Kira Sözleşmesinin Olağanüstü Fesih Sebeplerine Dayanılarak Sona Erdirilmesi

ÖZET

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesinin sona ermesi durumu olağan sona erme sebepleri ve olağanüstü fesih sebepleri olarak ikili bir ayrıma gitme yoluyla düzenlenmiştir, buna göre olağan sona erme sebepleri sürenin dolması (TBK m.327) ve fesih bildirimi (TBK m.327-330) olarak ikiye ayrılmaktayken olağanüstü fesih sebepleri ise önemli sebepler (TBK m.331), kiracının iflası (TBK m.332) ve kiracının ölümü (TBK m.333) olmak üzere üç başlık altında düzenlenmiştir. Çalışmada kira sözleşmesinin olağanüstü fesih sebeplerine dayanılarak sona erdirilmesi durumu aktarılmaya çalışılmıştır.

I. GİRİŞ

Sürekli borç ilişkisi içeren sözleşmelerde sözleşmenin devamı süresince, taraflardan biri için sözleşmenin devamı dürüstlük kuralına göre beklenemez hale gelmesi mümkündür, bu gibi durumlarda taraflara olağanüstü fesih hakkı tanınmaktadır. Kira sözleşmesi açısından da durum farklı olmayıp Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) muhtelif hükümlerinde taraflara kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdirme imkânı tanınmıştır. Olağanüstü fesih sebepleri TBK’nın 331- 333 maddelerinde sırasıyla önemli sebepler, kiracının iflası ve kiracının ölümü şeklinde düzenlenmiştir. Bu hallerden bazılarının gerçekleşmesi halinde fesih dönemlerine yahut fesih ihbar sürelerine uymaksızın derhal (TBK 332/2), bazı nedenlerin ortaya çıkması halinde ise fesih bildirimi süresine uyularak (TBK m.331/1, 333) kira sözleşmesi sona erdirilebilecektir. Çalışmada olağanüstü fesih sebepleri üzerinde tek tek durularak bu fesih sebeplerinin şartları ve feshin sonuçları irdelenecektir. 

II. ÖNEMLİ SEBEPLE FESİH

A. Genel Olarak

Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle olağanüstü feshi durumu TBK’nın 331. maddesinde düzenlenmiştir. İşbu maddeye göre; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” 

Önemli nedenlerle olağanüstü fesih halini düzenleyen TBK’nın 331. maddesi, kiralananın niteliğine yahut kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olmasına bakılmaksızın tüm kira sözleşmeleri bakımından uygulanabilecek genel bir madde olarak düzenlenmiştir. Buna göre taraflardan her biri, sözleşmenin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda kira sözleşmesinde belirtilmiş olan süreyi beklemeksizin sözleşmeyi yasal bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilecektir. Madde metninde önemli sebebin ne olduğuna ilişkin bir tanım yapılmamış, buna göre önemli sebebin tespiti somut olayın özelliklerine göre yapılacaktır. Kanun koyucunun önemli sebep kavramını kazuistik bir şekilde düzenlememiş olmasındaki amacı, önemli sebebin somut olarak kira sözleşmesinin koşullarına, ihtilaf konusuna ve sözleşmedeki menfaatler dengesine göre farklılık göstermesi1 ve bu sebeple, hâkime hükmü somut olaydaki ihtiyaçlara istinaden değerlendirme yapma imkânı tanınmasıdır2. Ayrıca, önemli sebep niteliği taşıyan olguların, sınırlı sayıda olmamak kaydıyla, sözleşmede belirtilmesi de mümkündür. Madde hükmüne göre önemli sebebin ortaya çıkmasıyla fesih bildirimi derhal yapılabilecek fakat bildirim yasal fesih bildirim sürelerinin sonunda geçerli olacaktır. Fesih bildirimi kural olarak belirli bir şekle bağlı olarak yapılmak zorunda değildir, ancak TBK’nın 384. maddesi de göz önüne alındığında konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, bildirimin yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. 

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/7331 E. 2015/9163 K. sayılı kararında kira ise sözleşmesinin olağanüstü sebeple feshi için aranan şartlar şu şekilde sayılmıştır; “TBK m.331 de düzenlenen bu fesih türünün kullanılabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK. m. 329 maddesine göre (üç ay) ve TBK. 330. maddesine göre (üç gün) yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.”

B. Feshin Şartlar

1. Kira Sözleşmesinin Var Olması

Önemli nedenle olağanüstü fesih hakkının kullanılabilmesi için öncelikle geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı gereklidir. Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması, taşınır veya taşınmaz eşyaya ilişkin olması önem taşımamaktadır; başka bir deyişle tüm kira sözleşmeleri için 331. madde hükmü uygulama alanı bulabilecektir. Ancak burada 25.03.2020 tarihinde çıkartılan 7226 sayılı kanuna bir parantez açılması gerekmektedir. İşbu kanunun işyeri kiralarına ilişkin geçici 2. maddesine göre “01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” 

TBK madde 311 hükmünün uygulanabilmesi için kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması şart olmayıp3 henüz kiralananın teslim edilmediği bir dönemde bile, önemli sebebin ortaya çıkması halinde kira sözleşmesinin sona erdirilme imkânı vardır4. Kiralananın teslimi henüz gerçekleşmemiş ise bu durumda sona erme geriye etkili olacaktır5. 

2. Kira Sözleşmesinin Devamını Çekilmez Kılan Objektif Nedenin Varlığı

Önemli nedenle fesih hakkının kullanılabilmesi için ortaya çıkması gereken tek şart esasen kira sözleşmesinin devamını taraflardan biri için dürüstlük kuralı uyarınca çekilmez kılan bir nedenin varlığıdır6. Sözleşmenin devamını bu şekilde çekilmez hale getiren olgunun objektif olarak bulunması gerekir7. Önemli sebebin varlığını ve bu sebebin kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getirdiğini iddia eden taraf bu iddiasını ispatlamakla mükelleftir; bu sebeplerin varlığını hakim, Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 4. maddesi uyarınca dürüstlük kuralları ve hakkaniyet çerçevesinde değerlendirir8. 

