüm blokların kat maliklerinden oluşan bir “toplu yapı kat malikleri kurulu” da oluşturulmaktadır. Toplu yapı kat malikleri kurulu, toplu yapının yönetimine dair kararlar alır ve ortak kullanım alanlarının bakım ve onarımıyla ilgili gerekli düzenlemeleri yapar. Ayrıca, KMK’nın 74. maddesinden hareketle 20. maddesine göre, aksi bir kararlaştırma bulunmadıkça, toplu yapı kat malikleri arasında kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ve bunlar için toplanacak avanslar eşit olarak; bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderler arsa payları oranında paylaştırılır.
III. YÖNETİM PLANI
A. Genel Olarak
Kat mülkiyeti, özellikle şehirleşmenin artmasıyla birlikte yaygınlaşan bir mülkiyet biçimidir. Bu sistemde, bir yapının farklı bölümleri, ayrı mülkiyetlere sahip kişiler tarafından kullanılmaktadır; ancak, ortak alanların kullanımı, giderlerin paylaşımı ve diğer yönetimsel konular, tüm kat maliklerinin ortak çıkarları doğrultusunda düzenlenmelidir. Bu bağlamda, “yönetim planı” kavramı, kat mülkiyetinin işleyişinin düzgün bir şekilde sağlanmasında önemli bir rol oynamaktadır. Yönetim planı, kat mülkiyetine tabi bir anagayrimenkulün yönetim esaslarını belirleyen, anagayrimenkulde ikamet edenleri bağlayıcı nitelikte ve adeta bir kanun işlevi gören yazılı bir belgedir. Yönetim planı sayesinde, olası anlaşmazlıkların önüne geçilir ve anagayrimenkulde huzurlu şekilde ikametgah temin edilir.
B. Yönetim Planının Tanımı ve İşlevi
Yönetim planı, KMK madde 28/1’de; “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Yönetim planı, anagayrimenkulde ikamet edenlerin haklarını, yükümlülüklerini ve ortak kullanım alanlarının yönetimini, giderlerin paylaşımını, yöneticinin (kat malikleri kurulunun, yönetim kurulunun veya site yönetiminin) yetkilerini, toplantı usullerini düzenlerken, aynı zamanda anagayrimenkulde ikamet edenler, yönetici (kat malikleri kurulu, yönetim kurulu veya site yönetimi) ve üçüncü kişiler arasında hukuki bir çerçeve sağlar.
KMK’da emredici nitelikte olan hükümler haricindeki tüm düzenlemelerin yönetim planı ile değiştirilmesi mümkündür. Emredici hükümlere ve diğer mevzuat hükümlerine aykırı olmamak koşulu ile yönetim planında maliklere, yöneticiye ve ilgili üçüncü kişilere belirli yükümlülükler yüklenebilir, haklar verilebilir, anagayrimenkulün ortak alanlarının kullanımına ilişkin kurallar konabilir, anagayrimenkuldeki bağımsız bölümlerin kullanım şekline ilişkin düzenlemeler yapılabilir, sınırlar konabilir. Tüm düzenlemeleri ve değişiklikleri ile birlikte yönetim planının son haline ilgili herkesin uyma yükümlülüğü bulunmaktadır.
C. Yönetim Planının Hazırlanması, Tapuya İbrazı ve Değiştirilmesi
Yönetim planı, KMK uyarınca kat mülkiyetinin kurulmasında tapuya ibraz edilmesi gerekli belgeler arasında sayılmış olup yönetim planının tapuya ibraz edilmesi kat mülkiyetinin kurulmasının ön şartlarından biridir12. Yönetim planı tapuya ibraz edilmeden önce yalnızca kat irtifakı kurulabilecek; ibraz akabinde kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilebilecektir. Yönetim planı, hazırlandığı sırada tüm kat malikleri tarafından imzalanır. Yönetim planı tapuya ibraz edilmeden kat mülkiyeti kurulamadığından anagayrimenkulü inşa eden firma (veya müteahhit) tarafından yönetim planı hazırlanmadan bağımsız bölümlerin mülkiyetinin alıcılara devri mümkün değildir. Henüz hiçbir bağımsız bölüm satışı yapılmamış olduğundan anagayrimenkuldeki tüm bağımsız bölümlerin maliki söz konusu inşaat şirketi olacaktır. Bu nedenle, özellikle yeni inşa edilen yapılar için genel uygulamada yönetim planı inşaat şirketi tarafından hazırlanarak tapuya ibraz edilir. Bağımsız bölüm alıcıları, tapuda bağımsız bölümlerin mülkiyetinin kendilerine devrinin yapıldığı sırada yönetim planını inceler ve bağımsız bölümün mülkiyetini devralmaları ile yönetim planına uymayı da taahhüt etmiş olur.