331. madde hükmünde önemli sebebin tanımı yapılmadığı gibi, kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan durumlar tahdidi olarak sayılmamış, diğer bir ifade ile hangi durumların önemli sebep teşkil edileceğine dair örnek vermekten de kaçınılmıştır9. Buna göre; her somut olay bazında önemli neden, kira sözleşmesinin devamını taraflardan biri için dürüstlük kuralı uyarınca çekilmez hale gelip gelmediğine göre denetlenmelidir. Sözleşmenin kalan süresi, önemli nedenin geçici nitelikte olup olmaması ve bu sebebin öngörülebilir nitelikte olup olmaması, tarafların kusur durumu gibi kıstaslar çekilmezlik unsurunun varlığının tespitinde göz önüne alınmalıdır. Örneğin sözleşmenin sona ermesine az bir süre kalmışsa sözleşmeyi feshetmek isteyen taraftan bazı hususlara birkaç ay katlanması beklenebilir veyahut çekilmezliğe yol açan olgunun geçici olduğu durumların önemli bir fesih sebebi teşkil etmeyeceği ifade edilebilir10. Önemli sebeplerin, sözleşmenin kurulduğu sırada, önceden öngörülememesi gerekir. Önemli sebeplerin ortaya çıkabileceği önceden öngörülebiliyorsa veya bunların ortaya çıkmasında bu sebebi ileri sürenin kusuru varsa TBK 331. madde hükmüne dayanarak kira sözleşmesini feshedemez11. Aynı şekilde, sözleşmenin kurulması sırasında var olan önemli sebeplere dayanarak feshedilmesi; bu sebebin varlığının sözleşmenin kurulması aşamasında bilinmiyor yahut bilinmesinin beklenmiyor olmasına bağlıdır, başka bir deyişle sözleşmenin kurulması aşamasında var olan önemli sebebin varlığını bilen yahut bilebilecek durumda olan kimsenin bu sebebe dayanarak sözleşmeyi feshetmesi mümkün değildir12. Önemli sebepler önceden öngörülebilir olsa dahi bu sebeplerin sonuçları ve boyutları önceden öngörülebilir değil ise, önemli sebep gerçekleşmiş sayılacaktır. Taraflar sözleşme ile bazı nedenleri tahdidi olarak kararlaştırabilirler13, ancak bu durum önemli sebeple fesih hakkının kısıtlanması veya ortadan kaldırılması anlamına gelmeyecektir14. 

Önemli sebebe dayanarak kira sözleşmesinin feshi için, fesih bildiriminin muhatabının kusurlu olması şart değildir. Zira önemli sebep, taraflardan bağımsız bir olguya da dayanabilir. Ancak doktrinde, tarafların tamamen kusursuz olmasının aranmaması gerektiği, sözleşmeyi feshetmek isteyen tarafın daha az kusurlu olmasının yeterli olduğunu savunan bazı görüşler de savunulmaktadır15. Önemli sebeple fesihte aranan şart, önemli sebep teşkil eden olgunun kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getirmesidir16. Fakat belirtmek gerekir ki, kendi kusurlu davranışları ile önemli sebebin oluşumuna sebep olan taraf, bu önemli sebebe dayanarak kira sözleşmesini feshedemeyecektir. Bu duruma örnek olarak kusurlu hareketleri neticesinde işten atılan kiracının, işsizliğini neden göstererek sözleşmeyi sona erdirmek istemesi gösterilebilir17. 

Feshe yol açan sebep kiracıdan, kiraya verenden yahut taraflar dışında kalan dış etkenlerden kaynaklanabilir. Dış etkenlere örnek olarak savaş, doğa olayları gibi nedenler gösterilebilir18. Bu sebebin kaynağının ne olduğu önem taşımamaktadır. Örneğin kiracının birlikte yaşadığı kimselerde ortaya çıkan hastalık gibi durumlar kiracı açısından önemli sebep olarak değerlendirilebilmektedir19. Ancak önemli sebebin taraflardan birinden kaynaklanıyor olması halinde tarafların kusur durumu irdelenerek karar verilmesi gerekir. Keza, önemli sebebin fesih beyanında bulunan tarafın şahsından kaynaklandığı durumlarda öngörülemezlik unsurunun da irdelenmesi gerekmektedir. 

Tarafların ekonomik durumunun önemli sebep olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği pek çok tartışmayı beraberinde getirmektedir, bazı yazarlara göre tarafların ekonomik durumlarındaki değişiklikler önemli sebep olarak kabul edilmekteyken,20, kimi yazarlara göre bu durum ekonomik durumu bozulan tarafın hayat rizikosuna dahil olacak ve önemli sebep teşkil etmeyecektir21. İkinci görüşe örnek olarak işyeri kirasında, kiracının işlerinin iyi gitmemesi yahut ekonomik durgunluk yaşanmasının önemli neden olarak değerlendirilmeyeceği ve kiracının önemli nedenle olağanüstü fesih hakkına sahip olmayacağı verilebilir22. 

Birden fazla kiracının yahut kiraya verenin olduğu durumlarda nasıl bir uygulamanın izleneceği doktrinde tartışılmaktadır. Önemli nedenin tek bir kiracının şahsında meydana gelmesi durumunda doktrinde bir görüş; söz konusu kiracının fesih bildiriminde bulunmasının mümkün olduğunu, bu durumda sözleşmenin kendisi bakımından sona ermiş olacağını, diğer kiracılar açısından sözleşmenin varlığını devam ettireceğini savunmaktayken23 aksi görüş; kiracılardan birinin şahsında doğan önemli sebebin yeterli olduğunu, bu sebebe dayanılarak kira sözleşmesinin tüm kiracılar bakımından hüküm ifade edecek şekilde sona erdirilmesinin mümkün olduğunu savunmaktadır24. İkinci görüşe göre kiracıların fesih iradesi yöneltilmesi hususunda anlaşmaları ve elbirliği ile fesih beyanında bulunmaları gereklidir. Birden fazla kiraya verenin olması durumunda da aynı şekilde değerlendirme yapılacaktır.

3. Fesih Bildiriminde Bulunulması

Önemli bir sebebin ortaya çıkması halinde sözleşmeyi sona erdirmek isteyen taraf, fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih beyanı kural olarak herhangi bir geçerlilik şartına tabi değildir, önemli olan beyanın karşı tarafa ulaşması ve fesih iradesini içeriyor olmasıdır25. Ancak TBK’nın 348. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında bu bildirimin mutlaka yazılı olarak yapılması gerekmektedir26. 

TBK’nın 329. maddesine göre; “Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir adetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.” Buna göre bir taşınmaza yahut taşınır yapıya ilişkin kira sözleşmesi, üç aylık fesih bildirim süresine uyulmak suretiyle sona erdirilebilir. TBK’nın 330. maddesine göre; “Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir. Bu durumda kiraya verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur.” Buna göre bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesi, üç gün önceden yapılacak fesih bildirimi ile sona erdirilebilir. 