Yönetim planının tapuya ibraz edilmesi akabinde değiştirilmesi mümkündür. Değişikliğin yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekmektedir13. Yapılan değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır ve tapuda beyanlar hanesinde söz konusu değişikliklerin tarihi gösterilir. Kat malikleri kurulunda alınan kararlara karşı aykırı oy kullanan her malikin KMK madde 33 uyarınca hakime başvurma hakkı vardır, aynı hak yönetim planı değişikliklerinde aleyhe oy kullanan malik için de mevcuttur. Bu durumda hakim düzenleme varsa yönetim planına, yoksa KMK ve diğer ilgili mevzuata göre karar verecektir.
D. Yönetim Planının Bağlayıcılığı ve Yönetim Planına Aykırılığın Sonuçları
Yönetim planı, tüm kat maliklerini, külli ve cüzi haleflerini, bağımsız bölümlerdeki kiracıları, bağımsız bölüm üzerinde sınırlı ayni hak sahibi olan kişileri, yöneticiyi (kat malikleri kurulu, yönetim kurulu, site yönetimi veya profesyonel yönetim şirketini) ve denetçiyi (denetim kurulunu veya profesyonel denetim şirketini) bağlar14. Kat malikleri, külli ve cüzi halefleri ile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bağımsız bölümde ikamet eden kişiler söz konusu bağımsız bölümde kendisi ile birlikte ikamet eden kişilerin, misafirlerinin, yardımcılarının, müşterilerinin ve benzeri diğer kişilerin de yönetim planına uygun hareket etmesinden sorumludur. Bu sorumluluk yalnızca bağımsız bölüme ilişkin olmayıp anagayrimenkulün ortak alanlarındaki düzenlemelere uyulmasını da kapsamaktadır.
Yönetim planına uymakla yükümlü olan ancak buna aykırı hareket eden kişilere; aykırılıktan zarar gören kat malikleri, kat malikleri adına yönetici ve diğer ilgililer tarafından genel hükümlere göre dava açılabilecektir. Dava konuları arasında anagayrimenkulün ortak alanına verilen zarar, avans ödemesinin tam ve zamanında yapılmaması, yönetim planı ile yasaklanmış olmasına rağmen bağımsız bölümün ikametgah harici bir amaç için kullanılması gibi durumlardan kaynaklı zararların tazmini veya aykırılığın durdurulması talepleri sayılabilir. Kat maliki, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olmamakla birlikte bu kişilerin sorumluluğu altında anagayrimenkulde bulunan üçüncü kişiler tarafından herhangi bir şekilde bir kat malikine (veya hak sahibine), anagayrimenkule, bir diğer bağımsız bölüme, ortak alana veya ortak alandaki bir eşyaya zarar verilmesi halinde zarar görenin veya kat malikleri adına yöneticinin muhatabı; ilgili kat maliki (kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kişi) olacaktır.
Yönetim planının bağlayıcılığının sınırı doktrinde şu şekilde ifade edilmiştir; “Yönetim planının bu genel bağlayıcı niteliği, Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesinin 1. fıkrasında belirtilmiş olan hususlarla sınırlı olmasını gerektirir. Birinci fıkra kapsamında olmayan bir husus, yönetim planında yer alıyorsa, bu husus sadece yönetim planını imzalamış bulunan kat maliklerini bağlar, onların cüzi haleflerini bağlamaz. Çünkü cüzi halefler taraf olmadıkları bir sözleşmeden kanun gereği bağlıdırlar. Bu durumda, bu sözleşmenin içeriğinin, yasa hükmü ile sınırlı konulara ilişkin olması gerekir”15. KMK madde 28; “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler.” hükmünü haizdir. Doktrinde yer alan ifadeden hareketle, yönetim planının bağlayıcılığının anagayrimenkulün kullanım ve yönetimine ilişkin düzenlemeler ile sınırlı olduğu söylenebilecektir.
Sonuç olarak, yönetim planı, kat mülkiyeti ilişkilerinin düzenli, adil ve sorunsuz bir şekilde işlemesi için vazgeçilmez bir araçtır. Hem kat maliklerinin haklarını korur hem de ortak alanların kullanımını düzenleyerek, yaşam kalitesinin artırılmasına katkı sağlar. Yönetim planının doğru bir şekilde oluşturulması, uygulanması ve gerektiğinde değiştirilmesi, kat mülkiyetinin sağlıklı bir şekilde yönetilmesini sağlayacak temel unsurlardır.
IV. SONUÇ
Anagayrimenkul yönetimi, hukuki ve pratik açıdan özen gerektiren karmaşık bir süreçtir. Anagayrimenkulün etkin bir şekilde yönetilmesi, anagayrimenkulün değerinin korunması, sürdürülebilirliğinin sağlanması ve anagayrimenkulde ikamet edenlerin birbirleri ve ilgili üçüncü kişiler ile aralarındaki ilişkinin düzenlenmesi huzurlu bir yaşamı temin eder. Anagayrimenkul yönetimi; yalnızca yapının bakım ve onarımını sağlamakla kalmaz, ortak alanların kullanım koşullarını belirler, anagayrimenkuldeki kişilerin aralarındaki ilişkileri düzenler, bunlarla birlikte hukuki ve mali düzenlemelerin doğru şekilde uygulanmasıyla anagayrimenkulün sürdürülebilmesi ve yaşam kalitesinin artırılmasında da çok boyutlu bir uyumluluk sağlar.
KMK ve ilgili mevzuat hükümlerine uygun hareket edilmesi hem kat maliklerinin haklarının korunması hem de yönetimin etkin bir şekilde yürütülmesi açısından büyük önem taşır. Yönetim planı, bu sürecin merkezinde yer alan ve tüm kat maliklerini bağlayan temel bir belgedir. Anagayrimenkul yönetiminin layıkıyla, amacını gerçekleştirmeye elverişli şekilde yapılabilmesi adına KMK ve ilgili anagayrimenkulün (veya toplu yapının) yönetim planı, kat malikleri ve yöneticilerin hak ve yükümlülüklerini düzenleyerek hukuki bir çerçeve sunarak olası ihtilafları önlemeye ve sorunları çözmeye yardımcı olur. Bu nedenle yönetim planı ile hukuka uygunluk sınırları içerisinde hem kat maliklerinin (aileleri, misafirleri, yardımcıları, kiracıları, ayni hak sahipleri de dahil olmak üzere) hem de yöneticinin (anagayrimenkulün ihtiyaçlarına göre yönetim kurulu, site yönetimi veya profesyonel yönetim şirketinin) görev ve sorumluluklarının net olarak belirlenmesi şeffaflık, kat maliklerinin haklarının korunması ve güvenli bir yaşam alanının oluşturulması adına gereklidir.
KAYNAKÇA
ALİ RIZA İLGEZDİ, Adım Adım Kat Mülkiyeti Hukuku, 3. Baskı, Ankara 2023.
MAHİR ERSİN GERMEÇ, Kat Mülkiyeti Hukuku, 11. Baskı, Ankara 2024.
DİPNOT
1 02.07.1965 tarih, 12038 sayılı Resmi Gazete (RG).
2 04.02.2011 tarih, 27836 sayılı Resmi Gazete (RG).
3 08.12.2001 tarih, 24607 sayılı Resmi Gazete (RG).
4 Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 34/5.
5 KMK madde 34/6.
6 KMK madde 38.
7 KMK madde 39
8 Mahir Ersin Germeç, Kat Mülkiyeti Hukuku, 11. Baskı, Ankara 2024, s. 1086.
9 Yargıtay HGK., T. 02.11.2011, E. 2011-3/588, K. 2011/678.
10 Yargıtay 13. H.D., T. 04.11.2009, E. 2009/6851, K. 2009/12611.
11 KMK madde 66/1.
12 KMK madde 12.
13 KMK madde 28/3.
14 KMK madde 28/1.
15 Ali Rıza İlgezdi, Adım Adım Kat Mülkiyeti Hukuku, 3. Baskı, Ankara 2023, s. 123.