Kanunda fesih bildiriminin ileri sürülmesi gerektiği zaman belirtilmemiştir. Bu noktada önemli olan, fesih bildiriminin önemli sebep ortadan kalkamadan yapılmasının gerektiğidir, zira önemli sebep ortadan kalktıktan sonra sözleşme bu sebebe dayanılarak feshedilemeyecektir. Her ne kadar TBK’nın 331. maddesinde kira sözleşmesinin her zaman feshedilebileceğinden bahsedilmişse de, dürüstlük kuralı gereğince önemli sebebin ortaya çıkmasını takip eden kısa bir süre içerisinde fesih bildiriminde bulunulmalıdır; zira önemli sebebin sözleşmenin devamını çekilmez kıldığı iddiasında bulunulduktan sonra uzunca bir süre fesih bildiriminde bulunulmaması doktrindeki bir görüşe göre dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecek27 iken bir diğer görüşe göreyse önemli sebebin çekilmezlik durumu yaratmadığı ya da çekilmezlik durumunun sona erdiği28savunulabilecektir. 

TBK madde 331’e göre, önemli sebeple yapılacak fesihte, TBK madde 329 ve 330’da belirtilen yasal fesih bildirimi sürelerine uyulması gerekli olup, fesih dönemine uyma zorunluluğu yoktur29. Yapılacak olan fesih bildirimi, yasal fesih bildirim sürelerinin sonunda sonuçlarını doğurmaya başlayacaktır.

C. Diğer Hükümler Karşısındaki Konumu

Madde hükmünün uygulama alanı konusunda üzerinde durulması gereken hususlardan biri TBK’nın 138. maddesi ile 331. maddesinin karşılıklı konumlarıdır. Aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen 138. madde ile önemli nedenle olağanüstü feshi düzenleyen 331. maddenin uygulama alanı bulabilmesi için esasen aynı şartların gerçekleşmesi gerekmektedir; her iki hükme göre de önceden öngörülemeyen bir sebebin, taraflardan birinin sözleşmeye mevcut şartlarla devam etmesini dürüstlük kuralı uyarınca beklenemez kılması söz konusudur, yine her hükme göre de fesheden tarafın kusurlu olmaması gerekmektedir. Buradan hareketle, her iki madde için de ortak olan işbu şartların gerçekleşmesi halinde sözleşmenin tarafları, önemli sebebe dayanarak sözleşmeyi feshedebilecekleri gibi, bunun yerine sözleşmenin uyarlanmasını da talep edebileceklerdir. Başka bir deyişle, 331. madde ile 138. madde birbirleriyle yarışacaktır. Her ne kadar her iki maddenin uygulanabilmesi için aynı şartların ortaya çıkması gerekmekte ise de 138. madde uyarlama talebinde bulunma imkânı tanımaktayken 331. madde uyarlama imkânı tanımamakta, yalnızca fesih imkânı öngörmektedir. Ancak feshin son çare olması ilkesinden hareketle 331. maddenin uyarlama talep etmeye engel olmayacağı doktrinde genel olarak savunulmaktadır; buna göre önemli sebebin varlığı halinde taraflardan biri fesih yoluna gitmiş olsa dahi uyarlama yoluyla sözleşmenin çekilmez hale gelmiş olması durumu ortadan kalkacaksa ve taraflardan biri bu yönde bir itirazda bulunmuşsa hakim, feshin şartlarının gerçekleşmemiş olması sebebiyle sözleşmeyi uyarlama yoluna gitmelidir30. Ancak dikkat edilmelidir ki taraflardan herhangi biri uyarlama itirazında bulunmamış ise hakim bu durumu kendiliğinden dikkate almamalı, yalnızca 331. maddenin şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini denetlemedir31. 

Üzerinde durulması gereken bir diğer husus ise 331. madde ile kiracının iflasını düzenleyen 315. maddenin karşılıklı konumlarıdır. 315. madde kiracının borca aykırı davranışının sonuçlarına ilişkindir32 ancak bu davranışın kiraya veren açısından sözleşmenin devamını çekilmez kılması da mümkündür33. 

Doktrinde bir görüş 331. madde hükmü ile 315. madde hükmünün yarışma içerisinde olduğunu ve kiraya verenin dilediği maddeye dayanmakta özgür olduğunu savunmaktayken34 diğer bir görüşe göre 315. maddenin özel hüküm olduğu, şartların gerçekleşmesi halinde mutlaka 315. madde hükümlerine dayanılması gerektiği savunulmaktadır35.

D. Feshin Sonuçları

1. Sona Erme

Fesih hakkının kullanılmasının doğal sonucu kira sözleşmesinin fesih ihbar süresinin sonunda sona ermesidir. Önemli sebebin varlığı hususunda uyuşmazlık hasıl olması halinde uyuşmazlık hakim tarafından neticelendirilecektir; hakimin kararı bir tespit hükmü niteliği taşıyacaktır. Fesihle birlikte36 kiracının, kira ilişkisi kapsamında kendisine bırakılan eşya ve değerlerin tümünü, kendisine bırakıldığı şekilde geri verme yükümlülüğü doğacaktır37.

2. Zararların Tazmini

Önemli sebebe dayanarak fesih bildiriminde bulunan tarafın karşı tarafa herhangi bir tazminat ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır, ancak 331. maddenin ikinci fıkrası hükmü uyarınca hâkimin feshin parasal sonuçlarına karar verebileceği belirtilerek, hâkime geniş bir takdir yetkisi verilmiştir38. Buna göre hakim, durum ve koşulları da göz önünde bulundurarak kira sözleşmesini fesih bildirimi yaparak sona erdiren tarafın kusur durumunu önemli olmaksızın, karşı tarafa yapacağı parasal ödemeyi belirleyecektir. Parasal ödeme feshin muhatabının olumlu zararını ifade etmektedir, başka bir deyişle önemli sebeple feshin parasal sonuçları belirlenirken, “olumlu zararlar” esas alınacaktır. Bu zararlara, kiracının feshi nedeniyle kiraya verenin ileriye dönük yoksun kaldığı kira bedelleri, kiracının daha yüksek bir kira bedeli ödemek zorunda kalması sebebiyle maruz kaldığı kira bedeli zararı, taşıma giderleri örnek gösterilebilir. Fakat kiraya verenin zararının üst sınırı bakiye süreye ilişkin kira bedelleri toplamı kadar olacaktır39. Bu şekilde kira sözleşmesini fesheden tarafın, diğer tarafın sözleşmenin süresinden önce sona ermesi sebebiyle uğradığı zararı karşılaması öngörülmüştür. Bu noktada denkleştirme isteyen kimsenin, sözleşmenin süresinden önce sona ermesi sebebiyle yapmaktan kurtulduğu masraflar ve varsa elde ettiği değerler tazminattan mahsup edilmelidir. 

Hakim, işbu tutarı belirlerken kiraya verenin kira bedeli kayıplarını, kiracının ticari hayatına ilişkin uğramış olduğu kayıpları, kıracının daha yüksek bir bedelle yeni bir yer kiralamasını, kiraya verenin kiraya konu şeyi daha düşük bir bedelle kiraya vermek zorunda kalması vb. hususlar ile tarafların ekonomik durumları ve feshe yol açan davranışları da göz önünde bulunduracaktır. Kiracının 331. madde kapsamında denkleştirme bedeli ödemek zorunda kalacağı durumlarda hakim, ayrıca TBK’nın 325. maddesini de dikkate almalıdır. Madde hükmüne göre kiracının ödeyeceği tazminat miktarı “kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre” ile sınırlıdır. Buna göre, kiracının 331. madde uyarınca denkleştirme bedeli ödemek zorunda kaldığı durumlarda, ödeyeceği miktarın üst sınırını 325. madde teşkil etmelidir40. 

Parasal sonuçlara ilişkin olarak yapılan bu açıklamalara ek olarak belirtilmelidir ki doktrindeki bir görüşe göre TBK’nın 331/2 hükmü emredici nitelikte değildir; başka bir deyişle taraflar, sözleşmenin önemli nedenlerle feshedilmesi halinde tazminat ödenmeyeceğini kararlaştırabilirler41. Yine doktrindeki bir görüşe göre tarafların, tazminat olarak ödenecek götürü bir bedel kararlaştırarak hakime Kanunla verilen yetkiyi sınırlandırma gibi bir imkanlarının olmadığı savunulmaktayken aksi görüş tarafların tazminat miktarını önceden belirlemelerinin mümkün olduğunu ifade etmektedir. İkinci görüşe göre önceden belirlenebilecek olan miktarın yüksek oranda olması olağanüstü fesih hakkını sınırlandıracağından dolayı işbu hakkı sınırlandırdığı ölçüde geçersiz sayılmalıdır42. Son olarak belirtilmelidir ki hakim de durum ve koşulları göz önüne alarak herhangi bir denkleştirme bedeli ödenmemesine karar verebilecektir.

III. KİRACININ İFLASI

A. Genel Olarak

Kira sözleşmesinin kiracının iflası nedeniyle olağanüstü feshi durumu TBK’nın 332. maddesinde düzenlenmiştir. İşbu maddeye göre; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra iflas ederse kiraya veren, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir. Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir.” Kiracının iflas etmesi durumunda kiraya verenin kira alacağı tehlikeye düşecektir ve kira ilişkisini sürdürmesi artık kendisinden beklenmeyecektir. Bu nedenle kiracının iflası TBK’nın 332. maddesinde kira sözleşmesinin olağanüstü feshi sebeplerinden biri olarak düzenlenmiştir43. Doktrindeki hâkim görüşe göre 332. madde hükmü emredici niteliktedir44. buna göre taraflar 332. maddenin aksine taraflar, kiracının iflası halinde sözleşmenin kendiliğinden sona ereceğini kararlaştıramazlar, yine aynı şekilde kiraya verenin teminat talep etme ve teminat sağlanamaması halinde sözleşmeyi feshetme imkanını ortadan kaldıramazlar45. 

B. Feshin Şartları

1. Kiracının İflas Etmiş Olması

Gerçekleşmesi gereken ilk şart, kiralananın tesliminden sonra kiracının iflas etmesidir. İcra İflas Kanunu’nun (“İİK”) “İflas yolu ile takip, ancak Ticaret Kanunu gereğince tacir sayılan veya tacirler hakkındaki hükümlere tabi bulunanlar ile özel kanunlarına göre tacir olmadıkları halde iflasa tabi bulundukları bildirilen hakiki veya hükmi şahıslar hakkında yapılır.” hükmünü içeren 43. maddesi uyarınca 332. madde yalnızca burada sayılan kimseler açısından uygulama alanı bulabilecektir. 

332. madde hükmünde de belirtildiği üzere kiracı, kiraya verilenin teslim edilmesinden sonra iflas etmiş olmalıdır46. Kiracının sözleşmenin kurulmasından önce iflas etmiş olması durumunda kiraya veren ancak hata hükümlerine dayanabilecektir. Sözleşmenin kurulduğu ancak henüz sözleşme konusu şeyin kiracıya teslim edilmediği evrede kiracının iflas etmesi durumundan ise doktrindeki baskın görüşe göre TBK’nın 98. maddesi uyarınca kiraya veren, ifadan kaçınabilir ve uygun süre içerisinde teminat gösterilmez ise sözleşmeden dönebilir47.

2. Kiracıya ve İflas Masasına Süre Verilerek Teminat Talep Edilmesi

Kiracının iflasının gerçekleşmesinin ardından 332. maddeye dayanarak kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için kiraya veren, hem kiracıya hem de iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre vermek suretiyle işleyecek kira bedelleri için teminat gösterilmesini talep etmelidir. Madde metninde belirtildiği üzere ihtar yazılı olarak hem kiracıya hem de iflas masasına yapılmalıdır, yazılılık şartı geçerlilik şartı olarak öngörülmüştür48. Bu talep herhangi bir hak düşürücü süreye yahut zamanaşımına tabi değildir, iflas durumu devam ettiği sürece kiraya veren teminat gösterilmesini talep edebilecektir. Aynı şekilde hem iflas masasına hem de kiracıya ayrı ayrı süre verilmesi gerekmektedir ki bu durum, iflas masası kurulmadan önce 332. madde hükmü uygulama alanı bulamamasına sebep olmakta ve uygulamada pek çok problem doğurmaktadır. İflas masasının henüz kurulmamış olduğu dönemde alacaklı kiraya veren 332. madde hükmüne dayanamayacağından dolayı elindeki tek imkân 315. madde uyarınca kiracının temerrüdü nedeniyle sözleşmeyi feshetmek olacak, ancak iflas etmiş kiracı aleyhine tahliye talepli icra takibi başlatamayacaktır. 

Kiraya veren, ancak işleyecek kira bedelleri için teminat gösterilmesini talep edebilecektir49. Bu noktada hangi kira bedellerinin işlediğinin tespiti önem taşıyacaktır. Doktrinde bir görüşe göre iflasın açılma anı esas alınarak bu tarihten önceki kira bedelleri işlemiş sayılmaktayken50 başka bir görüşe göre ihtarın gönderilmesinden önceki kira bedelleri işlemiş sayılacaktır ve bunlar için teminat gösterilmesi talep edilemeyecektir51. Gösterilecek teminatın miktarı ise kira sözleşmesinin (belirli süreli kira sözleşmesinin) kalan bakiye süresine göre belirlenecektir52. 

Teminat gösterilmesine yönelik olarak kiracıya ve iflas masasına kiraya veren tarafından ne kadar süre verilmesi gerektiği 332. maddede belirtilmemiştir; bunun yerine “Kiraya veren, güvence verilmesi için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir.” denilerek verilecek sürenin somut olayın koşullarına göre tespit edilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Uygun sürenin tespitinde temel kıstas gösterilecek olan teminat bedeli olmalıdır, zira teminat miktarı arttıkça uygun sürenin de nispeten uzun tespit edilmesi gerekmektedir53. Süre, her biri için ihtarın kiracıya ve iflas masasına ulaşmasından itibaren başlayacaktır. Doktrinde bir görüşe göre borçlunun temerrüdü hükümlerinden hareketle kiracı ile iflas masasının tutumlarından süre verilmesinin etkisiz kalacağı anlaşılmakta ise kiraya veren, kira sözleşmesini derhal feshedebilecektir54.

3. Verilen Süre İçerisinde Teminat Gösterilmemiş Olması

Kiraya verenin, iflas eden kiracıya teminat vermesi için uygun süre vermiş olmasına rağmen kiracı ve iflas masası tarafından herhangi bir teminat gösterilmediği takdirde fesih hakkı doğacaktır55. Teminatın kim tarafından verildiği bu noktada önem taşımamaktadır, başka bir deyişle kiracı yahut üçüncü kişi tarafından verilmesi fark yaratmamaktadır56. Ancak teminat, işleyecek kira bedelleri ile yan giderleri karşılamalı ve kiraya veren tarafından kabul etmesi beklenebilir olmalıdır57. Teminatın yetersiz ve kabul edilemez olması ile teminatın hiç gösterilmemiş olması arasında herhangi bir farklılık bulunmamaktadır. 

Kiracı tarafından iflas durumu oluşmadan önce kiraya verene kira alacağı açısından yeterli teminat verilmişse ve bu teminat tutarı yeterli miktarda ise bu durumda kiracı yahut iflas masası tarafından yeni bir teminat gösterilmesi gerekmeyecektir58. Aynı şekilde kiracının hapis hakkının olduğu durumlarda üzerinde hapis hakkı bulunan şey yeterli teminat oluşturuyor ise doktrindeki bir görüşe göre kiracı yahut iflas masası tarafından yeni bir teminat gösterilmesi gerekmeyecektir, zira teminatın kim tarafından verildiği gibi kaynağı da önem taşımayacağından kiraya verenin alacağını karşılamaya yettiği sürece teminat gösterilmesi zorunluluğu ortadan kalkacaktır. Ancak belirtmek gerekir ki, teminat gösterme zorunluluğunun ortadan kalkması için hapis hakkının 338. madde uyarınca kullanılmış olması gerekmektedir ve hapsedilen eşyaya 336. madde uyarınca ancak altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak başvurulabilir; sözleşmenin kalan bakiye süresi altı aydan fazla ise fazla olan kısım için teminat gösterilmesi gerekmektedir59. Son olarak birden fazla kiracının mevcut olduğu ve tüm kiracıların müteselsil olarak sorumlu oldukları durumda diğer kiracıların varlığının kiraya veren açısından yeterli bir güvence teşkil etmesi durumunda teminat gösterme zorunluluğu söz konusu olmayacaktır60. Ancak bu durumun söz konusu olabilmesi için iflas eden dışındaki kiracıların maddi durumlarının iyi olması gerekmektedir. 

C. Fesih Bildirimi

Kiraya veren tarafından kiracıya ve iflas masasına yazılı olarak verilen uygun süre içerisinde teminat gösterilememesi halinde kiraya veren, sözleşmeyi sona erdirebilmek için fesih bildiriminde bulunmalıdır61. Verilen uygun sürenin sona ermesini takiben kiraya veren, dilediği zaman fesih bildiriminde bulunabilir. Ancak dikkat edilmelidir ki, verilen uygun sürenin sona ermesinden itibaren uzunca bir süre boyunca kiracı tarafından fesih bildiriminde bulunulmaması, sözleşmenin devamına yönelik zımni bir irade beyanı olarak kabul edilebilecektir62. Aynı şekilde verilen uygun sürenin sona ermesinden sonra ve fakat henüz fesih bildiriminde bulunulmadan önce verilen teminatın kabul edilmesi durumunda kiraya verenin fesih hakkından zımni olarak feragat ettiği kabul edilebilecektir. 

Kiraya veren tarafından verilecek uygun süre açısından işbu sürenin yazılı olarak verilmesi gerektiğine dair bir şekil şartı öngörülmüş olmasına rağmen uygun sürenin sonunda yapılacak olan fesih bildirimine ilişkin olarak herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir, ancak TBK’nın 348. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması gerekmektedir

D. Diğer Hükümler Karşısındaki Konumu

Önemli sebeple olağanüstü fesih halini düzenleyen 331. madde hükmü ile kiracının iflası sebebiyle sözleşmenin olağanüstü feshini düzenleyen 332. madde arasında yakın bir ilişki bulunmaktadır. Doktrindeki baskın görüşe göre 331. madde hükmü ile 332. madde hükmü arasında genel-özel hüküm ilişkisi bulunmaktadır, buna göre her iki madde için de gereken şartların gerçekleşmiş olması halinde 332. madde hükümleri uygulama alanı bulacaktır63.

E. Feshin Sonuçları

Kira sözleşmesinin kiracının iflası neticesinde feshedilmesi halinde feshin doğal sonucu olarak kira sözleşmesi sona erecektir. 331. maddede düzenlenen önemli nedenle fesihten farklı olarak, kiracının iflası sebebiyle feshi düzenleyen 332. maddede herhangi bir tazminat öngörülmemiştir, zira burada sözleşme ihlal edilmemekte, kiracı iflas etmektedir. Doktrinde, kiracının iflası halinde tazminat ödemek zorunda kalacağına yönelik sözleşmesel düzenlemelerin geçerliliği tartışılmaktadır; bir görüşe göre bu tarz düzenlemeler geçerli kabul edilmeliyken64 aksi görüşe göre 332. maddenin emredici nitelikte olduğu, bu nedenle bu tarz düzenlemelerin geçersiz olacağı savunulmaktadır65.

IV. KİRACININ ÖLÜMÜ

A. Genel Olarak

Kira sözleşmesinin kiracının ölümü nedeniyle olağanüstü feshi durumu TBK’nın 333. maddesinde düzenlenmiştir. İşbu maddeye göre; “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.” 

Doktrinde 333. madde hükmünün kiracı lehine nisbi emredici bir hüküm olduğu savunulmaktadır. Buna göre hükmün şart ve sonuçları kira sözleşmesinde aksi öngörülerek değiştirilemez, mirasçıların fesih hakkı sözleşmeye bu yönde bir hüküm eklenerek bertaraf edilemez.66.

Belirtilmelidir ki her ne kadar 333. madde ile kiracının mirasçılarına sözleşmeyi fesih hakkı tanınmaktaysa da bu maddenin varlığı, mirasçıların diğer fesih sebeplerine dayanmalarına engel değildir. Kanuni halefiyet ilkesi gereğince mirasçılar, ölen kiracının sahip olduğu diğer fesih haklarını da kanun gereği iktisap etmişlerdir. 

Doktrindeki hâkim görüşe göre, kira sözleşmesinin önemli sebeple feshini düzenleyen 331. madde hükmü, olağanüstü feshin özel olarak düzenlendiği ölüm halinde uygulanmayacaktır, zira 331. madde hükmü, olağanüstü fesih sebeplerine ilişkin genel kural olarak düzenlenmiştir. TBK m.333 kapsamında kalan fesih hakkı kiracının mirasçılarına tazminatsız olarak kira sözleşmesine son verme imkânı sunmaktayken67 önemli sebeple fesih halinde sözleşmeyi fesheden tarafın denkleştirme bedeli ödemek zorunda kalabileceği ihtimali göz önüne alındığında, mirasçıların kendileri aleyhine olabilecek 331. maddeye dayanmaları olası ve mantıklı görünmemektedir. 

B. Feshin Şartları

1. Kiracının Ölmüş Olması

Mirasçıların kira sözleşmelerini olağanüstü nedenle feshedebilmeleri için kanunda öngörülen tek şart kiracının ölmüş olmasıdır, kiracı ölmeden mirasçılar üzerinde böyle bir hak doğmayacaktır. Burada değinilmesi gereken hususlardan biri de kiracının gaipliğine karar verilmiş olmasıdır. TMK’nın 35. maddesinde öngörüldüğü şekilde, kiracının gaipliğine karar verilmesi halinde “ölüme bağlı haklar, aynen gaibin ölümü ispatlanmış gibi kullanılır”. Buradan hareketle, kiracının gaipliğine karar verilmesi halinde mirasçılar olağanüstü fesih haklarını kullanabileceklerdir68. Tüzel kişiliklerin birleşme yahut bölünme yoluyla sona ermesi halinde 333. madde hükmünün uygulanmayacağı doktrinde ağırlıklı olarak savunulmaktadır69.

C. Fesih Beyanı

333. madde hükmünde öngörüldüğü üzere kiracının ölümü halinde sözleşme kendiliğinden sona ermeyecektir; mirasçılar tarafından fesih beyanında bulunulması gerekmektedir. Bu durum Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/12398 E. 2015/6414 K. sayılı kararında “Gerek 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 265. maddesinde gerekse 6098 sayılı TBK'nin 333. maddesinde kiracının ölümü ile sözleşmenin kendiliğinden sona ermeyeceği hususu kabul edilmiştir.” denilerek ifade edilmiştir. Kanunen mirasçılar terekeye elbirliği ile malik olduğundan, kira sözleşmesini fesih hakkının da terekeye dahil olmasından dolayı sözleşmenin sona erdirilebilmesi için tüm kiracıların fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir. Bazı mirasçıların kira sözleşmesine taraf olmak istememeleri, ancak bazılarının sözleşmeyi sürdürmek istemeleri halinde oluşacak durumun niteliği doktrinde tartışmalı olmakla birlikte İnceoğlu, sorunun çözümünü fesih beyanında bulunan kiracının sözleşmenin tarafı olmaktan çıktığının kabul edilmesine bağlı görmektedir. Buna göre fesih bildiriminde bulunan mirasçılar sözleşmenin tarafı olmaktan çıkacak, fesih bildiriminde bulunmayan mirasçılar ise sözleşmeye taraf olmayı sürdüreceklerdir70. 

Fesih beyanında bulunabilecek kimseler açısından tartışılması gereken bir diğer husus, birden fazla kiracının olduğu durumlarda kiracılardan birinin ölmesidir. Doktrindeki hâkim görüşe göre bu durumda, 333. madde uygulama alanı bulmayacak, sağ kalan kiracı(lar) kira sözleşmesini haklı nedenle feshedebileceklerdir. 

Kiracının iflası nedeniyle sözleşmenin olağanüstü feshini düzenleyen 332. madde hükmünden farklı olarak 333. maddede fesih beyanı herhangi bir şekle tabi tutulmamıştır, tarafların sözleşmede yapılacak bir düzenleme ile fesih beyanını belirli bir şekle tabi tutmaları mümkündür. Ayrıca her ne kadar 333. maddede fesih beyanı için bir şekil şartı öngörülmemiş olsa da konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin feshini düzenleyen 348. madde uyarınca bu tarz sözleşmelerde fesih beyanı yazılı olarak yapılmalıdır. Fesih beyanının kim tarafından yapılacağı ve beyanın şekli hususlarından ayrı olarak üzerinde durulması gereken bir diğer konu beyanın yapılacağı zamandır. 333. madde metninde hem fesih dönemine hem de fesih bildirim süresine yer verilmiştir; buna göre “yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemine” uyularak sözleşme feshedilebilecektir, zira TBK madde 333, kiracının ölümü üzerine kira sözleşmesinden doğan sürekli borç ilişkisini ortadan kaldırma hakkı tanısa da, ilişkiyi derhal sona erdirme imkânı vermez71. Kira sözleşmesinin önemli nedenle olağanüstü feshinde de bahsedildiği üzere taşınmaz veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmeleri altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyularak; taşınırlara ilişkin kira sözleşmeleri ise üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyularak en yakın fesih döneminin sonundan itibaren geçerli olmak üzere sona erdirilebilir. Mirasçıların en yakın fesih dönemi sonundan itibaren geçerli olmak üzere bir fesih beyanında bulunmamaları durumunda doktrindeki hâkim görüşe göre kiracının ölümü sebebiyle fesih hakkı ortadan kalkacaktır, zira 333. madde hükmünde fesih hakkının “en yakın fesih dönemi sonu” için kullanılabileceği açıkça belirtilmiştir. İnceoğlu’na göre bu görüş ancak “mirasçıların kira sözleşmesinden, ölüm olgusundan ve mirasçı olduklarından haberdar olmaları” durumunda uygulama alanı bulabilecektir. Başka bir görüşe göreyse kiracının yasal fesih süresinin dolmasına kısa bir süre kalmışken ölmesi halinde, mirasçıların bir sonraki fesih döneminin sonundan itibaren geçerli olmak üzere fesih beyanında bulunmaları mümkün görülmektedir. 

Fesih beyanı ile ilgili olarak değerlendirilmesi gereken son konu beyanın gerekli olmadığı hallerdir. Her ne kadar konu tartışmalı da olsa doktrinde bazı yazarlar, en yakın mirasçıların tamamının mirası reddetmesi durumunda sözleşmenin kendiliğinden sona ereceğini savunmaktadırlar.

D. Konut ve Çatılı İşyerleri Bakımından

TBK’nın 356. maddesinde konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracının ölümü halinde sözleşmenin feshine ilişkin olarak bazı sınırlamalar öngörülmüştür. İşbu maddeye göre; “Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.”

356. maddenin uygulama alanı bulabilmesi için aranan ilk şart sözleşmenin konut veyahut çatılı işyeri kirasına ilişkin olmasıdır. 

Kira sözleşmesinin devamının kimler tarafından istenebileceği 356. madde metninde açıkça sayılmıştır. Buna göre çatılı işyeri kiraları bakımından ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları, konut kiraları bakımındansa ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar sözleşmeyi devam ettirme hakkını haizdirler. Konut kiraları açısından ölen kiracı ile aynı konutta oturma olgusunun süreklilik arz ediyor olması gerekmektedir72. Her ne kadar madde hükmünde bu haktan yararlanabilecek kimseler sayılmış olsa da bu hakkın ne şekilde kullanılacağına dair bir açıklık bulunmamaktadır. Kiracının ölümü ile mirasçıların taraf sıfatını kazanacakları açıktır, bu durumda mirasçılar herhangi bir beyanda bulunmaksızın sözleşmenin tarafı haline gelerek sözleşmenin devamını sağlayabileceklerdir; mirasçı olmayan kimselerin ise taraf sıfatını kendiliğinden kazanacakları söylenemeyecektir. Mirasçı olmayan kimseler, kiralananı kullanmaya ve kira bedelini ödemeye devam ediyor ise bu kimselerin zımnen taraf sıfatını kazanacakları söylenebilecektir, nitekim 356. maddede “sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.” denilerek bu durum pekiştirilmiştir. Belirtmek gerekir ki mirasçı olmayan kimselerin sözleşmenin devamını sağlamaya yönelik olarak zımni davranışlarda bulunmak yerine açık irade beyanında bulunmaları da mümkündür. Mirasçı olmayan bu kimseler sözleşmenin devam etmesini istemiyorlar ise yapmaları gereken tek şey kiralananı kullanmamaktır, başka bir deyişle, fesih beyanında bulunarak sözleşmeyi sona erdirme gibi bir yükümlülükleri bulunmamaktadır. 

E. Feshin Sonuçları

Kira sözleşmesinin kiracının ölümü neticesinde feshedilmesi halinde feshin doğal sonucu olarak kira sözleşmesi sona erecektir. Ancak sözleşme, fesih ihbar süresinin tamamlanmasından itibaren sona ermiş ola cağından fesih ihbar süresinin sonuna kadar işleyecek olan kira bedellerinin ödenmesi gerekecektir73. 331. maddede düzenlenen önemli nedenle fesihten farklı olarak, kiracının ölümü sebebiyle feshi düzenleyen 333. maddede herhangi bir tazminat öngörülmemiştir, zira burada sözleşme ihlal edilmemekte, kiracı ölmekte ve yerine mirasçıları geçmektedir.

KAYNAKÇA

AYDIN (GÜLŞAH S INEM), Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi, İstanbul, On İki Levha, 2013.

SELİÇİ (ÖZER), Borçlar Kanunu’na Göre Sözleşmeden Doğan Sürekli Borçların Sona Ermesi, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 1976.

İNCEOĞLU (M. MURAT), Kira Hukuku Cilt 2, İstanbul, On İki Levha, 2014.

GÜMÜŞ (ALPER), Yeni Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2012.

ARAL (FAHRETT IN)/AYRANCI (HASAN)/Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul, Yetkin Yayıncılık, 2020.

DAŞLI (ENG IN), Kira Sözleşmesinin Feshi, İstanbul, Aristo Yayınevi, 2017.

TUNABOYLU (MÜSL IM), Kira Sözleşmesinde Fesih ve Tahliye Davaları, İstanbul, Yetkin Yayıncılık, 2013.

ŞAHİN (HAL IL İBRAH IM), Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi, Yayınlanmamış, YTL, İstanbul, 2016.

ŞAFAK (EL IF ESMA), Kira Sözleşmesinin Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışları Sebebiyle Feshedilmesi, Yayınlanmamış, YLT, İstanbul, 2013.

DÖNMEZ (ZEYNEP), Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi, İstanbul, İstanbul Barosu Dergisi, 2019.

ŞAHİN (TURAN), Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi, Ankara, Ankara Üni. Hukuk Fak. Dergisi, 2018.

GÜNEL (MUSTAFA CAH IT), Taşınmaz Kiralarında Sözleşmenin Kiracı Tarafından Vaktinden Önce Sona Erdirilmesi, Doktora Tezi, İstanbul, 2010.

ALTINOK ORMANCI (PINAR), Sürekli Borç İlişkilerinin Haklı Nedenle Feshi, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2011.

AYDOĞDU (MURAT)/KAHVECİ (NALAN)/Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara, Adalet Yayınevi, 2014.

ACAR (FARUK), Kira Hukuku Şerhi, İstanbul, Beta Yayıncılık, 2017.

YAVUZ (N IHAT)/ACAR (FARUK)/ÖZEN (BURAK), Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, İstanbul, 2012.

DOĞAN (MURAT), Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi, Ankara, 2011.

AKYİĞİT (ERCAN), Kira Sözleşmesi, İstanbul, Seçkin Yayıncılık, 2012.

TANDOĞAN (HALUK), Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Cilt I/2, İstanbul, Vedat Kitapçılık, 2008.

BURCUOĞLU (HALUK), Yargıtay Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasaya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, İstanbul, 1993.

ERZURUNLUĞLU (ERZAN), Sözleşmeler Hukuku, İstanbul, Yetkin Yayıncılık, 2019.

ZEVKLİLER (AYDIN)/GÖKYAYLA (EMRE), Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Ankara, Vedat Kitapçılık, 2017.

DİPNOT

1 Aydın, Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi, s. 184.

2 Seliçi, Sona Erme, s. 186-187.

3 İnceoğlu, Kira Hukuku Cilt 2, s. 223; Aydın, s. 182.

4 İnceoğlu, s. 223, Aydın, s. 182.

5 İnceoğlu, s. 223, Aydın, s. 182, Seliçi, s. 223.

6 İnceoğlu, s. 231

7 Aydın, s. 186.

8 Gümüş, Kira, s.320-321.; Gümüş, s.268.; Aral/Ayrancı, S.325.; Daşlı, s.130-131.; Bkz. Tunaboylu, S.532.; Seliçi, s.187.; Günel, s.223.; Şahin, s.85.; Şafak, s.163.

9 Av. Zeynep Dönmez, Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi, İstanbul Barosu Dergisi, s. 171.

10 İnceoğlu, s. 233.

11 Turan Şahin, Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi, Ankara Üni. Hukuk Fak. Dergisi, s. 343, 344.

12 İnceoğlu, s. 234.

13 Aydın, s. 236 1.

14 Aydın, s. 219.

15 Aydın, s. 220; İnceoğlu, s. 236.

16 Altınok Ormancı, Haklı Sebeple Fesih, s. 158.

17 Günel, s. 217; İnceoğlu, s. 235.

18 İnceoğlu, s. 236.

19 Gümüş, s. 270; Günel, s. 220; Aydın, s. 192,193; İnceoğlu, s. 237.

20 Gümüş, s. 270.

21 İnceoğlu, s. 240.

22 İnceoğlu, s. 231.

23 Gümüş, s. 271; Aydın, s. 221.

24 Günel, s. 271; İnceoğlu, s. 246.

25 İnceoğlu, s. 247; Gümüş, s. 272; Aydın, s. 229.

26 İnceoğlu, s. 247; Gümüş, s. 272.

27 Murat Aydoğdu/Nalan Kahveci, Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, 2. Baskı, Ankara 2014, s. 649.

28 Acar, Kira Hukuku Şerhi, s. 582; İnceoğlu, s. 250 v.d.;

29 Av. Zeynep Dönmez, s. 172.

30 İnceoğlu, s. 227.

31 İnceoğlu, s. 227, 228.

32 İnceoğlu, s. 224.

33 İnceoğlu, s. 224.

34 İnceoğlu, s. 224.

35 İnceoğlu, s. 224; Aydın, s. 245.

36 İnceoğlu, s. 251.

37 Acar, s. 582.

38 Acar, s. 583.

39 Acar, s. 583.

40 İnceoğlu, s. 255.

41 İnceoğlu, s. 257; Gümüş, s. 273, 274.

42 Gümüş, s. 257; Aydın, s. 239.

43 İnceoğlu, s. 257, 258.

44 İnceoğlu, s. 259; Gümüş, s. 291.

45 İnceoğlu, s. 259..

46 İnceoğlu, s. 263.

47 Yavuz/Acar/Özen, s. 265; İnceoğlu, s. 264; Gümüş, s. 290; Aydın, s. 150; Doğan, Sona Erme, s. 241.

48 Akyiğit, s. 137; İnceoğlu, , s. 265.

49 İnceoğlu, s. 266.

50 Aydın, s. 159; İnceoğlu, s. 263.

51 İnceoğlu, s. 266.

52 Tandoğan, cilt I/2, s. 229; İnceoğlu, 266; Yavuz/Acar/Özen, s. 266; Gümüş, s. 293; Aydın, s. 159; Doğan, s. 243.

53 İnceoğlu, s. 267; Akyiğit, s. 137.

54 İnceoğlu, s. 269; Gümüş, s. 292, 293; Doğan, s. 245.

55 İnceoğlu, s. 270; Gümüş, s. 294.

56 İnceoğlu, s. 270; Burcuoğlu, Tahliye, s. 279; Arpacı, Borçlar Özel, s. 249.

57 İnceoğlu, s. 270;

58 İnceoğlu, s. 271;

59 İnceoğlu, s. 272;

60 İnceoğlu, s. 272; Gümüş, s. 293.

61 İnceoğlu, s. 269; Burcuoğlu, s. 278.

62 İnceoğlu, s. 272; Doğan, s. 246.

63 İnceoğlu, s. 260; Gümüş, s. 267.

64 Tandoğan, s. 229; Doğan, s. 247.

65 İnceoğlu, s. 277; Gümüş, s. 291.

66 İnceoğlu, s. 279.

67 Yavuz/Acar/Özen, s. 260.

68 Aydın, s. 130; İnceoğlu, s. 281.

69 Tandoğan, s. 237; Yavuz/Acar/ Özen, s. 286; Zevkliler/Gökyayla; s. 322; Arpacı, s. 251; Erzurumluoğlu, Sona Erme, s. 44; Gümüş, s. 262; Aydoğdu/Kahveci, s. 582; Doğan, s. 306; Aydın, s. 130.

70 İnceoğlu, s. 283.

71 Gümüş, s. 262; Yavuz/ Acar/ Özen, S. 260; Tandoğan, S. 238; Zevkliler/ Gökyayla, S. 321; Arpacı, s. 147; Tandoğan, s. 238; Akkanat, s. 146.

72 İnceoğlu, s. 293.

73 İnceoğlu, s. 294.